2. 또는, 위의 주문 1에 따른 재조사 결과 518,337,000원 및 동산가액에 대한 실지거래증빙이 확인되지 않는 경우에도, 청구인이 교환취득하여 양도(수용)한 OOOO OOO OOO OOOOO 전 1,861㎡에 대해 법원이 최종 확정한 손실보상가액을 재조사하여 환산취득가액을 산정하고 그 결과에 따라 과세표준 및 세액을 경정한다.

가. 청구인은 청구인 소유의 OOOO OOO OOO OOOOO O OOO(OO OOOO, OOO OOOOOOO, OO OOOOOOOOO OO)O OOO OOO OOOO OOO OOO OOOOO 전 1,861㎡(이하 “쟁점토지”라 한다)와 2004.6.15. 교환하면서 교환가액을 8억 5,000만원으로 하여 교환계약서를 작성하였고, 2004.7.7. 기준시가에 의해 교환부동산의 양도가액은 291,842,630원, 취득가액은 277,111,600원으로 계산하여 양도소득세 예정신고를 하였다.

나. 청구인은 교환으로 취득한 쟁점토지가 2009.1.14. OOOO OOOO OOO,OOO,OOOOO OOOO OOOOOOOOOO OOOOOOOO OOOO O OOO,OOO,OOOO, OOOOO OO O,OOOOOOO OO OOOO OOOOO OOOOOO OOOOO, OOOO OOOOOOOO의 종합감사에 따른 현지시정지시에 따라 쟁점토지의 취득가액을 환산취득가액(307,818,000원)으로 하여 2009.12.2. 청구인에게 2009년 귀속 양도소득세 125,527,980원을 경정·고지하였다.

다. 청구인은 이에 불복하여 2010.2.19. 이의신청을 거쳐 2010.7.8. 심판청구를 제기하였다.

2. 청구인 주장 및 처분청 의견

가. 청구인 주장

쟁점토지와 교환부동산의 교환계약은 청구인과 이OO이 각각 자신의 물건을 중개업소에 양도의뢰한 후 중개업소간의 상호 중개하에 이루어진 계약이며, 거래가액이 구체적으로 명시되어 있고, 쟁점토지와 교환부동산간의 순자산가액 차이를 정산한 사실이 있으며, 교환계약일(2004.4.24.)로부터 22일전인 2004.4.2「OOOO OOO」O OOO이 매도의뢰한 「토지 부동산」에서 쟁점토지가 속해있는 3차 개발 예정지의 토지를 평당 200만원(약 11억원)으로 하여 매물을 올린 것이 확인될 뿐만 아니라, 쟁점토지의 취득가액 8억 5,000만원에 대한 근거로 청구인이 양도한 교환부동산에 투입한 금액 및 학원 관련 집기비품 일체 양도목록 등에 대한 산정금액 합계 8억 9,100만원을 항목별로 세분화하여 정리한 자료도 있으며, 처분청에서도 교환거래 당사자 및 중개업소의 거래금액확인을 통해 교환취득가액이 8억 5,000만원이라고 재차 확인한 사실을 종합하여 볼 때, 쟁점토지의 실지거래가액이 8억 5,000만원인 사실은 명확하다.설령, 교환계약서상 교환가액인 8억 5,000만원을 인정하지 않는다 하더라도 「소득세법」제114조 제6항에 의거 처분청이 확인한 가액 5억 1,800만원과 동산을 포함해 추가 소명한 금액을 합한 금액을 쟁점토지 취득가액으로 인정하여야 한다.

나. 처분청 의견

청구인은 쟁점토지의 교환취득가액이 정상적인 실지거래가액임을 주장하고 있으나 시가로 판단할 수 있는 감정평가법인의 감정평가를 통한 감정가액이 아니며 매매사례가도 아닌 교환계약에 따른 거래상대방간 임의가액을 결정하여 계약한 단순교환 계약에 불과하며, 설령 청구인의 주장을 받아들이는 경우에도 쟁점토지의 교환계약 체결(2004.4.24.)당시 교환계약 체결일로부터 1개월내에 작성된 감정평가서의 감정평가가액이 334,980,000원(2004.5.15.작성)으로 확인되고 그 당시의 쟁점토지의 개별공시지가도 2억 2,500만원에 불과하여 교환계약서상 교환가액 8억 5,000만원을 객관적인 시가로 보기는 어렵고, 생활정보지에 게재된 광고가액은 실지거래가액이 아닌 단순 호가에 불과할 뿐이며, 교환부동산에 대한 취득관련 비용 명세서를 보면 증빙 등이 구비되어 인정되는 부분은 5억 1,800만원에 불과하여 청구인의 주장을 받아들이기는 어렵다 할 것인바, 이는 교환에 따른 취득가액이 불분명한 상태에 해당되므로 「소득세법」제114조 제7항에 의거 취득가액을 환산가액으로 결정한 당초 양도소득세 경정처분은 정당하다. 또한,청구인이 2009년 8월 처분청에 제출한 교환부동산 원가산정 관련 사실해명서에 대한 처분청의 검토내용은 청구인의 해명사실에 대해 증빙의 유무만 단순히 판단하여 기재한 것이므로 실지거래가액으로 인정한다는 것이 아니므로 청구주장을 받아들이기 어렵다.

3. 심리 및 판단

가. 쟁 점

교환계약서상 교환가액을 실지거래가액으로 보거나 교환부동산의 취득관련 비용이 확인되므로 이를 교환취득한 쟁점토지의 취득가액으로 보아야 한다는 청구주장의 당부

나. 관련 법령

(1) 소득세법 제94조 【양도소득의 범위】① 양도소득은 당해연도에 발생한 다음 각 호의 소득으로 한다.

1. 토지(「지적법」에 의하여 지적공부에 등록하여야 할 지목에 해당하는 것을 말한다) 또는 건물(건물에 부속된 시설물과 구축물을 포함한다)의 양도로 인하여 발생하는 소득

제96조【양도가액】① 제94조 제1항 각 호의 규정에 의한 자산의 양도가액은 당해 자산의 양도 당시의 양도자와 양수자간에 실제로 거래한 가액(이하 "실지거래가액"이라 한다)에 의한다

② 제94조 제1항 제1호 및 제2호의 규정에 의한 자산을 2006년 12월 31일까지 양도하는 경우에 그 자산의 양도가액은 제1항의 규정에 불구하고 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우를 제외하고는 당해 자산의 양도 당시의 기준시가에 의한다.(각호 생략)

제97조 【양도소득의 필요경비계산】 ① 거주자의 양도차익의 계산에 있어서 양도가액에서 공제할 필요경비는 다음 각호에 규정하는 것으로 한다.

1. 취득가액

가. 제94조 제1항 각 호의 자산의 취득에 소요된 실지거래가액. 다만, 제96조 제2항 각 호 외의 본문에 해당하는 경우에는 당해 자산의 취득 당시의 기준시가

나. 가목 본문의 경우에 있어서 취득 당시의 실지거래가액을 확인할 수 없는 경우에는 대통령령이 정하는 매매사례가액, 감정가액 또는 환산가액

제100조 【양도차익의 산정】① 양도차익을 계산함에 있어서 양도가액을 실지거래가액(제96조 제3항의 규정에 따른 가액 및 제114조제7항에 따라 매매사례가액·감정가액이 적용되는 경우 당해 매매사례가액·감정가액 등을 포함한다)에 의하는 때에는 취득가액도 실지거래가액(제97조제7항에 따른 가액 및 제114조제7항의 규정에 따라 매매사례가액·감정가액·환산가액이 적용되는 경우 당해 매매사례가액·감정가액·환산가액 등을 포함한다)에 의하고, 양도가액을 기준시가에 의하는 때에는 취득가액도 기준시가에 의한다

제114조 【양도소득과세표준과 세액의 결정·경정 및 통지】② 납세지 관할세무서장 또는 지방국세청장은 제105조의 규정에 의하여 예정신고를 한 자 또는 제110조의 규정에 의하여 확정신고를 한 자의 신고내용에 탈루 또는 오류가 있는 경우에는양도소득과세표준과 세액을 경정한다.

④ 납세지 관할세무서장 또는 지방국세청장은 제1항부터 제3항까지의 규정에 따라 양도소득과세표준과 세액을 결정 또는 경정하는 경우에는 제96조 및 제97조의 규정에 따른 가액에 의하여야 한다.

⑥ 제4항의 규정을 적용하는 경우 양도가액 및 취득가액을 실지거래가액에 의하여 양도소득과세표준 예정신고 또는 확정신고를 한 경우로서 당해 신고가액이 사실과 달라 납세지 관할 세무서장 또는 지방국세청장이 실지거래가액을 확인한 때에는 그 확인된 가액을 양도가액 또는 취득가액으로 하여 양도소득과세표준과 세액을 경정한다.

⑦ 제4항부터 제6항까지의 규정을 적용함에 있어서 양도가액 또는 취득가액을 실지거래가액에 의하는 경우로서 대통령령이 정하는 사유로 장부 기타 증빙서류에 의하여 당해 자산의 양도당시 또는 취득당시의 실지거래가액을 인정 또는 확인할 수 없는 경우에는 대통령령이 정하는 바에 따라 양도가액 또는 취득가액을 매매사례가액, 감정가액, 환산가액(실지거래가액·매매사례가액 또는 감정가액을 대통령령이 정하는 방법에 의하여 환산한 취득가액을 말한다) 또는 기준시가 등에 의하여 추계조사하여 결정 또는 경정할 수 있다

(2) 소득세법 시행령 제176조 의2 【추계결정 및 경정】① 법 제114조 제5항에서 "대통령령이 정하는 사유"라 함은 다음 각호의 1에 해당하는 경우를 말한다.

1. 양도 또는 취득당시의 실지거래가액의 확인을 위하여 필요한 장부·매매계약서·영수증 기타 증빙서류가 없거나 그 중요한 부분이 미비된 경우

2.장부·매매계약서·영수증 기타 증빙서류의 내용이 매매사례가액, 「부동산 가격공시 및 감정평가에 관한 법률」에 의한 감정평가법인(이하 이 조에서 "감정평가법인"이라 한다)이 평가한 감정가액 등에 비추어 허위임이 명백한 경우

② 법 제114조 제7항에서 "대통령령이 정하는 방법에 의하여 환산한 취득가액"이라 함은 다음 각호의 방법에 의하여 환산한 취득가액을 말한다.

1. 법 제94조제1항제3호의 규정에 의한 주식등이나 법 제94조제1항제4호의 규정에 의한 기타자산의 경우에는 다음 산식에 의하여 계산한 가액

양도당시의 실지거래가액, 제3항제1호의 매매사례가액 또는 동항제2호의 감정가액 × (취득당시의 기준시가 / 양도당시의 기준시가)

2.법 제96조제1항 및 동조제2항제1호 내지 제9호(제6호의 규정은 제4항의 규정에 의한 의제취득일 전에 취득한 자산에 한하여 적용한다)의 규정에 의한토지·건물 및 부동산을 취득할 수 있는 권리의 경우에는 다음 산식에 의하여 계산한 가액

양도당시의 실지거래가액, 제3항제1호의 매매사례가액 또는 동항 제2호의 감정가액 × 〔취득당시의 기준시가 /양도당시의 기준시가(제164조제8항의 규정에 해당하는 경우에는 동항의 규정에 의한 양도당시의 기준시가) 〕

③ 법 제114조제7항에 따라 양도가액 또는 취득가액을 추계결정 또는 경정하는 경우에는 다음 각 호의 방법을 순차로 적용하여 산정한 가액에 의한다.

1. 양도일 또는 취득일 전후 각 3개월 이내에 해당 자산(주권상장법인의 주식등은 제외한다)과 동일성 또는 유사성이 있는 자산의매매사례가 있는 경우 그 가액

2.양도일 또는 취득일 전후 각 3월이내에 당해 자산(주식등을제외한다)에 대하여 2이상의 감정평가법인이 평가한 것으로서신빙성이 있는 것으로 인정되는 감정가액(감정평가기준일이양도일 또는 취득일 전후 각 3월 이내인 것에 한한다)이 있는 경우에는 그 감정가액의 평균액

3. 제2항의 규정에 의하여 환산한 취득가액

4. 기준시가

다. 사실관계 및 판단

(1) 교환계약서에 의하면, 교환부동산은 OOOO OOO OOO OOOOO O OOO(OO OOOO, OOOOOOO OOOOOOO)OO, OOOOO OOOO OOO OOO OOOOO O O,OOOOO OOO OOOO OOO(OOOOOOOOOOOOOO)O OOOO, OOOO OOOO OOOOOOOOOO OOOOO O OOOOO OOOOOO OO OOOOO OO(OOOO OOOOOO)하였고, 이에 따라 청구인은 2004.6.15. 쟁점토지를 교환취득하였다.

(2) 양도소득세 신고관련 서류에 의하면, 청구인은 위의 교환부동산에 대해 2004.7.7. 기준시가에 의해 양도가액 291,842,630원, 취득가액 277,111,600원을 계산하여 양도소득세를 예정신고한 것으로 나타난다.

(3) OOOOOOO OOO(OOOOOOOOOO) O OOOO OOOOO OOOO OOO OOO, OOOO OOOOO OOOOO OOOOOOOOOO OOOOOOOOOOOOO의 2008.11.21.자 수용재결에 의해 수용가액 773,360,950원에 수용되었고, 청구인은 2009.3.31. 쟁점토지의 양도(수용)에 대해 양도가액 773,360,950원, 취득가액 8억 5천만원을 실지거래가액으로 하여 양도소득세를 예정신고한 것으로 나타난다.

(4) 위의 OOOOOOOOOOOOOO OOOOO OO OOOOOOOOOO OOOOOOO OOOOO OOOOOO OOO,OOO,OOOOOO OOOOO, OO OOOO OOOO OOO OOOOOO OOO OOOOOOOOO의 감정촉탁결과에 따라 쟁점토지의 보상가액을 810,279,400원으로 하여 당초 수용재결액보다 29,962,100원을 증액하여 결정한 사실이 청구인이 제출한 법원판결서 사본에 나타난다.

(5) 처분청의 과세자료에 의하면, 처분청은 OOOOOOOO의 종합감사에 따른 현지시정지시에 따라 쟁점토지의 취득가액을 환산취득가액인 307,818,000원으로 하여 2009.12.2. 2009년 귀속 양도소득세 125,527,980원을 경정·고지한 것으로 나타난다.

(6) 청구인이 제출한 2004.4.24. 작성 쟁점토지의 매매계약서 내용에 의하면, 매매대금은 금 팔억오천만원정(850,000,000원)으로 하고 특약사항에서 위 계약은 OOOO OOO OOO OOOOO O OOOO, OO O OOOOO 104㎡ 및 건물과 교환계약이며, 쌍방 중 어느 한쪽에서 권리상 하자 발생시 조건없이 해지한다고 하고 있고, 청구인이 제출한 2004.4.24. 작성 교환부동산의 매매계약서 내용에 의하면, 매매대금은 금 팔억오천만원정(850,000,000원)으로 특약사항에서 위 계약은 OOOO OOO OOO OOOOO O O,OOOOO OOOOOO, OOO OO OOOO OOO OO OOO OOOO OOOO, OOOO OOO O OOOOO OOO OO OOOOO OO, OOO OOOOO OOO,OOO,OOOO(OO)은 5월 31일까지 정산하기로 하되 본 계약을 체결함에 있어 상호계약 위반시는 일금 100,000,000원의 위약금을 지불키로 한다고 기재하였다.

(7) 쟁점토지의 교환전 소유자인 이OO은 2004.7.16. 쟁점토지 교환양도분에 대하여 양도가액 385,000,000원, 취득가액 375,000,000원으로 하여 실지거래가액에 의한 양도소득세 예정신고서를 처분청에 제출하였고, 신고서 제출당시 첨부된 매매계약서상 매매대금은 385,000,000원으로 기재되어 있다.

(8) 상기 이OOO OOOOO OOO OOOO OOOO OOOOOOOOO OOO OOOO OOO OOO OOO, OOOOOOOOOOO OOOO OOOO OOO OOO OOOOO O O,OOOO(OOOO)O OOOO OOO OOO OOOOO OO OOOO O OO OOOOOOO(OOOOO)OO OOOOOO OOOOOO OOOOOO OOO OO OOOOO OOOO 청구인이 부동산에 대한 감정평가를 하여 작성한 것은 아니고, 쌍방이 제시한 호가가 일치하여 그 일치된 금액으로 교환한 것으로 당사자간의 임의평가에 의한 거래가액이라고 기술하고 있다.

(9) OOOOOOOO에서 쟁점토지 관련 대출실행과 관련하여 OOOOOOOO에 쟁점토지의 감정을 의뢰한 사실이 있고, 2004.5.15. 작성된 (토지)감정평가표에 의하면 쟁점토지의 감정가액은 445,772,000원으로 기재되어 있다.

(10) 2004.4.2. 발행된 OOOOO OOOOOO OOOOO OO OOOOO OO OOOOOOOOOOOO OOOOOOOOOOOOO(O)OOOOOOOOOOOOOOOO OOO OOO OO OOO O OOOOOO OOOO가 어느 지역에 위치하는지 등 구체적인 지번은 확인되지 아니한다.

(11) 청구인이 거래입증자료로 제출한 OOOOOO OOOO OOOO OOO OOOOO OOO OO, OOO OOO OOOOOO OOOOO OOOOO OO OOO OOO OOO OOOOO (O O,OOOO) OOO OOOO OOO OOO OOOOO (OO OO, OO OOOOOOO) OOO OOO 간에 일금 팔억오천만원(850,000,000원)에 쌍방 교환계약 하였음을 사실대로 확인합니다.”라고 기재되어 있다.

(12) 청구인의 남편 김OOO OOOOOOOOOO OOOOO OOO OOOO(OOO) OOOOO OO, OOOO OOOOOOO OOOOO OOO OOOOO OO OOO OOO OOOOO OOO OOOO OO OOOO OO OOO OOOOOO OOOOO OOOOOOO OO OO OO OOO OO OO OOO OOO OO OOO OOOOOO OOOOOOO OOO OOO OO OO OOO OOO OOOOO OOOOO OO OO OOOOO OOOOOOO OOO씨도 7, 8억 정도의 부동산을 물색하고 있던 터라 서로 의견이 일치했던 것으로 기억합니다.” 라고 답변하였다.

(13) 쟁점토지의 교환양도자인 이OOO OOOOOOOOO OOOOO OOO OOO(OOO)O OOOOO OO, OOOO OOOOOO OOOO OOOOO OOOOOO, OOO OO OOO OOOO OO OOO OO OOOO OOO OOOO OOO OOO OOOOO, OOO OO OOO OOOOOO OOOOO OOO OOO OOO OOOO OOO OO OOO OOOOO, O O O OOO OOOOOO OO OO, OOO OOOOO OOO OOOO OOOOOO OO OOOO OO,OOO OOOOO OOOO OOO OOOO OOO O OO OOOOOO, OOOO와 본인 쌍방은 모두 자신의 소유부동산을 8억 5천만원으로 제시하였습니다.”, “개인적으로 쟁점토지를 8억 5천만원으로 생각하였으며 근거는 없습니다.”, “계약이 성사된 후 금전 또는 대물변제 등의 정산절차는 전혀 없었습니다.”라고 답변하였다.

(14) 청구인은 교환부동산에 설정된 채권최고액 3억 3,800만원은 정산되었고, 이는 교환대상 자산간 순자산가액의 차액을 정산한 것이라고 주장하며 이에 대한 입증자료로 은행대출금 원장조회서를 제출하고 있는바, 그 내역은 아래 <표1>과 같다.

OOOOOOOOOO

(15) 한편, 청구인이 2009년 8월 처분청에 제출한 교환부동산 원가산정 관련 사실해명서와 관련 증빙 및 이에 대한 처분청의 검토내용은 아래 <표2>와 같다.

OOOOOOOOOO(OO O O)

(16) 청구인은 2010.12.1. 조세심판관 회의에 출석하여 의견진술을 하였는바, 쟁점토지의 당초 수용재결에 대해 이의신청을 하였고 8억 5천만원에 근접하게 이의재결이 났다고 진술하였고, 이OOO OO계약에 따른 정산절차가 없었다고 처분청에서 진술한 것은 허위이고 실제 3천만원을 현금으로 정산한 사실이 있다고 진술하였다.

(17) 「소득세법」제97조 제1항 제1호 가목에서는 거주자의 양도차익의 계산에 있어서 양도가액에서 공제할 필요경비인 취득가액으로 자산의 취득에 소요된 실지거래가액을 규정하고 있는바, 동 실지거래가액이라 함은 자산의 취득대가로 지급한 가액으로서 매매계약 기타 증빙자료에 의하여 객관적으로 인식되는 가액을 말하는 것이므로 그 거래가 교환인 경우에는 그것이 특히, 목적물의 금전가치를 표준으로 하는 가치적 교환으로서 교환대상 목적물에 대한 시가감정을 하여 그 감정가액의 차액에 대한 정산절차를 수반한 교환인 경우에는 실지거래가액으로 확인할 수 있다고 할 것이지만, 그렇지 아니한 단순한 교환인 경우에는 실지거래가액을 확인할 수 없다고 할 것이다(OO OOOOOOOOO, OOOOOOOOOO OO OO)O

(18) 청구인은 쟁점토지와 교환부동산의 교환계약은 중개업소간의 상호 중개하에 이루어진 계약이며, 거래가액이 구체적으로 명시되어 있고, 쟁점토지와 교환부동산간의 순자산가액 차이를 정산한 사실이 있으므로 교환가액을 인정하여야 하며, 설령 교환가액을 인정하지 않는 경우에도 교환부동산에 대해 처분청이 확인한 가액 5억 1,800만원과 동산을 포함해 추가 소명한 금액을 합한 금액을 쟁점토지 취득가액으로 인정하여야 한다고 주장하므로 이에 대해 살펴본다.

(가) 이 건에 있어 청구인은 쟁점토지의 교환취득가액이 정산을 수반한 교환가액으로 정상적인 실지거래가액임을 주장하고 있으나, 이 건 교환취득가액은 교환부동산 및 쟁점토지에 대해 시가로 판단할 수 있는 2이상 감정평가법인의 감정평가를 통한 시가감정을 한 사실이 없이 단순히 매매당사자간에 교환계약서를 작성하기 위해 산정한 임의가액으로 이러한 사실은 청구인의 남편 김OOO OOOO OOOOOO OOO의 문답서에서도 나타나는 점, 또한, 쟁점토지와 교환부동산의 교환시 순자산 가액 차이를 정산하였다고 하나 감정평가를 거쳐 그 차액만큼을 정산한 사실이 없고, 계약이 성사된 후 금전 또는 대물변제 등의 정산절차가 없었다는 사실은 이OO의 문답서에서도 확인되는 점, 정보신문에 의뢰한 매도가액은 시가로 볼 수 있는 감정평가가액이나 매매사례가액 등이 아니라 생활정보지상 광고가액인 매도자의 단순 호가에 불과한 점 등을 종합하여 보면, 교환계약서에 기재된 교환가액은 시가감정없이 교환당시 쟁점부동산의 시세가액도 반영하지 않은 임의적 평가액으로서실지거래가액으로 보기는 어렵다 하겠다.다만,청구인이 2009년 8월 처분청에 제출한 교환부동산에 대한 원가산정과 관련한 사실해명서에 대한 처분청의 검토내용서상 증빙이 있는 것으로 분류한 518,337,000원과 동산가액에 대해서는 처분청이 실지거래증빙으로 인정할 수 있는지 여부를 재조사하여 그 결과에 따라 과세표준과 세액을 경정하는 것이 타당하다 하겠다.

(나) 설령, 위의 재조사 결과 처분청이 증빙이 있는 것으로 분류한 518,337,000원 및 동산가액 등에 대한 실지거래증빙이 확인되지 않아 취득가액을 환산가액으로 하는 경우에도, 쟁점토지의 양도가액이 증가되면 환산취득가액도 달라지게 되는 것인바, 청구인이 교환취득하여 양도(수용)한 쟁점토지의 수용재결과 관련하여 손실보상금을 증액조정한 내용이 기재된 법원 판결서 사본을 제시하고 있으므로, 처분청은 동 손실보상금 가액이 진정한 것인지 여부 등을 재조사하여 이에 따라 환산취득가액을 산정하고 과세표준 및 세액을 경정하는 것이 타당하다 하겠다.

4. 결 론

이 건 심판청구는 심리결과 「국세기본법」제81조 및 제65조 제1항 제3호에 의하여 주문과 같이 결정한다.