가. 처분청은 2015년도 재산세 과세기준일(6.1.) 현재 청구인이 소유하고 있는 OOO(이하 “쟁점건축물”이라 한다)에 대하여 「지방세법」제4조 제2항 및 같은 법 시행령 제4조 제1항 제1호에 따라 산정한 시가표준액 OOO을 2015.7.15. 청구인에게 부과·고지하였다.

나. 청구인은 이에 불복하여 2015.7.21. 이의신청을 거쳐 2015.10.20. 심판청구를 제기하였다.

2. 청구인 주장 및 처분청 의견

가. 청구인 주장

(1) 처분청은 「소득세법」제99조 제1항 제1호 나목의 규정에 의하여 산정·고시하는 건물신축가격 기준액에 쟁점건축물의 구조별·용도별·위치별 지수, 경과연수별 잔존가치율, 가감산율 등을 적용하여 산출한 이 건 시가표준액이 적법하다는 의견이나, 「소득세법」제99조 제1항 제1호 나목의 규정을 살펴보면 ‘국세청장이 산정·고시하는 가액’을 적용하는 건물에서 ‘오피스텔 및 상업용 건물’과 ‘주택’은 ‘기준시가의 산정’에서 제외하도록 명시되어 있으므로 오피스텔인 쟁점건축물에 대하여 「소득세법」제99조 제1항 제1호 나목 규정을 적용한 것은 위법하다 할 것이다.

(2) 「지방세기본법」제17조 제2항에서 과세표준에 관한 규정은 소득·수익·재산·행위 또는 거래의 명칭이나 형식에 관계없이 그 실질내용에 따라 적용한다고 규정하고 있고, 같은 법 제19조 제1항에서 “납세의무자가 지방세관계법에 따라 장부를 갖추어 기록하고 있을 때에는 해당 지방세와 과세표준 조사 및 결정은 그 기록한 장부와 이에 관계되는 증거자료에 따라야 한다”고 규정하고 있으며, 같은 법 제20조 제1항의 규정에서 “이 법 또는 지방세관계법을 해석·적용할 때에는 과세의 형평과 해당 조항의 합목적성에 비추어 납세자의 재산권이 부당하게 침해되지 아니하도록 하여야 한다”고 규정하고 있는바, 쟁점건축물이 위치한 OOO에 거래되고 있고, 이러한 사실을 처분청이 취득세 신고현황 등을 통해 충분히 확인할 수 있으므로 위 실거래가액에서 그 부속토지의 개별공시지가를 차감한 OOO 사이의 금액에 공정시장가액비율을 곱한 금액을 쟁점건축물의 재산세 과세표준으로 하여 재산세 등을 경정하여야 한다.

나. 처분청 의견

(1) 「지방세법」제4조 제2항 및 같은 법 시행령 제4조 제1항 제1호에 따르면, 토지 및 주택을 제외한 건축물의 시가표준액은 「소득세법」제99조 제1항 제1호 나목에 따라 산정·고시하는 건물신축가격기준액에 건물의구조별·용도별·위치별 지수, 경과연수별 잔존가치율, 가감산율 등을 적용하여 산출하도록 규정하고 있고, 「 건축법」제2조 제1항 제2호에서 “건축물” 이란 토지에 정착(定着)하는 공작물 중 지붕과 기둥 또는 벽이 있는 것과 이에 딸린 시설물, 지하나 고가(高架)의 공작물에 설치하는 사무소·공연장·점포·차고·창고, 그 밖에 대통령령으로 정하는 것을 말한다고 규정하고 있으므로, 여기서 말하는 ‘건축물’이란 「소득세법」 제99조 제1항 제1호 나목(건물), 다목(오피스텔 및 상업용 건물)을 포괄하는 것으로 볼 수 있다.

(2) 청구인은 쟁점건축물의 현재 시세가 OOO 정도로 시세를 반영하지 못하는 재산세 시가표준액의 변경을 요구하고 있으나, 재산세는 보유하는 재산에 담세력을 인정하여 부과되는 조세로서, 재산가액을 그 과세표준으로 하고 있어 그 본질은 재산 소유자체를 과세요건으로 하는 것이므로, 현실적으로 당해 재산을 그 본래의 용도에 따라 사용·수익하였는지 여부는 그 과세요건이 아니고 재산세의 과세표준은 재산을 일정한 방법으로 평가하여 금전적으로 환산한 가액으로서 납세자 개개인의 특수한 사정을 모두 고려하는 것이 원칙적으로 불가능하며, 「지방세법」제110조 제1항에서 재산세의 과세표준은 같은 법 제4조 제2항에 따른 시가표준액에 부동산 시장동향과 지방재정 여건 등을 고려하여 시가표준액의 70%에 해당하는 ‘공정시장가액 비율’을 적용하고 있는 등 재산세 과세표준 산정에 있어 상당한 정도의 시장상황 등을 반영하고 있다는 점( 등을 고려하면, 청구주장을 받아들이기 어렵다 하겠다.

3. 심리 및 판단

가. 쟁 점

실제 거래가액보다 높은 시가표준액을 과세표준으로 하여 재산세 등을 부과한 처분이 부당하다는 청구주장의 당부

나. 관련 법령 : <별지> 기재

다. 사실관계 및 판단

(1) 처분청과 청구인이 제출한 분양계약서, 등기권리증, 집합건축물대장, 2015년도 일반건축물 정기과세내역서 등에 의하면 다음의 사실이 확인된다.

(가)청구인은 1993.11.11. 쟁점건축물과 그 부속토지를 OOO에 취득하였다.

(나) 집합건축물대장에 의하면, 쟁점건축물의 용도는 업무시설(오피스텔), 전용면적은 45.45㎡, 공용면적은 48.36㎡로 나타난다.

(다) 2015년도 일반건축물 정기과세내역서에 의하면, 처분청은 쟁점건축물의 시가표준액 OOO을 과세표준으로 하여 이 건 재산세 등을 산정하였다.

(2) 청구인이 쟁점건축물이 위치한 OOO에 거래된 것으로 기재되어 있다.

(3) 이상의 사실관계 및 관련 법령 등을 종합하여 살펴본다.

(가) 청구인은 쟁점건축물의 재산세 과세표준이 주변 시세와 비교하여 과다하므로 이 건 재산세 등이 부당하다고 주장한다.

(나) 「지방세법」 제110조 제1항 및 같은 법 시행령 제109조에서 토지 및 건축물에 대한 재산세의 과세표준은 시가표준액에 공정시장가액비율(100분의 70)을 곱하여 산정한 가액으로 한다고 규정하고 있고, 같은 법 제4조 제1항에서 토지 및 주택의 시가표준액은 「부동산 가격공시 및 감정평가에 관한 법률」에 따라 공시된 가격으로 하며, 같은 법 제4조 제2항에서 가격이 공시되는 주택을 제외한 건축물의 시가표준액은 「소득세법」 제99조 제1항 제1호 나목의 규정에 의하여 산정·고시하는 건물신축가격기준액에 건물의 구조별·용도별·위치별 지수, 경과연수별 잔존가치율, 가감산율 등을 적용하여 산출하는 것으로 규정하고 있다.

(다) 살피건대, 위 관련 법령에서 인근 상가의 매매사례가액은 재산세 과세표준 산정방법으로 정하고 있지 아니하여, 이를 재산세 과세표준으로 삼을 수는 없다 할 것이고, 또한, 「지방세법」에서 ‘오피스텔 및 상가용 건물’의 시가표준액을 「소득세법」제99조 제1항 제1호 다목에 따라 국세청장이 산정·고시하는 가액으로 한다고 규정하고 있지 않은바, 처분청이 「지방세법」제4조 제2항 및 같은 법 시행령 제4조 제1항 제1호에 따라 산출한 쟁점부동산의 시가표준액에 공정시장가액비율을 곱하여 산정한 가액을 과세표준으로 하여 이 건 재산세 등을 부과한 처분은 달리 잘못이 없다고 판단된다.

4. 결 론

이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유 없으므로 「지방세기본법」 제123조 제4항과 「국세기본법」 제81조 및 제65조 제1항 제2호에 의하여 주문과 같이 결정한다.

(1) 지방세법 제4조[부동산 등의 시가표준액] ① 이 법에서 적용하는 토지 및 주택에 대한 시가표준액은 「부동산 가격공시 및 감정평가에 관한 법률」에 따라 공시된 가액(價額)으로 한다. 다만, 개별공시지가 또는 개별주택가격이 공시되지 아니한 경우에는 시장·군수 또는 구청장(자치구의 구청장을 말한다. 이하 "시장·군수"라 한다)이 같은 법에 따라 국토교통부장관이 제공한 토지가격비준표 또는 주택가격비준표를 사용하여 산정한 가액으로 하고, 공동주택가격이 공시되지 아니한 경우에는 대통령령으로 정하는 기준에 따라 시장·군수가 산정한 가액으로 한다.

② 제1항 외의 건축물(새로 건축하여 건축 당시 개별주택가격 또는 공동주택가격이 공시되지 아니한 주택으로서 토지부분을 제외한 건축물을 포함한다), 선박, 항공기 및 그 밖의 과세대상에 대한 시가표준액은 거래가격, 수입가격, 신축·건조·제조가격 등을 고려하여 정한 기준가격에 종류, 구조, 용도, 경과연수 등 과세대상별 특성을 고려하여 대통령령으로 정하는 기준에 따라 지방자치단체의 장이 결정한 가액으로 한다.

③ 제1항과 제2항에 따른 시가표준액의 결정은 「지방세기본법」 제141조에 따른 지방세심의위원회에서 심의한다

제110조[과세표준] ① 토지·건축물·주택에 대한 재산세의 과세표준은 제4조 제1항 및 제2항에 따른 시가표준액에 부동산 시장의 동향과 지방재정 여건 등을 고려하여 다음 각 호의 어느 하나에서 정한 범위에서 대통령령으로 정하는 공정시장가액비율을 곱하여 산정한 가액으로 한다.

1. 토지 및 건축물 : 시가표준액의 100분의 50부터 100분의 90까지

제114조[과세기준일] 재산세의 과세기준일은 매년 6월 1일로 한다.

(2) 지방세법 시행령 제2조[토지 및 주택의 시가표준액] 「지방세법」(이하 "법"이라 한다) 제4조 제1항 본문에 따른 토지 및 주택의 시가표준액은 「지방세기본법」 제34조에 따른 세목별 납세의무의 성립시기 당시에 「부동산 가격공시 및 감정평가에 관한 법률」에 따라 공시된 개별공시지가, 개별주택가격 또는 공동주택가격으로 한다.

제4조[건축물 등의 시가표준액 결정 등] ① 법 제4조 제2항에서 "대통령령으로 정하는 기준"이란 과세대상별 구체적 특성을 고려하여 다음 각 호의 방식에 따라 행정자치부장관이 정하는 기준을 말한다.

1. 건축물 : 「소득세법」 제99조 제1항 제1호 나목에 따라 산정·고시하는 건물신축가격기준액에 다음 각 목의 사항을 적용한다.

가. 건물의 구조별·용도별·위치별 지수

나. 건물의 경과연수별 잔존가치율

다. 건물의 규모·형태·특수한 부대설비 등의 유무 및 그 밖의 여건에 따른 가감산율(加減算率)

제109조[공정시장가액비율] 법 제110조 제1항 각 호 외의 부분에서 "대통령령으로 정하는 공정시장가액비율"이란 다음 각 호의 비율을 말한다.

1. 토지 및 건축물: 시가표준액의 100분의 70

(3) 소득세법 제99조[기준시가의 산정] ① 제96조 제2항, 제97조 제1항 제1호 가목 단서, 제100조 및 제114조 제7항에 따른 기준시가는 다음 각 호에서 정하는 바에 따른다.

1. 제94조 제1항 제1호에 따른 토지 또는 건물

가. 토지 : 「부동산 가격공시 및 감정평가에 관한 법률」에 따른 개별공시지가(이하 "개별공시지가"라 한다). 다만, 개별공시지가가 없는 토지의 가액은 납세지 관할 세무서장이 인근 유사토지의 개별공시지가를 고려하여 대통령령으로 정하는 방법에 따라 평가한 금액으로 하고, 지가(地價)가 급등하는 지역으로서 대통령령으로 정하는 지역의 경우에는 배율방법에 따라 평가한 가액으로 한다.

나. 건물 : 건물(다목 및 라목에 해당하는 건물은 제외한다)의 신축가격, 구조, 용도, 위치, 신축연도 등을 고려하여 매년 1회 이상 국세청장이 산정·고시하는 가액

다. 오피스텔 및 상업용 건물 : 건물에 딸린 토지를 공유로 하고 건물을 구분소유하는 것으로서 건물의 용도·면적 및 구분소유하는 건물의 수(數) 등을 고려하여 대통령령으로 정하는 오피스텔 및 상업용 건물(이에 딸린 토지를 포함한다)에 대해서는 건물의 종류, 규모, 거래상황, 위치 등을 고려하여 매년 1회 이상 국세청장이 토지와 건물에 대하여 일괄하여 산정·고시하는 가액

라. 주택 : 「부동산 가격공시 및 감정평가에 관한 법률」에 따른 개별주택가격 및 공동주택가격. 다만, 공동주택가격의 경우에 같은 법 제17조제1항 단서에 따라 국세청장이 결정·고시한 공동주택가격이 있을 때에는 그 가격에 따르고, 개별주택가격 및 공동주택가격이 없는 주택의 가격은 납세지 관할 세무서장이 인근 유사주택의 개별주택가격 및 공동주택가격을 고려하여 대통령령으로 정하는 방법에 따라 평가한 금액으로 한다.