청구인이 73.5.30 취득한 서울 관악구 OO동 O OOOOOOO외 1필지 임야 5,082평방미터(이하 "쟁점 토지"라 한다)를 86.11.20 청구외 OOO에게 양도하고, OOO는 87.11.19 청구외 (주)OO에게 양도한 사실에 대하여, 처분청은 쟁점 토지의 거래가 청구인과 OOO와의 거래가 아닌 청구인과 (주)OO과의 직접 거래로 보아 88.10.18 양도가액은 실지거래가액 1,291,332,000원으로, 취득가액은 환산가액 269,989,552원으로 하여 양도차익을 산출한 후 과세표준을 경정하여 청구인이 86.12.29 취득가액 및 양도가액 공히 기준시가에 의한 자산 양도차익 예정신고시 납부한 세액을 차감하여 양도소득세 502,659,280원, 방위세 100,531,850원을 경정 고지하였는바,

청구인은 이에 불복하여 88.11.30 심사청구를 거쳐 89.3.11 이 건 심판청구에 이르렀다.

2. 청구주장

(주장 1) 처분청은 쟁점 토지 거래가 (주)OO과 직접 이루어졌다고 보고 있으나 86.2월경 청구외 OO개발(주)와 쟁점 토지 매매를 추진하던중, 법인에게 양도할 경우 세금등 과중한 부담이 우려되므로 OO개발(주)와 계약하지 않고, 개인에게만 양도하겠다는 의사표시를 하여 중개인에게 의뢰하였든 바, 86.10.28 OOO와의 거래가 성립된 것으로서 86.11.7 중도금 수령시 당초 계약조건에 따라 OOO가 지정하는 제3자에게 토지 사용승락을 요청하여 오므로 토지 잔금 수령일인 87.3.7자 지급조건의 약속어음을 받고 소유권 이전 청구가등기를 청구인 명의로 경료하고 87.11.20 소유권 등기 이전한 것이므로 청구인은 (주)OO과 OOO와의 관계나 토지대금의 출처가 (주)OO의 자금인지 전혀 알 수 없는 상태에서 OOO와 매매계약을 체결한 것이므로, 처분청이 쟁점 토지 거래를 (주)OO과 직접 거래로 본 당초 처분은 부당하다는 주장이다.

(주장 2) 국민주택 건설용지로 양도된 것이므로 양도소득세는 비과세되어야 한다는 주장으로 설령 위와 같은 사실에도 불구하고 청구인과 (주)OO간의 직접 거래로 인정하여 청구인과 OOO와의 거래를 불인정한다면 이 건 토지취득자 (주)OO이 88.5.27 처분청에 OOO를 양도인으로 하여 국민주택 건설용지의 양도에 따르는 양도소득세 면세신청한 것은 적법한 것이므로 양도인이 청구인이 되는 이 건 양도소득세를 면제함이 타당하다는 주장이다.

3. 국세청장 의견

청구인은 쟁점 토지를 개인인 OOO에게 양도하였다고 주장하나, 처분청 조사시 청구외 (주)OO 대표이사 OOO의 확인서에 의하면 OOO는 (주)OO의 이사로서 쟁점 토지를 매입하기 위하여 OOO 명의만 빌렸을 뿐 실지 거래는 (주)OO과 청구인간에 직접 이루어진 사실이 확인되고, 자금 또한 (주)OO으로부터 지급된 것이 확인되고 있으므로 청구주장은 이유 없으며, 국민주택 규모 이하의 건설용지로 쟁점 토지가 사용되어 취득자인 (주)OO이 88.5.27 개포 세무서에 양도소득세 면세 신청한 것은 양도인을 청구인이 아닌 OOO로, 제출처는 청구인의 관할 세무서인 동작 세무서에 제출되지 아니하고 개포세무서에 제출된 것이므로, 조세감면 규제법 제62조 제3항 및 동법 시행령 제50조 제10항에 의한 면세요건에 합치되지 아니하므로 청구인에게 면세 적용하기 곤란하다는 의견이다.

4. 쟁점

가. 이 건의 다툼은 쟁점 토지 거래가 청구인과 (주)OO간에 직접 거래된 것인지의 여부와 청구인과 (주)OO의 직접 거래로 보아 양도가액은 실지거래가액으로, 취득가액은 환산가액으로 양도차익을 산출한 당초 처분이 타당한지의 여부.

나. (주)OO이 양도인을 OOO로 하여 제출한 국민주택 건설용지에 대한 면세신청을, 양도인을 청구인으로 보아 청구인에게 이 건 토지의 양도소득세를 면세할 수 있는지의 여부를 가리는데 있다고 하겠다.

5. 심리 및 판단

가. 청구주장 (1)에 대하여 살펴보면,

이 건 처분청의 과세 경위는 청구인이 쟁점토지를 73.5.30 취득하여 86.11.20 청구외 OOO에게 양도하고, OOO는 87.11.19 (주)OO에게 양도한 사실에 대하여, 처분청은 88.8월경 OOO에 대한 부동산 투기혐의 조사중 쟁점 토지 거래가 청구인과 OOO의 거래가 아니고 OOO는 이 건 거래를 위하여 명의만 빌려준 것으로 실질적으로 청구인과 (주)OO과의 거래임을 대표이사 OOO이 확인하고 쟁점 토지의 대금 1,291,332,000원이 (주)OO으로부터 지출된 것과 86.11.7 중도금 지불시 청구인이 (주)OO에게 쟁점 토지의 사용승락을 해준 사실등으로 보아 청구인과 OOO와의 거래를 부인하고 실질 과세 원칙에 따라 청구인과 (주)OO의 직접 거래로 보아 88.10.18 양도가액은 실지거래가액 1,291,332,000원으로, 취득가액은 환산가액 269,989,552원으로 하여 양도차익을 산출하여 과세표준을 경정한 후 86.12.29 청구인이 쟁점 토지의 취득 및 양도가액 공히 기준시가로 하여 자산 양도차익 예정신고시 납부한 세액을 차감하여 이 건 양도소득세 502,659,280원, 방위세 100,531,850원을 추가 고지하였음을 알 수 있다.

이에 대하여 청구인은 86.2월 청구외 서울 강동구 OO동 OOO 소재 OO개발(주) 대표이사 OOO과 쟁점 토지상에 민영주택 입지심의를 신청하여 허가를 득하면 인접 대지의 가격으로 양도하겠다는 구두 합의가 이루어져 매매계약을 추진해오던중 86.9 전시 OO개발(주)가 서울특별시장으로부터 아파트 4동 338세대의 건축에 대한 사업시행을 승인받았으나 매매가액에 쌍방 합의가 이루어지지 않고, 더우기 법인과의 거래시 실지거래가액으로 인하여 과세될 세액의 과중부담등을 고려하여 매매계약을 체결하지 않고 중개인을 통하여 법인이 아닌 개인에게만 쟁점 토지를 양도하겠다고 의사표시를 한 후 양도하려던차에 중개인을 통하여 88.10.31 OOO와의 매매계약을 하게된 것으로서 매매계약당시 매수인 OOO가 (주)OO의 이사인지의 여부나 동 계약금이 (주)OO의 자금인지 전혀 알지 못하고 계약한 것이므로 청구인과 개인, OOO와의 거래를 부인하고 (주)OO과의 직접 거래로 본 당초 처분은 부당하다는 주장이다.

살펴보건대, 88.8월 일자미상 처분청의 OOO에 대한 부동산 투기혐의 관련 조사시, 이 건 토지거래가 청구인과 OOO간의 거래인지, 청구인과 (주)OO과의 직접 거래인지가 조사된 것으로 (주)OO의 법인등기부에 의하면 OOO는 81.10.27 (주)OO의 이사로 선임된 후 86.10.31 쟁점 토지의 계약당시에는 동 법인의 공동 대표이사직에 있었음과, 처분청의 조사서에서, 쟁점 토지의 양도가액 1,291,332,000원중 계약금 129,133,200원과 중도금 516,532,800원은 자기앞 수표로, 잔금은 86.11.7 중도금 지급시 87.3.7을 지급일로 하고 지급은행을 OO은행 OO동지점으로 하는 (주)OO의 약속어음을 청구인이 수령하였고, 동 중도금 지급시 청구인은 (주)OO에게 쟁점 토지상에 아파트 건설을 조건으로 하는 토지 사용승락을 하여준 것이 확인되고 있다.

이러한 사실들을 보면 중도금 지급시 청구인은 쟁점 토지의 거래가 (주)OO과의 거래임을 유추하여 알 수 있었을 것으로 보이나 쟁점 토지 계약시는 거래상대방 OOO가 (주)OO의 이사인지 알 수 없었다는 것과 토지대금중 계약금이 (주)OO에서 나온 것임을 알 수 없었다는 주장인바,

첫째, 청구인의 진술 및 관련서류에서 청구인은 86.2월경부터 쟁점 토지를 청구외 OO개발(주)에게 매도하기 위해 매매계약을 추진해오던중 86.9 동 법인이 쟁점 토지상의 아파트 건설 허가를 서울시장으로부터 받았음에도 법인과의 거래로 인한 세금과중 부담이 한 요인이 되어 동법인과의 계약을 체결하지 않은 것은 법인과의 거래를 기피하려 한 것임을 알 수 있고,

둘째, 쟁점 토지의 매매계약서상 청구인과 함께 날인한 OOO는 청구인의 외조카로서 청구인이 당시 76세의 노인으로서 지병으로 인하여 거동이 온전치 못하여 전시 OOO에게 이 건 토지거래 계약을 맡기므로서 청구인은 개인 OOO와 계약한 것으로 알 수 밖에 없었을 것이며,

셋째, 부동산 거래관행상 86.11.7 거액의 중도금 및 87.3.7을 지급일로 하는 약속어음을 잔금으로 수령한 상태에서 당초 매매계약 조건에 따라 OOO가 지정하는 제3자에게 토지 사용승락을 어쩔 수 없이 하여 줄수밖에 없다고 보여지므로 계약당시에는 OOO와 (주)OO과의 관계를 알 수 없었다는 청구주장이 신빙성이 있다고 보아질 뿐 아니라, 이 건 거래를 개인과의 거래로 위장하기 위한 사전공모등의 합의가 있었다는 어떤 사실도 확인되지 않고 있으며, OOO가 청구인에게 (주)OO의 대리인 또는 명의수탁자로서 위임장이나 각서등을 제시한 바도 없으므로 이와 같은 사항들을 고려해볼 때 청구인이 쟁점 토지의 거래를 (주)OO과의 거래임을 사전인지하였다거나 계약시 인지하였다는 객관적인 사실이 없는한 이 건 거래를 청구인과 (주)OO간의 직접 거래라고 보기는 곤란하다고 판단된다.

따라서 이 건 토지 거래를 청구인과 OOO와의 거래로 볼 때 처분청이 청구인과 (주)OO의 직접 거래로 보아 양도가액을 실지거래가액으로, 취득가액은 환산가액으로 하여 과세 표준을 경정하여 이 건 양도소득세등을 과세한 처분은 잘못된 것이라 보아야 할 것이다.

나. (청구주장 2)에 대하여는, 청구주장 (1)에서 심리한 바와 같이 청구주장이 받아들여진 것이므로 심리 실익이 없다고 판단되므로 심리를 생략하기로 한다.

6. 결론

이 건 심판청구는 심리결과 청구인의 주장이 이유있다고 인정되므로 국세기본법 제81조 및 제65조 제1항 제3호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.