가. 청구인은 2007.1.24. OO특별시 OOO OO OOO OOOOOOOOO OOOO OOOOO(이하 “쟁점아파트”라 한다)의 지분 2분의 1을 아버지 OOO으로부터 증여받고, 2007.3.30. 증여재산가액을 기준시가 388,000천원으로 평가하여 증여세를 신고·납부하였다가 2008.11.17. 쟁점아파트의 금융기관 담보평가액(448,538천원)을 증여재산가액으로 수정 신고·납부하였다.

나. 처분청은 쟁점아파트의 평가액이 시세에 비하여 과소하여 이를 인정할 수 없고 같은 단지 내 같은 면적인 OOOO OOOO(이하 “매매사례아파트”라 한다)가 쟁점아파트 증여일보다 약 5개월 전인 2006.9.8.자로 1,735,000천원(이하 “매매사례가액”이라 한다)으로 매매되었고, 매매사례아파트의 기준시가가 쟁점아파트보다 낮고 당시 같은 단지 내 같은 면적의 아파트 시세가 상승추세에 있어 OO지방국세청 비상장주식 평가심의위원회 심의를 거쳐 쟁점아파트의 증여재산가액을 매매사례가액인 867,500천원으로 하여 2010.1.22.청구인에게 2007.1.24. 증여분 증여세 217,709,060원을 경정·고지하였다.

다. 청구인은 이에 불복하여 2010.2.24. 심판청구를 제기하였다.

2. 청구인 주장 및 처분청 의견

가. 청구인 주장

쟁점아파트는 2세대가 독립된 생활이 가능하도록 내부구조가 분리되어 있고 비교대상물건인 매매사례아파트는 내부구조가 분리되어 있지 않아 내부구조 및 기준시가도 다르며, OO 고속도로변이기는 하지만 매매사례아파트 옆면에 도로가 없는 아파트단지 내부에 있어 소음이 적어 선호도가 높고 같은 단지 내 같은 면적의 아파트 시세가 증여시점 이후 급격하게 하락하였으므로 매매사례아파트의 매매사례가액을 쟁점아파트의 시가로 보아 증여재산가액을 적용한 것은 부당하다.

「상속세 및 증여세법 시행령」 제49조 제1항 단서는 평가기간 밖 매매사례가 있고 이를 채택할 경우 납세자에게 유리하여 억울하게 과다한 상속·증여세를 부담하지 아니하도록 하기 위함으로 해석되므로 과세권자 자의에 의하여 평가심의위원회에 회부할 수 없다고 보아야 하며, 「상속세 및 증여세법」 제60조 제2항은 시가는 불특정다수인 사이에 자유로이 거래가 이루어지는 경우에 통상 성립된다고 인정되는 가액으로 하고 수용·공매가격 및 감정가격 등 대통령령이 정하는 바에 의하여 시가로 인정되는 것을 포함한다고 규정하고 있고, 이를 위임받은 대통령령이 과세대상이 되는 당해 재산의 수용가격, 공매가격 및 감정가격과 이에 준하는 것을 규정할 수 있는 권한을 위임받은 것일 뿐이지 당해 재산이 아닌 다른 재산의 거래사례를 가지고 당해 재산의 시가로 간주할 수 있는 권한을 위임받은 것은 아니므로 같은 법 시행령 제49조 제5항은 모법의 위임취지를 벗어난 위법한 규정이며, 납세자에게 정확하게 알 수 없는 매매사례가액 등 불가능한 의무이행을 강요하는 것은 조세법률주의에 위배되므로 처분은 부당하다.

나. 처분청 의견

매매사례아파트가 쟁점아파트와 내부구조가 다르다고 하였으나 국토해양부의 공동주택가격은 건물의 내부구조 및 위치 등을 모두 감안하여 정하는 가격으로 쟁점아파트가 가격 우위에 있고 매매사례아파트의 계약기준일부터 쟁점아파트의 증여일까지 시세가 상승하고 있음이 확인되어 매매사례아파트의 매매사례가액을 쟁점아파트의 증여재산가액으로 보아 증여세를 부과한 처분은 정당하다.

3. 심리 및 판단

가. 쟁점

증여일 5개월 전에 거래된 매매사례아파트의 매매사례가액을 비상장주식 평가심의위원회 심의를 거쳐 쟁점아파트의 시가로 보아 과세한 처분의 당부

나. 관련 법령

(1) 상속세 및 증여세법

제60조 【평가의 원칙 등】① 이 법에 의하여 상속세 또는 증여세가 부과되는 재산의 가액은 상속개시일 또는 증여일(이하 “평가기준일”이라 한다) 현재의 시가에 의한다. 이 경우 제63조 제1항 제1호 가목 및 나목에 규정된 평가방법에 의하여 평가한 가액(제63조 제2항의 규정에 해당하는 경우를 제외한다)은 이를 시가로 본다.

② 제1항의 규정에 의한 시가는 불특정다수인사이에 자유로이 거래가 이루어지는 경우에 통상 성립된다고 인정되는 가액으로 하고 수용ㆍ공매가격 및 감정가격 등 대통령령이 정하는 바에 의하여 시가로 인정되는 것을 포함한다.

③ 제1항의 규정을 적용함에 있어서 시가를 산정하기 어려운 경우에는 당해 재산의 종류ㆍ규모ㆍ거래상황 등을 감안하여 제61조 내지 제65조에 규정된 방법에 의하여 평가한 가액에 의한다.

④ 제1항의 규정을 적용함에 있어서 제13조의 규정에 의하여 상속재산의 가액에 가산하는 증여재산의 가액은 증여일 현재의 시가에 의한다.

(2) 상속세 및 증여세법 시행령

제49조 【평가의 원칙 등】① 법 제60조 제2항에서 “수용ㆍ공매가격 및 감정가격 등 대통령령이 정하는 바에 의하여 시가로 인정되는 것”이라 함은 평가기준일 전후 6월(증여재산의 경우에는 3월로 한다. 이하 이 항에서 “평가기간”이라 한다) 이내의 기간 중 매매ㆍ감정ㆍ수용ㆍ경매(「민사집행법」에 의한 경매를 말한다. 이하 이 항에서 같다) 또는 공매(이하 이 항에서 "매매 등" 이라 한다)가 있는 경우에 다음 각호의 1의 규정에 의하여 확인되는 가액을 말한다. 다만, 평가기간에 해당하지 아니하는 기간 중에 매매 등이 있는 경우에도 평가기준일부터 제2항 각호의 1에 해당하는 날까지의 기간 중에 주식발행회사의 경영상태, 시간의 경과 및 주위환경의 변화 등을 감안하여 가격변동의 특별한 사정이 없다고 인정되는 때에는 제56조의2 제1항의 규정에 의한 평가심의위원회의 자문을 거쳐 당해 매매 등의 가액을 다음 각호의 1의 규정에 의하여 확인되는 가액에 포함시킬 수 있다.

1. 당해 재산에 대한 매매사실이 있는 경우에는 그 거래가액. 다만, 그 거래가액이 제26조 제4항에 규정된 특수관계에 있는 자와의 거래 등 그 가액이 객관적으로 부당하다고 인정되는 경우를 제외한다.

② 제1항의 규정을 적용함에 있어서 제1항 각호의 1에 규정하는 가액이 평가기준일 전후 6월(증여재산의 경우 3월로 한다) 이내에 해당하는지 여부는 다음 각호에 규정된 날을 기준으로 하여 판단하며, 제1항의 규정에 의한 시가로 보는 가액이 2 이상인 경우에는 평가기준일을 전후하여 가장 가까운 날에 해당하는 가액에 의한다.

1. 제1항 제1호의 경우에는 매매계약일

④ 제1항 각호의 가액에 2 이상의 재산가액이 포함됨으로써 각각의 재산가액이 구분되지 아니하는 경우에는 각각의 재산을 법 제61조 내지 제65조의 규정에 의하여 평가한 가액에 비례하여 안분계산하되 각각의 재산에 대하여 감정가액(동일감정기관이 동일한 시기에 감정한 각각의 감정가액을 말한다)이 있는 경우에는 감정가액에 비례하여 안분계산한다. 다만，토지와 그 토지에 정착된 건물 기타 구축물의 가액이 구분되지 아니하는 경우에는 「부가가치세법 시행령」 제48조의 2 제4항 단서의 규정에 따라 안분계산한다.

⑤ 제1항의 규정을 적용함에 있어서 당해 재산과 면적ㆍ위치ㆍ용도 및 종목이 동일하거나 유사한 다른 재산에 대한 동항 각호의 1에 해당하는 가액이 있는 경우에는 당해 가액을 법 제60조 제2항의 규정에 의한 시가로 본다.

⑥ 국세청장은 상속ㆍ증여재산을 평가함에 있어서 평가의 공정성을 확보하기 위하여 재산별 평가기준ㆍ방법ㆍ절차 등에 관한 세부사항을 정할 수 있다.

제56조의2 【평가심의위원회에 의한 비상장주식의 평가 등】⑦ 국세청평가심의위원회는 제1항의 규정에 의한 평가와 관련한 심의외에 상속세 및 증여세와 관련한 재산의 공정하고 타당한 평가를 위하여 필요하다고 인정되는 경우에는 국세청장ㆍ지방국세청장 또는 관할세무서장의 재산평가에 대한 자문에 응할 수 있다.

다. 사실관계 및 판단

(1) 청구인은 2007.1.24. 쟁점아파트의 지분 2분의 1을 아버지 OOO으로부터 증여받고 2007.3.30. 증여재산가액을 기준시가 388,000천원으로 평가하여 증여세를 신고·납부하였다가 2008.11.17. 쟁점아파트의 금융기관 담보평가액(448,538천원)을 증여재산가액으로 수정 신고·납부하였으나, 처분청은 청구인이 신고한 쟁점아파트의 평가액을 인정하지 아니하고 매매사례아파트가 증여일보다 약 5개월 전인 2006.9.8. 1,735,000천원으로 매매 계약된 사실을 확인하여 OO지방국세청 비상장주식 평가심의위원회 심의를 거쳐 증여재산가액을 매매사례가액인 867,500천원으로 하여 2010.1.22.청구인에게 2007.1.24. 증여분 증여세 217,709,060원고지한 사실이 경정결의서 등에 나타난다.

(2) 청구인은 「상속세 및 증여세법」 제49조 제1항 단서는 납세자에게 유리하게 적용하기 위한 것으로 평가심의위원회에 회부할 수 없으며, 같은 법 시행령 제49조 제5항은 모법의 위임 취지를 벗어난 규정으로 조세법률주의에 위배되고, 쟁점아파트(55평형 B타입)는 전체 세대수가 55세대에 불과하며 2개 살림을 할 수 있는 동거세대 구조로 되어 있어 매매사례아파트와 내부구조 및 기준시가가 다르며, 소음 등으로 선호도에서 상당히 떨어지고, 증여일 이후 시세가 하락하고 있는 점 등으로 보아 매매사례가액을 시가로 평가하는 것은 부당하다고 주장하므로 이에 대하여 살펴본다.

(가) 「상속세 및 증여세법」제60조 제2항은 시가는 불특정 다수인 사이에 자유로이 거래가 이루어지는 경우에 통상 성립된다고 인정되는 가액으로 하고 수용·공매가격 및 감정가격 등 대통령령이 정하는 바에 의하여 시가로 인정되는 것을 포함한다고 규정하고 있고, 같은 법 시행령 제49조 제1항은 수용·공매가격 및 감정가격 등 대통령령이 정하는 바에 의하여 시가로 인정되는 것을 증여재산인 경우 평가기준일 현재 3월 이내의 기간 중 매매·감정·수용·경매 또는 공매한 가액으로 규정하고 있으며, 같은 조 제5항은 당해 재산과 면적ㆍ위치ㆍ용도 및 종목이 동일하거나 유사한 다른 재산에 대한 가액이 있는 경우에는 당해 가액을 시가로 본다고 규정하고 있다.

또한, 「상속세 및 증여세법 시행령」제49조 제1항 단서는 평가기간에 해당하지 아니하는 기간 중에 매매 등이 있는 경우에도 평가기준일부터 제2항 각호의 1에 해당하는 날까지의 기간 중에 시간의 경과 및 주위환경의 변화 등을 감안하여 가격변동의 특별한 사정이 없다고 인정되는 때에는 제56조의2 제1항의 규정에 의한 평가심의위원회의 자문을 거쳐 당해 매매 등의 가액을 확인되는 가액에 포함시킬 수 있다고 규정하고 있고, 같은 령 제56조의2 제7항은 국세청평가심의위원회는 제1항의 규정에 의한 평가와 관련한 심의 외에 상속세 및 증여세와 관련한 재산의 공정하고 타당한 평가를 위하여 필요하다고 인정되는 경우에는 국세청장ㆍ지방국세청장 또는 관할세무서장의 재산평가에 대한 자문에 응할 수 있다고 규정하고 있으며, 국세청 「비상장주식 평가심의위원회의 설치 및 운영에 관한 규정」 제22조 제1항 제1호는 영 제49조 제1항 본문의 규정에도 불구하고 평가기준일 전 2년 이내의 기간(증여일 전 3월이내의 기간을 제외) 중에 매매·감정·수용·경매 또는 공매가 있는 경우로서 평가일과 영 제49조 제2항 각호의 1에 해당하는 날까지의 기간 중에 가격변동의 특별한 사정이 없다고 인정되는 때에 당해 매매 등의 가액을 시가에 포함하고자 하는 경우에 납세지 관할 세무서장 및 지방국세청장의 자문에 응할 수 있다고 규정하고 있다.

(나) 국세청 전산자료 및 국토해양부 실지거래 현황자료에 의하면, 증여일 전후 3개월 이내에 거래된 현황은 나타나지 아니하고 1년 이내에 거래된 같은 단지 내 같은 면적의 아파트 매매사례 현황은 아래 <표>와 같이 나타나며, 매매사례아파트는 매매계약일이 쟁점아파트의 평가기준일 전 5개월 16일로 3개월을 초과하나, 처분청은 「비상장주식평가심의위원회의 설치 및 운영에 관한 규정」 제22조 제1호에 의거 2009.10.6. OO지방국세청 비상장주식 평가심의위원회에 심의를 요청하여 매매사례아파트의 매매사례가액이 ‘유사물건의 매매사례가액에 해당하여 상속재산의 시가범위에 포함할 수 있다’는 통보(OOOOOOO OOOOOOOOOOO, 2009.11.27.)를 받아 쟁점아파트의 시가로 적용한 것으로 나타난다.

(OO O O, OO)

(다) 인터넷 부동산전문 사이트의 쟁점아파트 단지 내 같은 면적의 아파트 시세를 보면 아래 <표>와 같고, 2006년 9월 이후 증여일까지 같은 면적의 아파트 시세는 상승세를 유지한 것으로 나타나며, 국세청 공동주택 평형별 적정가격 자료의 경우에도 OO은행의 부동산 시세와 유사하게 나타난다.

(OO O OO)

(라) 쟁점아파트와 같은 단지 내 같은 면적으로 매매 거래된 아파트의 연도별 기준시가는 아래 <표>와 같이 나타난다.

(OO O O, OO)

(마) 위 사실관계 및 관련법령 등을 종합하여 보면, 처분청은 「상속세 및 증여세법 시행령」 제56조의2 제7항에 따라 국세청 평가심의위원회에 증여세와 관련된 재산평가의 자문을 요청할 수 있는 것으로 보이고, 증여 당시 대법원이 무효 판결을 하지 아니한 이상 같은 령 제49조 제5항은 「상속세 및 증여세법」 제60조 제2항의 위임을 받아 적법하게 시가의 범위를 규정한 것으로 보이는 점, 매매사례아파트는 건물, 면적, 방향이 동일하여 쟁점아파트와 동일하거나 유사한 재산으로 볼 수 있는 점, 매매사례아파트는 평가기준일 전 3개월을 벗어나 매매계약 되었으나 평가기준일 전 2년 이내의 거래로서 그 적용에 관하여 OO지방국세청 비상장주식 평가심의위원회의 심의를 받은 점, 매매사례아파트의 기준시가는 쟁점아파트보다 낮아 매매사례가액의 적용이 청구인에게 불리한 것으로 보이지 아니한 점, 매매사례아파트의 매매계약일부터 평가기준일까지의 기간에 같은 면적의 아파트 시세가 상승 추세에 있었던 점 등으로 보아, 매매사례아파트의 매매사례가액을 쟁점아파트의 시가로 인정할 수 있다고 보인다.

따라서, 처분청이 매매사례아파트의 매매사례가액을 쟁점아파트의 시가로 평가하여 증여세를 부과한 처분은 잘못이 없는 것으로 판단된다.

4. 결론

이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유없으므로 「국세기본법」 제81조 및 제65조 제1항 제2호에 의하여 주문과 같이 결정한다.