2. 나머지 청구는 이를 기각한다.

청구인은 경상북도 영천시 OO동 OOOOOO 대지 324㎡ 및 그 지상건물 589.62㎡(이하 “쟁점부동산”이라 한다)를 88.6.28 취득하여 91.2.5 양도하고, 92.5.30에 취득가액을 795,000,000원, 양도가액을 950,000,000원으로 하여 양도소득세 과세표준과 세액을 확정신고를 하고, 해당세액을 납부하지 아니하였다.

처분청은 쟁점부동산의 전소유자인 OOO로부터 실지취득가액이 500,000,000원임을 확인하고 이 건 거래가 소득세법시행령 제170조 제4항 제2호 마목에 규정에 해당(허위계약서의 작성)하는 것으로 보아, 취득가액을 500,000,000원, 양도가액을 950,000,000원으로 하여 양도차익을 산정하고 92.2.16 청구인에게 91년도분 양도소득세 247,164,720원을 결정고지하였다.

청구인은 이에 불복하여 93.4.12 심사청구를 거쳐 93.7.14 심판청구를 하였다.

2. 청구주장 및 국세청장 의견

가. 청구주장

① 청구인은 쟁점부동산을 양도하고 92.5.30 소득세법 제100조의 규정에 의하여 과세표준과 세액을 확정신고하면서 실지거래한 취득가액은 795,000,000원, 양도가액은 950,000,000원으로 신고하였으나, 처분청은 취득가액은 전 소유자인 OOO부터 확인한 500,000,000원으로 보아 이 건 양도소득세를 결정하였다.

이에 대하여 청구인은 쟁점부동산을 500,000,000원에 매입하여 기존건물 589.62㎡에 351㎡를 증축하였기 때문에 그 증축비를 포함한 쟁점부동산의 취득가액은 795,000,000원이므로 이 가액을 실지거래가액으로 인정하여야 하고, 설사 취득가액 795,000,000원을 인정할 수 없다 하더라도 이 건 부동산거래는 소득세법시행령 제170조 제4항 제2호에 규정한 거래에 해당하지 아니하므로 취득 및 양도가액을 기준시가로 양도차익을 산정하여야 한다는 주장이고,

② 청구인은 쟁점부동산을 OOOO협동조합에 양도하고 쟁점부동산을 인도하기로 약정한 날(91.4.30)까지 인도하지 아니하였기 때문에 약정에 따라 지급한 손해배상금 22,377,670원을 필요경비로 인정하여야 한다는 주장이다.

나. 국세청장 의견

청구인이 신고한 양도가액 950,000,000원은 실지거래가액으로 확인되나, 취득가액은 795,000,000원이 아니라 500,000,000원인 사실이 청구인에게 쟁점부동산을 양도한 청구외 OOO로부터 확인되므로 처분청이 소득세법시행령 제170조 제4항 제2호의 규정에 의한 부동산투기거래로 보아 취득가액을 500,000,000원, 양도가액을 950,000,000원으로 하여 이 건 양도차익을 산정한 후 과세한 처분은 정당하다는 의견이다.

3. 심리 및 판단

가. 쟁점

① 처분청이 쟁점부동산의 취득가액을 5억원으로하여 양도차익을 계산한 것이 타당한지 여부

② 청구인이 주장하는 건물증축비 295,000,000원과 손해배상금 22,377,670원을 필요경비로 인정할 수 있는지 여부

나. 쟁점①에 대하여

① 관련법령

소득세법 제23조 제4항 제1호에 “양도가액은 그 자산의 양도당시의 기준시가. 다만, 대통령이 정하는 경우에는 실지거래가액에 의한다”라고 규정되어 있고, 같은법 제45조 제1항 제1호가목에 “당해자산의 취득당시의 기준시가. 다만, 대통령이 정하는 경우에는 실지거래가액에 의한 금액”을 필요경비로 공제하도록 규정되어 있으며, 실지거래가액에 의할 수 있는 경우로 같은법시행령 170조 제4항 제2호에 투기거래의 유형을 규정하고 그 제3호에 “양도자가 법 제95조 또는 법 제100조의 규정에 의한 신고시 제출한 증빙서류에 의하여 취득 및 양도당시의 실지거래가액을 확인할 수 있는 경우 실지거래가액에 의하여 양도차익을 결정”할 수 있는 것으로 규정되어 있다.

위 법령 규정을 종합해 보면, 자산을 양도한 경우에 그 양도차익을 산정함에 있어서 원칙적으로 기준시가에 의하여 양도차익을 산정하는 것이지만 그 거래가 투기거래이거나 과세표준확정신고 기한까지 청구인이 제출한 증빙서류에 의하여 실지취득 및 양도가액이 확인되면 그 실지거래가액에 의하여 과세할 수 있도록 규정하고 있음을 알 수 있다.

② 이 건 결정결의서 및 대구지방국세청장의 부동산투기조사 결과통보(부동산 46840-52, 93.2.1)에 의하면, 청구인이 쟁점부동산을 양도하고 취득가액을 795,000,000원으로 하여 확정신고하였으나 처분청에서는 거래상대방으로부터 취득가액이 500,000,000원임을 확인하고 취득가액 500,000,000원을 실지거래가액으로 하여 “ 소득세법시행령 제170조 제4항 제3호의 규정에 따라 양도차익을 계산하였으나 위 규정에 따라 실지거래가액에 의하여 양도차익을 계산하기 위하여는 양도차익예정신고나 과세표준확정신고시 제출된 증빙에 의하여 취득 및 양도가액이 확인되는 경우에만 실지거래가액에 의할 수 있고 양도당시나 취득당시의 실지거래가액중 어느하나가 불분명한 경우에는 기준시가에 의하여 양도차익을 결정하여야 한다(대법원 88누6245, 90.1.23)

뿐만 아니라 이 건을 투기거래로서 소득세법시행령 제170조 제4항 제2호 마목(허위계약서 작성)에 의하여 실지거래가액에 의하여 양도차익을 계산하기 위하여는 위 규정 및 재산제세사무처리규정(90.10.15 개정후) 제72조 제3항 제1호(가)목에 의거 상업지역의 경우에는 토지의 면적이 330㎡ 이상일 것을 전제로 하는데 쟁점부동산중 토지의 면적은 324㎡에 불과한 사실이 확인되므로 실지거래가액에 의하여 양도차익을 계산할 수 없다.

따라서 이 건과 같이 청구인이 양도소득세 과세표준확정신고시 제시한 실지취득가액이 거래상대방의 확인등으로 인하여 사실과 다른 것으로 밝혀진 경우이거나 국세청장이 정한 일정규모 이상의 부동산에 해당하지 아니하는 경우에는 기준시가에 의하여 양도차익을 계산하여야 한다(국심 93경606, 93.6.19, 같은 취지 결정).

다. 쟁점②에 대하여

첫째, 청구인이 주장하는 증축면적 351㎡는 건축물관리대장등에 등재되어 있지 아니하므로 실지로 증축된 면적이 얼마인지 알 수 없고, 증축비의 구체적 명세서를 제시하지 못하고 있어서 실지로 증축비가 얼마인지도 알 수 없어 이를 경비로 인정할 수 없고, 또한 이를 기준시가로 양도차익을 계산할 경우 소득세법시행령 제94조 제5항 제1호의 규정에 의하여 취득당시의 지방세법상의 과세시가표준액의 100분의 7만 경비로 인정되므로 이부분 청구주장을 받아들이기 어렵다.

둘째, 청구인이 주장하는 손해배상금 22,377,670원은 매매계약당시에 약정한 부대조건의 위약에 따른 손해배상금으로서 소득세법 제45조에 규정한 필요경비에 해당되지 아니한다.

위의 사실을 종합하여 볼 때, 건물증축비 295,000,000원과 손해배상금과 22,377,670원을 필요경비로 인정하여야 한다는 청구인의 주장은 이유없다.

따라서 이 건 심판청구는 청구주장이 일부 이유있으므로 국세기본법 제81조 및 제65조 제1항 제2호 및 제3호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.