가. 청구인의 아버지 OOO이 1999.1.2. 사망함에 따라 OOO이 소유하던 2개의 주택 중 OOO주택(이하 “쟁점주택”이라 한다)은 청구인의 어머니OOO주택(이하 “쟁점외주택”이라 한다)은 청구인이 상속(이하 “1차상속”이라 한다)받았으며, 2005.1.25. 청구인의 어머니가 사망하여 어머니와 동일세대원이던 청구인이 쟁점주택을 재차 상속(이하 “2차상속”이라 한다)하여 보유하다가 2009.9.30. 양도하고 「소득세법 시행령」 제155조에 따라 1세대 1주택의 양도소득세 비과세 대상으로 보아 양도소득세를 무신고하였다.

나. 처분청은 청구인이 1세대 1주택 양도소득세 비과세 특례를 적용받을 수 없는 후순위 상속주택을 보유한 상태에서 쟁점주택의 양도를 상속주택의 양도로 보아, 1세대 1주택 특례 규정의 적용을 배제하고 상속개시일 당시 기준시가를 쟁점주택의 취득가액으로 하여 2011.8.11. 청구인에게 2009년 귀속 양도소득세OOO원을 결정·고지하였다.

다. 청구인은 이에 불복하여 2011.11.4. 이의신청을 거쳐 2012.3.22. 심판청구를 제기하였다.

2. 청구인 주장 및 처분청 의견

가. 청구인 주장

(1) 청구인은 일본에서 직장생활을 하여 주민등록만 아버지의 주소지에 두었고, 쟁점주택은 아버지와 동일세대원이던 어머니가 상속받았으며, 청구인은 쟁점외주택을 상속받고 일본에서 귀국하여 어머니를 모시고 살다가 결혼하여 분가하였으나 어머니를 봉양하기 위하여 세대를 합가하였고 2005.1.25. 어머니의 사망으로 동일세대원으로서 쟁점주택을 상속받았다.

「소득세법 시행령」 제155조 제2항 본문에서 상속주택은 일반주택 양도시 주택 수에서 제외하여 비과세 규정을 적용하고 있으며, 세법상 상속주택은 동일세대원이 아닌 경우로서 상속주택이 2주택 이상인 경우, 법정 순위가 선순위의 주택만 상속주택으로 보아, 일반주택 양도시 선순위 상속주택을 주택 수에서 제외하여 1세대 1주택 비과세 규정을 적용하고, 피상속인과 동일세대원이 상속받은 주택은 상속주택으로 보지 아니하는 바, 동일세대원으로서 상속받은 주택은 세법상 상속주택으로 인정하지 아니한다면, 1차상속시 아버지와 동일세대원이던 어머니가 상속받은 쟁점주택은 세법상 상속주택 우선순위를 결정할 때에 제외되어야 하고, 이 경우 후순위 상속주택이 선순위 상속주택이 되는 것이 타당하므로 청구인이 별도의 세대로써 아버지로부터 상속받은 쟁점외주택을 상속주택으로 보아야 한다.

또한, 2차상속시 청구인이 어머니로부터 동일세대원으로서 상속받은 쟁점주택은 상속주택이 아니라 일반주택으로 보아야 하고, 쟁점외주택은 청구인의 아버지가 할아버지로부터 상속받은 후 재차 상속된 상속주택이므로, 청구인은 상속주택을 보유한 상태에서 일반주택인 쟁점주택을 양도한 것이므로 1세대 1주택 비과세요건을 충족하였기에 1세대 1주택 특례 규정의 적용을 거부한 처분은 부당하다.

(2) 상속받은 재산의 취득가액을 산정하는 데 있어 기준시가보다 우선되는 매매사례가액이 적용되어야 하는 바, 비교대상주택인 서울특별시 OOO은 2005.2.10. 계약하고 2005.3.11. 잔금이 지급되었으며, 같은 동 OOO는 2005.7.9. 매매계약하였고, 쟁점주택과 비교대상주택은 다가구주택으로 토지면적 및 건물연면적이 유사하고 개별공시지가도 동일하여 매매사례가액으로 적정하다고 판단되며, 단지 매매사례가액에 대한 계약서를 확인하지 못하였으나 주변 부동산중개소에서OOO만원이 넘는 것으로 확인하였고, 처분청이 약간의 노력을 기하여 매매사례가액을 확인하여 이를 취득가액으로 하여야 한다.

나. 처분청 의견

(1) 쟁점주택이 「소득세법 시행령」 제155조 제2항에서 규정하는 상속주택에 해당되어 쟁점주택의 양도가 일반주택을 보유하면서 상속주택을 먼저 양도한 경우에 해당되므로, 쟁점주택을 일반주택으로 보아 1세대 1주택 특례를 적용하여 양도소득세를 비과세하여야 한다는 청구주장은 받아들이기 어려워 당초 처분은 정당하다.

(2) 양도자산의 필요경비에 관하여 규정하고 있는 「소득세법 시행령」 제163조 제9항에 의하면, 상속받은 주택의 취득가액은 「상속세 및 증여세법」 제60조 내지 제66조의 규정에 의하여 평가한 가액과 「소득세법 시행령」 제164조 제7항의 규정에 의한 가액 중 큰 금액을 당해 상속주택의 취득 당시 실지거래가액으로 한다고 규정하고 있다. 청구인은 쟁점주택을 상속받을 당시 「상속세 및 증여세법」상 평가기간 내에 쟁점주택과 유사한 인근주택이 거래된 사실을 확인하고 그 거래가액을 쟁점주택의 취득가액으로 하여야 한다고 주장하나, 인근주택이 모두 1세대 1주택 비과세요건을 갖춘 상태에서 양도한 주택으로 국세통합시스템에서 거래가액 등을 확인할 수 없고, 인근주택의 취·등록세 과세표준이 모두 기준시가를 적용하였음이 확인되며, 인근주택의 거래와 관련된 OOO 등에게 거래가액 등을 확인하려 하였으나 오래전 매매거래로 매매계약서 및 대금거래내역 등을 확인할 수 없는 상황으로 청구인의 쟁점주택은 시가를 알 수 없는 경우로 보아 환산기준시가로 취득가액을 산정한 처분은 정당하다.

3. 심리 및 판단

가. 쟁 점

① 청구인이 아버지로부터 상속받은 쟁점외주택을 보유하고 있는 상황에서 청구인과 동일세대원이던 어머니로부터 상속받은 쟁점주택을 양도 시 1세대 1주택 특례 규정의 적용가능 여부

② 상속받은 쟁점주택의 취득가액을 기준시가가 아닌 매매사례가액으로 적용할 수 있는지 여부

나. 관련 법령

(1) 소득세법

제97조【양도소득의 필요경비계산】① 거주자의 양도차익의 계산에 있어서 양도가액에서 공제할 필요경비는 다음 각호에 규정하는 것으로 한다.

1. 취득가액

가. 제94조 제1항 각 호의 자산의 취득에 소요된 실지거래가액. 다만, 제96조 제2항 각 호 외의 본문에 해당하는 경우에는 당해 자산의 취득 당시의 기준시가

나. 가목 본문의 경우에 있어서 취득 당시의 실지거래가액을 확인할 수 없는 경우에는 대통령령이 정하는 매매사례가액, 감정가액 또는 환산가액

(2) 소득세법 시행령

제155조【1세대1주택의 특례】② 상속받은 주택(조합원입주권을 상속받아 사업시행 완료 후 취득한 신축주택을 포함하며, 피상속인이 상속개시 당시 2 이상의 주택을 소유한 경우에는 다음 각 호의 순위에 따른 1주택을 말한다)과 그 밖의 주택(이하 이 항에서 "일반주택"이라 한다)을 국내에 각각 1개씩 소유하고 있는 1세대가 일반주택을 양도하는 경우에는 국내에 1개의 주택을 소유하고 있는 것으로 보아제154조 제1항의 규정을 적용한다.

1. 피상속인이 소유한 기간이 가장 긴 1주택

2. 피상속인이 소유한 기간이 같은 주택이 2이상일 경우에는 피상속인이 거주한 기간이 가장 긴 1주택

3. 피상속인이 소유한 기간 및 거주한 기간이 모두 같은 주택이 2이상일 경우에는 피상속인이 상속개시 당시 거주한 1주택

4. 피상속인이 거주한 사실이 없는 주택으로서 소유한 기간이 같은 주택이 2이상일 경우에는 기준시가가 가장 높은 1주택(기준시가가 같은 경우에는 상속인이 선택하는 1주택)

④ 1주택을 보유하고 1세대를 구성하는 자가 1주택을 보유하고 있는60세 이상의 직계존속(배우자의 직계존속을 포함한다)을 동거봉양하기 위하여 세대를 합침으로써 1세대가 2주택을 보유하게 되는 경우 합친 날부터 5년 이내에 먼저 양도하는 주택은 이를 1세대 1주택으로 보아 제154조 제1항을 적용한다.

제163조【양도자산의 필요경비】⑨ 상속 또는 증여( 「상속세 및 증여세법」 제33조 내지 제42조의 규정에 의한 증여를 제외한다)받은 자산에 대하여 법 제97조 제1항 제1호 가목 본문의 규정을 적용함에 있어서는 상속개시일 또는 증여일 현재 「상속세 및 증여세법」 제60조 내지 제66조의 규정에 의하여 평가한 가액을 취득당시의 실지거래가액으로 본다. 다만, 다음 각호의 1에 해당하는 경우에는 다음 각호의 규정에 의한 금액에 의한다.

2. 「상속세 및 증여세법」 제61조 제1항 제2호 내지 제4호의 규정에 의한 건물의 기준시가가 고시되기 전에 상속 또는 증여받은 건물의 경우에는 상속개시일 또는 증여일 현재 「상속세 및 증여세법」 제60조 내지 제66조의 규정에 의하여 평가한 가액과 제164조 제5항 내지 제7항의 규정에 의한 가액 중 많은 금액

제164조【토지ㆍ건물의 기준시가 산정】⑦「부동산가격공시 및 감정평가에 관한 법률」에 의한 개별주택가격 및 공동주택가격(이들에 부수되는 토지를 포함한다)이 공시되기 전에 취득한 주택의 취득당시의 기준시가는 다음 산식에 의하여 계산한 가액으로 한다. 이 경우 당해 주택에 대하여 국토해양부장관이 최초로 공시한 주택가격 공시당시 또는 취득당시의 법 제99조 제1항 제1호 나목의 가액이 없는 경우에는 제5항의 규정을 준용하여 계산한 가액에 의한다.

국토해양부장관이 당해 주택에 대하여 최초로 공시한 주택가격 × 취득당시의 법 제99조 제1항 제1호 가목의 가액과 나목의 가액의 합계액 / 당해 주택에 대하여 국토해양부장관이 최초로 공시한 주택가격 공시당시의 법 제99조 제1항 제1호 가목의 가액과 나목의 가액의 합계액(취득당시의 가액과 최초로 공시한 주택가격 공시 당시의 가액이 동일한 경우에는 제8항의 규정을 준용한다)

다. 사실관계 및 판단

(1) 쟁점①에 대하여 살펴본다.

(가) 청구인은 1차상속시 쟁점주택은 피상속인과 동일세대원인 어머니가 상속받아 상속주택에해당하지 아니하므로 「상속세 및 증여세법 시행령」 제155조 제2항에서 규정하고 있는 상속주택 우선순위를 결정하는 상속주택에서 제외하여야 하고, 이 경우 선순위 상속주택은 쟁점외주택이 되어야 하며, 2차상속시에도 쟁점주택은 청구인이 피상속인과 동일세대원으로서 상속받았으므로 상속주택으로 보지 아니하고, 이 경우 청구인이 1세대 1주택 특례를 적용받을 수 있는 쟁점외주택인 상속주택과 1세대 1주택 특례를 적용받을 수 없는 쟁점주택인 일반주택을 보유하다가 일반주택을 양도한 경우에 해당하므로 1세대 1주택 특례를 적용하여야 한다. 또한, 쟁점외주택은 청구인의 아버지가 청구인의 조부로부터 상속받은 주택을 청구인이 재차 상속받은 것이므로 상속주택으로 보아야 하고, 쟁점주택은 동일세대원인 어머니로부터 상속받아 상속주택에 해당하지 아니하여, 상속주택인 쟁점외주택을 보유한 상태에서 일반주택인 쟁점주택을 양도한 것이므로 1세대 1주택 특례를 적용하여야 한다고 주장하고 있다.

(나) 등기부등본 등에 의하면, 쟁점주택 및 쟁점외주택의 소유권이전 내역은 아래 [표1]과 같이 나타난다.

OOOO OOOO O OOOOOO OOOOO OO

(다) 1차상속시 청구인의 주소지는 쟁점주택으로 되어 있었으나, 출입국기록에 청구인은 1995.1.20.∼1999.1.25. 기간 동안 일본에 장기간 거주한 것으로 나타나고 있어 「소득세법 시행령」 제154조에서 규정한 1세대로 보기는 어려우며, 2차상속시에는 청구인이 쟁점주택에 2003.6.11. 전입하여 어머니 사망시까지 거주하여 청구인과 어머니가 1세대로 나타난다.

(라) 「소득세법 시행령」 제155조 제2항은 상속받은 주택과 그 밖의 주택(일반주택)을 국내에 각각 1개씩 소유하고 있는 1세대가 일반주택을 양도하는 경우에는 국내에 1개의 주택을 소유하고 있는 것으로 보아 제154조 제1항의 규정을 적용한다고 규정하고 있고, 피상속인이 상속개시 당시 2 이상의 주택을 소유한 경우에는 피상속인이 소유한 기간이 가장 긴 1주택, 피상속인이 소유한 기간이 같은 주택이 2이상일 경우에는 피상속인이 거주한 기간이 가장 긴 1주택 순위순 등으로 1개의 주택만을 상속주택으로 인정하고 있다.

(마) 살피건대, 청구인이 쟁점주택을 양도할 당시 보유하고 있는 쟁점외주택이 1세대 1주택의 특례를 적용받을 수 있는 상속주택인지 여부에 따라 양도한 쟁점주택에 대하여 1세대 1주택 비과세규정을 적용할 수 있다고 보이는 바, 쟁점외주택이 1세대 1주택의 특례를 적용받을 수 있는 상속주택인지를 보면, 우선, 청구인의 아버지가 사망시 쟁점주택과 쟁점외주택을 보유하다가 상속하여 2주택 이상이므로 「소득세법 시행령」 제155조 제2항에서 규정한 상속주택의 우선순위를 정하여야 할 것이며, 청구인의 아버지는 쟁점주택을 1990.8.14. 취득하고, 쟁점외주택을 1993.12.18. 상속으로 취득하여 쟁점주택과 쟁점외주택을 1999.1.2. 상속한 것으로 나타나고 있어 「소득세법 시행령」 제155조 제2항 제1호에 따라 피상속인의 보유기간이 가장 긴 쟁점주택이 선순위 상속주택이다. 쟁점외주택은 비록 등기원인이 상속으로 되어 있으나 양도소득세 취급상 상속주택이 아닌 일반주택이다. 그러하다면, 청구인이 1세대 1주택 특례 규정을 적용받을 수 없는 후순위 상속주택(일반주택)인 쟁점외주택을 보유한 상태에서 쟁점주택을 재차 상속받아 양도한 것이므로, 쟁점주택의 성격과 관계없이 「소득세법 시행령」 제155조 제2항의 1세대 1주택 특례규정을 적용받을 수 없다 하겠다.

따라서, 처분청이 쟁점주택의 양도에 대하여 1세대 1주택 특례규정을 적용하지 아니하고 양도소득세를 부과한 처분은 잘못이 없는 것으로 판단된다.

(2) 쟁점②에 대하여 살펴본다.

(가) 청구인은 쟁점주택의 상속개시일인 2005.1.25. 전후 6개월 안에 쟁점주택의 인근주택이 2005.2.10.과 2005.7.9. 매매계약된 것으로 나타나므로 매매계약된 비교대상주택에 대한 매매사례가액을 조사하여 적용하여야 한다고 주장하고 있다.

(나) 등기부등본에 의하면, 쟁점주택(OOO의 옆 지번인 OOO은2005.2.10. 매매계약되고, OOO는 2005.7.9. 매매계약되었으며, 쟁점주택과 비교대상주택의 주택용도·토지면적·건물연면적 등이 아래 [표2]와 같이 나타나고, 쟁점주택과 비교대상주택은 단독주택으로서 공시지가 외에는 약간의 차이가 있으며, 매매거래가액은 확인되지 아니한다.

OOOO OOOOO OOOOOOO OO

(OO : O)

(다) 위 사실관계 및 관련법령 등을 종합하면, 청구인은 쟁점주택의 취득가액을 상속개시일 현재의 기준시가로 보는 것은 부당하고 비교대상주택의 매매사례가액으로 하여야 한다고 주장하나, 「소득세법 시행령」 제163조 제9항에서 상속받은 자산은 상속개시일 현재 「상속세 및 증여세법」 제60조 내지 제66조의 규정에 의하여 평가한 가액을 취득당시의 실지거래가액으로 본다고 규정하고 있고, 같은 항 제2호에서 「상속세 및 증여세법」 제61조 제1항 제2호 내지 제4호의 규정에 의한 건물의 기준시가가 고시되기 전에 상속 또는 증여받은 건물의 경우에는 「상속세 및 증여세법」 제60조 내지 제66조의 규정에 의하여 평가한 가액과 「소득세법 시행령」 제164조 제7항의 규정에 의한 가액 중 큰 금액을 당해 상속주택의 취득당시 실지거래가액으로 한다고 규정하고 있는 바,

쟁점주택의 경우에는 「상속세 및 증여세법」 제60조 제1항에 따라 시가로 산정할 수 있는 수용가격, 감정가격 등이 없고, 쟁점주택과 청구인이 제시한 2건의 매매거래된 비교대상주택은 단독주택으로 위치·면적 등에서 차이가 있는 점 등을 감안하여 볼 때, 「상속세 및 증여세법 시행령」 제49조 제5항에서 규정한 비교 가능한 유사거래로 보기 어려우며, 설령, 유사한 거래로 보더라도 청구인이 제시한 비교대상주택의 실지거래가액에 대하여 처분청이 조사하였으나 모두 1세대 1주택 비과세요건을 갖춘 상태에서 양도한 주택으로 실지거래가액은 확인되지 아니하며, 국세청 국세통합시스템에서도 실지거래가액이 확인되지 아니하므로 이를 매매사례가액으로 인정하기는 어렵다 할 것이다.

따라서, 처분청이 쟁점주택의 취득가액을 「소득세법 시행령」 제163조 제9항에 따라 평가한 기준시가를 취득당시 실지거래가액으로 보아 양도소득세를 부과한 처분은 잘못이 없는 것으로 판단된다.

4. 결론

이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유없으므로 「국세기본법」 제81조 및 제65조 제1항 제2호에 의하여 주문과 같이 결정한다.