청구인은 88.7.11 취득한 서울특별시 OO동 OOOO 대지 257.1㎡ 및 건물 493.06㎡(이하 “쟁점부동산”이라 한다)를 89.11.2 양도하고, 실지 취득가액을 350,000,000원 실지 양도가액을 340,000,000원으로 하여 자산양도차익예정신고를 하였다.

처분청은 청구인이 그의 소유의 다른 부동산 2건과 교환으로 쟁점부동산을 취득하였기 때문에 실지 취득가액이 불분명하다고 보아, 기준시가에 의하여 쟁점부동산의 양도차익을 산정하여, 95.5.27 청구인에게 89년 귀속분 양도소득세 28,625,760원 및 동 방위세 5,725,150원을 결정고지 하였다.

청구인은 이에 불복하여 95.7.24 이의신청 및 95.10.13 심사청구를 거쳐 96.2.1 심판청구를 하였다.

2. 청구인 주장 및 국세청장 의견

가. 청구인 주장

쟁점부동산을 취득하면서 쟁점부동산 가액을 350,000,000원으로 매수인과 합의하고, 그 대가로 이전하는 청구인 소유의 2건의 부동산(서울특별시 중랑구 OO동 OOOOOO 대지 139.8㎡ 및 주택 222.37㎡, 서울특별시 노원구 OO동 OOOOOO 대지 208㎡ 및 상가주택 겸용건물 296.4㎡)의 가액을 335,000,000원으로 합의한후, 추가로 현금 15,000,000원을 지급하였으므로, 350,000,000원이 쟁점부동산의 실지 취득가액에 해당하고, 실지양도가액이 340,000,000원임은 양도시 매매계약서 및 양수인의 거래사실확인서에 의하여 확인됨에도 불구하고, 청구인의 위 신고 실지 거래가액을 부인하고 기준시가에 의하여 과세한 처분은 부당하다.

나. 국세청장 의견

청구인이 주장하는 취득시 교환가액은 시가감정도 거치지 아니한 가액으로서 객관성이 없어 이를 실지거래가액으로 보기 어렵고, 양도시 계약서상 매매가액도 객관적인 거증(예컨대, 금융자료등)이 없어서 실지거래가액으로 받아들이기 어려우므로, 실지 취득 및 양도가액이 확인되지 아니하는 것으로 보아 기준시가에 의하여 과세한 처분은 타당하다.

3. 심리 및 판단

가. 쟁점

신고한 실지 거래가액이 증빙서류에 의하여 확인되지 아니 하는 것으로 보아 기준시가에 의하여 양도차익을 산정한 처분의 당부를 가리는데 있다.

나. 관련법령

소득세법 제23조 제4항 제1호, 제45조 제1항 제1호 가목 및 같은법시행령 제170조 제4항 제3호(93.12.31 개정전)의 규정을 종합하여 보면, 자산양도차익을 결정함에 있어서 취득 및 양도가액은 기준시가에 의함이 원칙이고 양도자가 자산양도차익 예정신고 또는 소득세과세표준 확정신고시 제출한 증빙서류에 의하여 취득 및 양도당시의 실지거래가액을 확인할 수 있는 경우에는 실지거래가액에 의한다고 규정하고 있다.

다. 사실 및 판단

(1) 청구인은 쟁점부동산을 취득하면서 쟁점부동산 가액을 350,000,000원으로 매수인과 합의하고, 그 대가로 이전하는 청구인 소유의 2건의 부동산(서울특별시 중랑구 OO동 OOOOOO 대지 139.8㎡ 및 주택 222.37㎡, 서울특별시 노원구 OO동 OOOOOO 대지 208㎡ 및 상가주택 겸용건물 296.4㎡)의 가액을 335,000,000원으로 합의한후, 추가로 현금 15,000,000원을 지급하였으므로, 350,000,000원이 쟁점부동산의 실지 취득가액에 해당한다고 주장하고 있으나,

실지 취득가액이라 함은 취득대가로 실지 지급한 금액을 의미하는 것이고, 교환에 의하여 취득하였다고 하더라도 감정평가등의 방법에 의하여 교환대상 부동산의 시가를 산정하여 차액을 정산한 사실등이 객관적인 증거자료에 의하여 확인된다면 그 감정평가액등을 실지취득가액으로 인정할 수 있다 하겠으나, 청구인이 주장하는 쟁점부동산의 실지취득가액 350,000,000원은 실지 지급한 금액도 아니고 감정가액도 아닌 사인간에 합의한 교환가액이므로 이를 위 소득세법령에서 규정한 실지거래가액으로 인정 하기는 어렵다.

(2) 또한 청구인은 실지 양도가액이 340,000,000원이라고 주장하면서 매매 계약서·청구인이 양수인의 양도소득세 신고용으로 작성해준 거래사실확인서을 제시하고 있으나, 매매대금의 수수와 관련된 객관적인 증빙의 뒷받침이 없을 뿐만 아니라 ’88년부터 ’89년 사이에 전국적으로 부동산 시세가 급동하였던 사실에 비추어 볼때 89.11.2 양도함에 있어 88.7.11의 취득가액 350,000,000원 보다 낮은 340,000,000원에 양도하였다는 주장은 믿기 어렵다.

(3) 이상의 법령의 규정 및 사실을 종합해 볼때, 청구인이 자산양도차익 예정 신고시 신고한 취득 및 양도가액을 증빙서류에 의하여 확인되는 실지거래가액으로 인정하지 아니하고 기준시가에 의하여 양도차익을 산정한 처분은 타당하다고 판단된다.

따라서 이 건 심판청구는 청구인의 주장이 이유 없으므로 국세기본법 제81조 및 제65조 제1항 제2호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.