가. 청구인 OOO 및 청구인 OOO(부부관계이고, 이하 “청구인”이라 한다)은 2018.10.19. OOO 대지 23.510㎡ 및 건물 157.285㎡(이하 “쟁점오피스텔”이라 한다)를 분양회사인 OOO(이하 “OOO”이라 한다)으로부터 OOO에 취득하는 계약을 체결하고, 2018.12.24. 처분청에 부가가치세 일반과세자로 사업자등록(사업개시일은 2019.1. 1., 업종은 부동산임대업)을 하였으며,

위 계약내용에 따라 청구인은 OOO에게 2018.12.31.까지 계약금 OOO 및 잔금 OOO을 지급하고 관련 계산서(대지분) 및 세금계산서(건물분)를 발급받은 후, 2019.1.14. 2018년 제2기 부가가치세 확정신고를 하면서 매출세액은 0원, 매입세액은 쟁점오피스텔(건물분) 취득 관련 부가가치세 매입세액 합계 OOO(이하 “쟁점매입세액”이라 한다)으로 하여 부가가치세 OOO의 환급신청을 하였다.

나. 처분청은 2019.2.12.～2019.2.18. 기간 동안 청구인의 부가가치세 환급신고 적정여부에 대한 현장확인을 실시한 결과, 청구인이 쟁점오피스텔을 상시 주거용으로 임대․사용한 것으로 보아 쟁점매입세액을 부가가치세 매입세액 불공제하고 2019.5.8. 청구인에게 2018년 제2기 부가가치세 OOO(초과환급신고 관련 가산세)을 경정․고지하였다.

다. 청구인은 이에 불복하여 2019.5.15. 이의신청을 거쳐 2019.7.31. 심판청구를 제기하였다.

2. 청구인 주장 및 처분청 의견

가. 청구인 주장

청구인은 분양업체인 OOO으로부터 쟁점오피스텔을 취득하기 전 앞서 체결된 임대차 계약내용(계약일 2018.1.14., 임대인 OOO, 임차인 OOO, 보증금 OOO)을 그대로 승계하여 현재까지 부동산임대사업을 영위하고 있는바, 이를 상시 주거용 주택으로 보아 쟁점매입세액을 부가가치세 매입세액 불공제하고 부가가치세(초과환급신고 관련 가산세)를 과세한 이 건 처분은 부당하다.

(1) 임차인 OOO는 OOO으로부터 쟁점오피스텔을 임차한 후 2018.3.27. OOO 수입유통업을 영위하는 OOO(대표이사 OOO)에게 이를 다시 전대하였고, 같은 해 11.14.에는 개인사업장인 OOO을 동 오피스텔에 개업하여 도․소매 무역업(아스콘 첨가물)을 직접 영위하고 있으며, 이들 법인 및 개인사업장은 특별한 사업설비가 필요하지 않지만 외국 바이어 등 고객을 위한 사업장소로 동 오피스텔 공간을 활용하고 있고 사업 관련장부 등을 비치하고 있다.

(2) 청구인은 쟁점오피스텔에 대한 잔금을 지급(2018.12.31.)한 후, 2019.1.2. 임차인 OOO에게 동 오피스텔을 주식회사 OOO에게 전대차하는 것에 동의한다는 전대차동의서를 작성하였다.

(3) 쟁점오피스텔은 집합건축물대장 상 업무시설(오피스텔)로 등재되어 있고, 오피스텔이란 ‘오피스(office)’와 ‘호텔(hotel)’의 합성어로 주용도가 업무시설이지만 주거할 수 있는 공간이기도 한 건축물로, 침실 등 주택과 동일한 구성을 갖추고 있으며, 임차인 OOO는 동 오피스텔에서 2개의 사업체(OOO, OOO)를 운영하면서 거실과 주방 등은 공동으로, 그 외 일부는 주거용으로 각 사용하고 있다.

(4) 처분청은 「부가가치세법 시행령」제41조 제2항 제1호에 ‘임대주택에 부가가치세가 과세되는 사업용 건물이 함께 설치되어 있는 경우 주택분의 면적이 사업용 건물부분의 면적보다 큰 경우는 그 전부를 주택의 임대로 본다’고 규정하고 있어 쟁점오피스텔 전체를 주택으로 보아야 한다는 의견이나,

위 규정은 과세되는 사업용 건물과 면세되는 주택이 함께 설치되어 있는 겸용주택에 적용하는 것이고, 집합건축물 중 구분 등기된 전유부분인 이 건 쟁점오피스텔에는 적용하기가 부적합하다.

(5) 또한 「부가가치세법 시행령」제41조 제1항에 주택은 상시 주거용으로 사용하는 건물을 말하고, 사업을 위한 주거용의 경우는 제외한다고 규정하고 있는바, 쟁점오피스텔은 임차인 OOO가 현재까지 사업용으로 사용하고 있고 상시 주거용으로 사용하는 건물이 아니다.

(6)「건축법」상 오피스텔이라 함은 공부상 업무시설(오피스텔)로서 업무를 주로 하며, 분양하거나 임대하는 구획 중 일부 구획에서 숙식을 할 수 있도록 한 건축물로서 국토교통부장관이 고시하는 기준에 적합한 것을 말하며(「건축법 시행령」[별표 1] 제14호 나항 2목, 참조), 쟁점오피스텔은 주거할 수 있는 시설을 갖추고 있으나 독신인 임차인OOO가 법인 및 개인사업장을 위한 생활공간으로 사용하고 있을 뿐인데, 주민등록이 쟁점오피스텔에 등재되어 있다는 사실만으로 상시 주거용으로 잘못 판단하였으며,

더 나아가, 「부가가치세법」제6조 제2항에 사업장은 사업자가 사업을 하기 위하여 거래의 전부 또는 일부를 하는 고정된 장소라고 규정하고 있는바, 쟁점오피스텔 내 3층 이상이 청구인을 제외한 모두가 주택임대사업자로 등록되어 있다고 하더라도, 쟁점오피스텔은 임차인 OOO가 전대하여 사업을 위한 주소지 사업장으로 사용되고 있으므로 쟁점오피스텔을 상시 주거용 주택이라 단정하여 이 건 부가가치세를 과세한 처분은 실질과세의 원칙에 위반되는 것이다.

나. 처분청 의견

쟁점오피스텔은 임차인이 사실상 상시 주거용으로 사용하는 주택으로 부가가치세 면세대상인바, 쟁점매입세액을 부가가치세 매입세액 불공제하고 부가가치세(초과환급신고 관련 가산세)를 과세한 이 건 처분은 정당하다.

(1) 처분청이 2019.2.12. 쟁점오피스텔의 실제 사용용도에 대한 현장확인을 실시한 결과, 동 오피스텔 내에는 침실을 포함한 3개의 방, 싱크대와 가스레인지가 설치된 취사공간, 소파와 TV가 있는 거실, 세탁기가 설치된 베란다 및 욕실 등으로 이루어져 있어, 일반적인 주택과 동일한 구성을 갖춘 주거용 건물에 해당한다.

(2) 임차인 OOO는 OOO과 쟁점오피스텔에 대한 임대차계약을 체결(2018.1.14.)한 후인 2018.2.14. 동 오피스텔을 주소지로 하여 주무관청에 전입신고를 하고 현재까지 주민등록지를 변동한 내역이 없으며, 처분청의 현장확인 시 임차인 OOO는 동 오피스텔에 실제 거주하고 있고 그 중 일부만을 사업장으로 사용하고 있다는 취지의 확인서를 작성하였다.

(3) 쟁점오피스텔 내 1층과 2층은 근린생활시설이나, 3층 이상은 오피스텔로 국세청 전산자료 상 청구인을 제외한 모두가 주택임대사업자(부가가치세 면세사업자)로 사업자등록되어 있다.

(4) 청구인은 임차인 OOO가 쟁점오피스텔에 사업자등록을 하였다는 이유로 동 오피스텔이 부가가치세 과세대상이라 주장하나, 동 오피스텔은 임차인의 주소지 사업장으로 임차인이 전대를 주는 형식을 취한 OOO도 주소지 사업장에 불과하다.

(5) 청구인 주장과 같이 쟁점오피스텔 내 1개의 방을 사업용으로 사용하였다 한다면, 「부가가치세법 시행령」제41조 제2항 제1호에서 ‘임대주택에 부가가치세가 과세되는 사업용 건물이 함께 설치되어 있는 경우로서 주택부분의 면적이 사업용 건물의 면적보다 큰 경우에는 그 전부를 주택의 임대로 본다’고 규정하고 있는바, 사업용 건물의 면적보다 주택부분의 면적이 큰 쟁점오피스텔의 경우 전체를 주택으로 보아야 한다.

3. 심리 및 판단

가. 쟁점

쟁점오피스텔을 면세대상인 상시주거용 주택으로 보아 관련 부가가치세 매입세액을 불공제하고 부가가치세(초과환급신고 관련 가산세)를 과세한 처분의 당부

나. 관련 법령

(1) 국세기본법

제14조(실질과세) ①과세의 대상이 되는 소득, 수익, 재산, 행위 또는 거래의 귀속이 명의(名義)일 뿐이고 사실상 귀속되는 자가 따로 있을 때에는 사실상 귀속되는 자를 납세의무자로 하여 세법을 적용한다.

②세법 중 과세표준의 계산에 관한 규정은 소득, 수익, 재산, 행위 또는 거래의 명칭이나 형식에 관계없이 그 실질 내용에 따라 적용한다.

제47조의3(과소신고ㆍ초과환급신고가산세) ①납세의무자가 법정신고기한까지 세법에 따른 국세의 과세표준 신고(예정신고 및 중간신고를 포함하며, 교육세법 제9조에 따른 신고 중 금융ㆍ보험업자가 아닌 자의 신고와 농어촌특별세법에 따른 신고는 제외한다)를 한 경우로서 납부할 세액을 신고하여야 할 세액보다 적게 신고(이하 이 조 및 제48조에서 “과소신고”라 한다)하거나 환급받을 세액을 신고하여야 할 금액보다 많이 신고(이하 이 조 및 제48조에서 “초과신고”라 한다)한 경우에는 과소신고한 납부세액과 초과신고한 환급세액을 합한 금액(이 법 및 세법에 따른 가산세와 세법에 따라 가산하여 납부하여야 할 이자 상당 가산액이 있는 경우 그 금액은 제외하며, 이하 “과소신고납부세액등”이라 한다)에 다음 각 호의 구분에 따른 산출방법을 적용한 금액을 가산세로 한다.

1. 부정행위로 과소신고하거나 초과신고한 경우 : 다음 각 목의 금액을 합한 금액

가. 부정행위로 인한 과소신고납부세액 등의 100분의 40(국제거래에서 발생한 부정행위로 인한 경우에는 100분의 60)에 상당하는 금액

나. 과소신고납부세액 등에서 부정행위로 인한 과소신고납부세액 등을 뺀 금액의 100분의 10에 상당하는 금액

2. 제1호 외의 경우 : 과소신고납부세액 등의 100분의 10에 상당하는 금액

③제1항 및 제2항은 부가가치세법에 따른 사업자가 아닌 자가 환급세액을 신고한 경우에도 적용한다.

(2) 부가가치세법

제6조(납세지) ① 사업자의 부가가치세 납세지는 각 사업장의 소재지로 한다.

② 제1항에 따른 사업장은 사업자가 사업을 하기 위하여 거래의 전부 또는 일부를 하는 고정된 장소로 하며, 사업장의 범위에 관하여 필요한 사항은 대통령령으로 정한다.

③ 사업자가 제2항에 따른 사업장을 두지 아니하면 사업자의 주소 또는 거소(居所)를 사업장으로 한다.

제26조(재화 또는 용역의 공급에 대한 면세) ① 다음 각 호의 재화 또는 용역의 공급에 대하여는 부가가치세를 면제한다.

12. 주택과 이에 부수되는 토지의 임대 용역으로서 대통령령으로 정하는 것

제39조(공제하지 아니하는 매입세액) ①제38조에도 불구하고 다음 각 호의 매입세액은 매출세액에서 공제하지 아니한다.

7. 면세사업 등에 관련된 매입세액(면세사업 등을 위한 투자에 관련된 매입세액을 포함한다)과 대통령령으로 정하는 토지에 관련된 매입세액

(3) 부가가치세법 시행령

제41조(주택과 이에 부수되는 토지의 임대용역으로서 면세하는 것의 범위) ①법 제26조 제1항 제12호에 따른 주택과 이에 부수되는 토지의 임대는 상시주거용(사업을 위한 주거용의 경우는 제외한다)으로 사용하는 건물(이하 “주택”이라 한다)과 이에 부수되는 토지로서 다음 각 호의 면적 중 넓은 면적을 초과하지 아니하는 토지의 임대로 하며, 이를 초과하는 부분은 토지의 임대로 본다.

1. 주택의 연면적(지하층의 면적, 지상층의 주차용으로 사용되는 면적 및「주택건설기준 등에 관한 규정」제2조 제3호에 따른 주민공동시설의 면적은 제외한다)

2. 건물이 정착된 면적에 5배(「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」제6조에 따른 도시지역 밖의 토지의 경우에는 10배)를 곱하여 산정한 면적

②임대주택에 부가가치세가 과세되는 사업용 건물(이하 “사업용건물”이라 한다)이 함께 설치되어 있는 경우에는 주택과 이에 부수되는 토지의 임대의 범위는 다음 각 호에 따른다.

1. 주택 부분의 면적이 사업용 건물 부분의 면적보다 큰 경우에는 그 전부를 주택의 임대로 본다. 이 경우 그 주택에 부수되는 토지 임대의 범위는 제1항과 같다.

2. 주택 부분의 면적이 사업용 건물 부분의 면적과 같거나 그보다 작은 때에는 주택 부분 외의 사업용 건물 부분은 주택의 임대로 보지 아니한다. 이 경우 그 주택에 부수되는 토지의 면적은 총 토지 면적에 주택 부분의 면적이 총 건물면적에서 차지하는 비율을 곱하여 계산하며, 그 범위는 제1항과 같다.

(4) 건축법 시행령

제3조의5(용도별 건축물의 종류) 법 제2조 제2항 각 호의 용도에 속하는 건축물의 종류는 별표 1과 같다.

※ 건축법 시행령 ＜별표 1＞

14. 업무시설

2) 오피스텔(업무를 주로 하며, 분양하거나 임대하는 구획 중 일부 구획에서 숙식을 할 수 있도록 한 건축물로서 국토교통부장관이 고시하는 기준에 적합한 것을 말한다)

다. 사실관계 및 판단

(1) 청구인과 처분청이 제시한 심리자료에 따르면, 다음과 같은 사실이 확인된다.

(가) 쟁점오피스텔에 대한 부동산매매계약서 및 등기사항전부증명서에 의하면, 청구인은 2018.12.31. 분양회사인 OOO으로부터 동 오피스텔을 매매를 원인으로 취득한 것으로 확인된다.

(나) 국세청 전산자료에 의하면, 청구인은 2018.12.24. 쟁점오피스텔을 사업장소재지로 하여 부가가치세 일반과세자로 사업자등록(업종은 부동산임대업)을 한 것으로 확인된다.

(다) 청구인은 2018.10.19. OOO과 쟁점오피스텔에 대한 부동산매매계약를 체결하였고, 그 주요내용은 아래 ＜표1＞과 같다.

＜표1＞ 부동산매매계약서 상 주요내용

(라) OOO은 위 (다)와 같이 청구인과 매매계약을 체결하기 전인 2018.2.28. 임차인 OOO와 쟁점오피스텔에 대한 임대차계약(계약기간 2년, 보증금 OOO)을 체결하였다.

OOO

(마) 쟁점오피스텔을 임차한 OOO의 사업자등록현황은 아래 ＜표2＞와 같다.

＜표2＞ 임차인 OOO의 사업자등록현황

(바) 청구인은 쟁점오피스텔을 취득한 후인 2019.1.2. 임차인 OOO와 주식회사 OOO(대표이사 OOO) 간의 쟁점오피스텔에 대한 전대차계약을 체결하는 것에 동의하였고, 그 전대차동의서 상 주요내용은 아래 ＜표3＞과 같다.

＜표3＞ 전대차동의서 상 주요내용

(2) 처분청의 청구인에 대한 부가가치세 확정신고(일반환급) 현장확인 종결보고서 상 주요내용은 다음과 같다.

(가) 쟁점오피스텔 매입내역 검토

OOO

(나) 임차인 OOO의 확인내용

OOO

(다) 임차인 OOO의 주민등록등(초)본에 의하면, OOO는 2018.2.12. 쟁점오피스텔에 전입신고한 후 현재까지 변동내역이 없다.

(라) 국세청 전산자료에 의하면 쟁점오피스텔(3층)을 포함한 전체 건물의 층별 상가 또는 주택임대업 사업자등록현황은 아래 ＜표4＞와 같다.

＜표4＞ 쟁점오피스텔에 대한 사업자등록현황

(마) OOO의 법인등기사항증명서에 의하면, 동 법인의 본점소재지는 쟁점오피스텔로 등재되어 있고, 2018사업연도 법인세 신고 시 제출한 결산서 상 임차보증금 OOO, 임차료 OOO(임차인 OOO와 체결한 전대차계약내용임)으로 계상되어 있다.

(3) 청구인은 이 건 관련한 OOO 및 OOO 법령해석자료를 제시하였는바, 그 주요내용은 아래 ＜표5＞와 같다.

＜표5＞ 기획재정부 및 국세청의 법령해석 주요내용

(4) 청구인은 관할 지방자치단체로부터 관련 법령에 따라 업무용으로 건축허가 및 사용승인을 받은 쟁점오피스텔을 취득(분양업체 OOO과 임차인 OOO 간 업무용으로 체결된 임대차 계약내용을 전부승계함)한 후, 이 건 심리일 현재까지 임대차계약을 그대로 유지하고 있고 동 오피스텔을 취득한 이후「주택법」상 주택으로 변경하지도 아니한 것으로 확인되며, 이 건 부가가치세 과세기간 이후인 2019년 제1기 (일반과세자)부가가치세 확정신고 시 임대수입금액에 대한 매출과세표준 및 부가가치세 OOO을 신고․납부하였다.

(5) 이상의 사실관계 및 관련 법령 등을 종합하여 살피건대, 처분청은 쟁점오피스텔이 실제용도에 따라 부가가치세 면제대상인 상시주거용 주택에 해당하므로 취득 관련 쟁점매입세액을 불공제하여야 한다는 의견이나,

「주택법」에 따른 국민주택 규모 이하의 주택을 공급하는 경우에만 부가가치세가 면제되고, 「주택법 시행령」제2조의2 제4호에서「건축법 시행령」에 따라 준주택으로 분류하는 오피스텔은 부가가치세 면제대상이 아닌 점OOO, 「부가가치세법」제26조 제1항은 주택과 이에 부수되는 토지의 임대 용역은 부가가치세 면제대상이라 규정하고 있고, 그 위임을 받은 같은 법 시행령 제41조 제1항은 주택과 이에 부수되는 토지의 임대용역으로서 면세대상이라 함은 사업을 위한 주거용을 제외한 상시주거용으로 사용하는 주택과 이에 부수되는 토지의 임대라고 규정하고 있는 점, 청구인은 관할 지방자치단체로부터 건축관련 법령에 따라 업무용으로 건축허가 및 사용승인을 받은 쟁점오피스텔을 취득[분양업체 OOO과 임차인 OOO 사이에 업무용으로 체결된 임대차 계약내용을 전부승계함]한 후 이 건 심리일 현재까지 계속하여 사무실용 임대차계약을 유지하고 있는 점, 청구인이 쟁점오피스텔을 취득한 이후「주택법」상 주택으로 변경하지도 아니한 점, 이 건 부가가치세 과세기간 이후인 2019년 제1기 (일반과세자)부가가치세 확정신고 시 임대수입금액에 대한 매출과세표준 및 부가가치세를 일관되게 신고․납부한 점 등에 비추어 처분청이 쟁점오피스텔을 면세대상인 상시주거용 주택에 해당한다고 보아 취득 관련 쟁점매입세액을 불공제하고 초과환급신고 관련 가산세를 과세한 이 건 처분은 잘못이 있는 것으로 판단된다.

4. 결론

이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유 있으므로 「국세기본법」제81조 및 제65조 제1항 제3호에 의하여 주문과 같이 결정한다.