청구인은 1988.7.22 전라북도 이리시 O동 OOOOOO 대지 379㎡와 같은 동 OOOOOO 대지 296㎡ 및 위 주택 227.7㎡(이하 “쟁점주택”이라 한다)를 청구외 OOO으로부터 취득하여 1993.4.30 청구외 OOO에게 양도하고, 1993.5.31 취득가액을 85,000,000원으로 양도가액을 88,500,000원으로 한 실지거래가액에 의하여 자산양도차익 예정O고를 하였다.

처분청은 청구인이 O고한 위 실지거래가액이 O빙성이 없다 하여 이를 부인하고 기준시가에 의하여 쟁점주택의 양도소득세를 계산한 후 1993.9.16 청구인에게 1993년 귀속 양도소득세 38,666,040원을 결정 고지하였다.

청구인은 이에 불복하여 전심절차를 거쳐, 1994.2.23 이 건 심판청구를 제기하였다.

2. 청구주장 및 국세청장 의견

가. 청구주장

쟁점주택의 부속토지는 토지의 이용효율이 나쁘고 흉가인 주택으로서 청구인이 당초에 이러한 사실을 모르고 매입하였으나 취득후 계속 불미스러운 일이 일어나 시가보다 약 2～3천만원 정도 손해를 감수하고 양도하였기 때문에 중개업소에서 양도당시의 시세로 말한 1억5천만원은 쟁점주택의 양도당시의 실지거래가액이 아니므로 청구인이 O고한 취득가액 85,000,000원과 양도가액 88,500,000원을 실지거래가액으로 하여 이 건 양도소득세를 결정하여야 한다.

나. 국세청장 의견

청구인이 실지거래가액으로 O고한 취득가액 85,000,000원은 대체로 취득시 거래가액과 비슷하나, 양도가액 88,500,000원은 양도당시의 시가인 142,000,000원～150,000,000원에 훨씬 미치지 못하고 양도가액을 거래상대방으로부터 확인할 수 없는 점으로 볼 때 처분청이 쟁점주택의 양도에 대하여 기준시가에 의하여 결정고지한 처분은 타당하다.

3. 심리 및 판단

이 건은 쟁점주택의 양도에 대하여 청구인이 실지거래가액으로 O고하였으나, 처분청이 이를 부인하고 기준시가에 의하여 결정한 처분이 타당한지 여부에 다툼이 있다.

먼저 관련법령을 보면

소득세법 제23조 제4항 제1호(양도가액)와 소득세법 제45조 제1항 제1호(가)목(취득가액)에 양도차익의 결정은 원칙적으로 기준시가에 의한다고 규정하고, 실지거래가액에 의하여 결정하는 예외적인 경우로서 위 법조항 단서 및 소득세법 시행령 제170조 제4항 제2호에 규정한 부동산을 취득한 후 1년이내 양도한 경우 등 투기성이 있다고 인정되는 경우와 위 법조항 단서 및 소득세법시행령 제170조 제4항 제3호에 규정한 예정O고 및 확정O고시 제출한 증빙서류에 의하여 취득 및 양도당시의 실지거래가액을 확인할 수 있는 경우라고 규정하고 있다.

다음으로 사실관계를 보면

(1) 청구인은 쟁점주택의 실지양도가액이 88,500,000원이라고 하면서 그 증빙으로서 부동산매매계약서, 양수인인 청구외 OOO의 거래사실확인서, 법무사의 거래사실확인서 및 쟁점주택의 소재지 인근의 부동산거래가액을 참고할 수 있는 부동산 정보자료인 『종합정보센타 OOOOO』(1993.6.21～1993.6.26)와 『주간 OOOO』(1993.6.7～1993.6.10)에 게재된 광고문 2건을 제출하고 취득시 실지거래가액을 확인할 수 있는 증빙으로서 부동산매매계약서, 양도인인 청구외 OOO의 거래사실확인서를 제출하였다.

(2) 쟁점주택중 토지의 1993년 개별공시지가를 보면 전라북도 이리시 O동 OOOOOO 대지 379㎡가 83,759,000원(221,000원/㎡)이고 전라북도 이리시 O동 OOOOOO 대지 296㎡가 67,488,000원(228,000원/㎡)으로서 토지에 대한 1993년 개별공시지가의 가액만 151,247,000원임이 확인된다.

(3) 처분청이 쟁점주택의 매매실례가를 확인하기 위하여 공인중개사인 청구외 OOO 및 청구외 OOO에 탐문한 바에 의하면 쟁점주택의 양도시기에 142,000,000원에서 150,000,000원 정도였음을 진술하고 있다.

위 법령과 사실에 의하여 청구인이 O고한 쟁점주택의 양도가액 88,500,000원과 취득가액 85,000,000원을 실지거래가액으로 인정하여 양도소득세를 결정할 수 있는지에 대하여 보면

(1) 청구인이 O고한 위 양도 및 취득시 가액은 금융자료 등 객관적인 입증자료에 의하여 뒷받침되는 명백한 실지거래가액이라고 할 수 없고, 청구인이 O고한 양도가액 88,500,000원과 매매실례가 142,000,000원～150,000,000원과는 현저한 차이가 있음에도 이 차이에 대한 이유로서 쟁점주택이 흉가이기 때문이라는 것외에는 구체적인 사유를 제시하지 못하고 있으며

(2) 청구인이 제시하고 있는 쟁점주택이 소재한 인근의 부동산을 매매하기 위하여 부동산중개지인 『종합정보센타 OOOOO』에 게재된 부동산의 규모(73평)가 쟁점주택보다 작은데도 140,000,000원을 호가하고 있으며

(3) 쟁점주택을 1993년 양도당시에 토지의 개별공시지가만 151,247,000원인데도 쟁점주택의 양도가액이 88,500,000원이었다는 청구주장은 납득하기 어렵다.

위 내용을 종합하여 볼 때 청구인이 쟁점주택을 양도하고 실지거래가액이라 하여 O고한 양도가액은 이를 객관적으로 인정할 수 없는 가액이라 할 것이므로 처분청이 청구인이 O고한 실지거래가액을 부인하고 쟁점주택의 기준시가에 의하여 이 건 양도소득세를 결정한 처분은 정당하다고 판단된다.

따라서 이 건 청구주장이 이유 없으므로 국세기본법 제81조 및 제65조 제1항 제2호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.