청구인은 90.4월 분양을 받아 92.8.12 청구인 명의로 소유권이전등기를 한 경기도 성남시 분당구 OO동 OOOOO OOOOOOOOO(67평형, 이하 “쟁점아파트”라 한다)를 92.12.15 양도한 후 93.1월 실지양도가액을 167,500,000원으로 하고, 실지취득가액을 123,244,000원으로 하여 자산양도차익예정신고를 하였다.

처분청은 청구인이 신고한 내용 중 취득가액 123,244,000원은 그대로 인정하고, 양도가액 167,500,000원은 ’92.11월부터 ’93.1월까지 기간의 신도시아파트 가격동향표에 의하면 쟁점아파트와 같은 아파트, 같은 평수의 경우 400,000,000원 내지 430,000,000원이며, 매수인 청구외 OOO도 쟁점아파트를 청구인으로부터 400,000,000원에 취득하였다고 확인하고 있으므로 쟁점아파트의 양도가액을 400,000,000원으로 보아 93.12.16 청구인에게 92년도 귀속분 양도소득세 167,753,190원을 결정고지 하였다.

2. 청구주장 및 국세청장 의견

가. 청구주장

청구인은 쟁점아파트의 양도에 따른 자산양도차익예정신고를 하면서 취득 및 양도시 실지거래가액을 확인할 수 있는 검인계약서, 매수인의 사실확인서 및 그 인감증명서를 첨부하였는 데도 처분청이 양도가액을 부인하고 단지 아파트가격동향표 등에 의하여 양도가액을 400,000,000원으로 하여 이 건 양도소득세를 결정하였는바, 소득세법시행령 제170조 제4항 제2호의 규정은 기준시가 과세원칙의 예외를 인정하는 실지거래가액의 과세대상을 열거한 규정이나 그 단서에서 투기성이 없는 경우에는 그 유형에 따라 기준시가로 과세하도록 규정하고 있고, 또한, 청구인이 신고시 제출한 검인계약서는 국가기관에서 인정해 준 가액으로서 존중되어야 하며, 만일 실지거래가액이 확인되지 않는다면 취득 및 양도가액을 기준시가로 하여 과세함이 타당하다는 것이다.

나. 국세청장 의견

국세청장은 처분청이 매수인에게 조회하여 확인한 실지양도가액이 400,000,000원임이 확인되고, 또한 1년내의 단기양도에 해당하므로 확인된 실지거래가액으로 양도소득세를 과세한 처분은 잘못이 없다는 것이다.

3. 심리 및 판단

가. 쟁점

쟁점아파트의 실지양도가액이 400,000,000원인지 여부

나. 관련법령

소득세법시행령 제170조 제1항에 의하면 법 제23조 제2항에 규정하는 양도차익을 결정함에 있어서 양도가액 또는 취득가액 중 어느 하나를 실지거래가액에 의하여 결정하는 때에는 다른 하나도 실지거래가액에 의하여 결정하고, 어느 하나를 기준시가에 의하여 결정하는 때에는 다른 하나도 기준시가에 의하여 결정하여야 한다고 규정하고 있고, 같은조 제4항을 보면 법 제23조 제4항 단서 및 법 제45조 제1항 제1호 단서에서 자산의 실지거래가액을 적용할 수 있는 『대통령령이 정하는 경우』라 함은 다음 각호의 1에 해당하는 경우를 말한다고 규정하면서 그 제2호 다목에서 부동산을 취득한 후 1년 이내에 단기양도한 경우등을 열거규정하고 있으며, 같은호 단서의 규정에서 부동산의 취득·양도경위와 이용실태 등에 비추어 투기성이 없는 것으로 인정되는 경우에는 제9항의 규정에 의한 자문을 거쳐 실지거래가액의 적용대상에서 제외할 수 있다고 규정하고 있다.

다. 쟁점아파트의 실지양도가액을 400,000,000원으로 본 처분의 당부

(1) 청구인은 쟁점아파트를 취득한 후 1년이내에 단기양도한 경우이므로 실지거래가액 적용대상이다.

(2) 청구인은 쟁점아파트의 양도대금이 167,500,000원이라고 주장하면서 검인계약서와 92.12.29자 양수인의 사실확인서를 제시하고 있으나,

첫째, 쟁점아파트를 취득한 OOO의 93.8.5자 거래사실확인서에 의하면 청구인으로부터 400,000,000원 (’92.12.15 계약금 40,000,000원, ’92.12.20 중도금 232,500,000원, ’92.12.29 잔금 127,500,000원)에 취득한 것은 사실이라고 확인하고 있고, 양수인 OOO의 처 청구외 OOO의 ’93.9.7자 확인서에서도 ’92.12.15 OO호텔 커피숍에서 OO부동산 중개인(현재는 근무하지 아니한다고 함)의 소개로 청구인 부부와 양수자 부부가 참석하여 쟁점아파트를 400,000,000원에 양도하기로 계약을 체결한 사실이 확인되고 있다.

둘째, 국세청에서 91.10월부터 93.4월까지 기간에 조사하여 작성한 신도시아파트 가격동향표에 의하면, 92.11월부터 93.1월까지 기간의 쟁점아파트와 같은 아파트, 같은 평형의 가격은 최저 400,000,000원, 최고 430,000,000원으로 확인된다.

셋째, ’93.2.1 고시된 쟁점아파트의 기준시가가 264,000,000원인데도 통상 시가보다 낮은 수준인 기준시가의 약 63%에 불과한 청구주장 실지양도가액은 신빙성이 없는 것으로 보이며, 기준시가보다 저가에 양도하였을 수밖에 없었던 합당한 사유도 발견되지 않는다.

(3) 위의 사실을 종합하여 볼 때 처분청이 쟁점아파트의 양도가액을 400,000,000원으로 하고, 취득가액을 청구인이 신고한 123,244,000원으로 하여 과세한 처분은 정당하다고 판단된다.

따라서 이 건 심판청구는 청구주장이 이유없으므로 국세기본법 제81조 및 제65조 제1항 제2호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.