청구인은 서울특별시 양천구 O동 OOO OOOO OOOO에 현주소를 둔 사람으로, 85.3.5 같은시 강서구 OOO동 OOOOO 소재 무허가 건물을 청구외 OOO로부터 10,150,000원에 취득함으로써 동 OOO에게 장차 주어질 철거민용 아파트 입주권을 취득한 후 서울특별시로부터 위 OOO에게 O동 신시가지 아파트(OOO OO) OOOO OOOO의 아파트 입주권이 부여되자 85.4.29 청구인 앞으로 동 아파트 입주권의 명의를 변경하고 85.5.30 아파트 분양 계약금 4,200,000원을 불입한 후 위 아파트 입주권을 86.1.31 청구외 OOO에게 12,700,000원(청구인이 불입한 아파트 분양 계약금 4,200,000원 포함)에 양도하였는 바,

처분청이 이에 대하여 양도가액을 12,700,000원으로 하고 취득가액을 4,200,000원으로 하여 양도차익을 8,500,000원으로 계산, 91.1.16 청구인에게 86년도 귀속분 양도소득세 5,100,000원 및 동방위세 1,020,000원을 부과처분하자,

청구인은 이에 불복하여 91.3.5 심사청구를 하고 91.4.19 심사결정서를 받은 후 91.6.17 이 건 심판청구에 이르렀다.

2. 청구인 주장

처분청은 청구인이 86.1.31 양도한 O동 신시가지 아파트(OOO OO) OOOO OOOO의 입주권에 대하여 양도가액 12,700,000원에서 아파트 분양 계약금 불입액 4,200,000원을 차감한 8,500,000원을 양도차익으로 이 건 양도소득세를 결정 고지하였으나, 청구인은 위 계약금 불입액 이외에 강서구 OOO동 OOOOO 철거민의 입주권을 10,150,000원에 청구외 OOO로부터 취득한 후 아파트 입주권을 취득하였던 것이므로 결국 이 건 아파트 입주권의 취득가액은 14,350,000원이 되어 1,650,000원의 손해를 보고 양도한 것으로서 이는 양도당시 매매계약서와 취득당시 매매계약서, 양천구청장 발행의 아파트 입주권 명의변경 확인서 및 중개인이 인감증명 첨부하여 확인한 거래사실확인서등에 의하여 충분히 입증된다 할 것인 바 본 건 처분 취소되어야 한다는 주장이다.

3. 국세청장 의견

청구인 제출자료에 의하면, 85.2.1 강서구 OOO동 OOOOO 무허가 건물을 10,150,000원에 취득한 것으로 청구인을 대리한 OOO과 청구외 OOO간에 계약이 체결되어 있고, 동 사실을 위 OOO이 중개인의 자격으로 입회했던 사실을 인감증명 첨부하여 확인하고 있고, 동 계약서의 단서에서 철거 보상액은 전부 매도인이 수령하는 것으로 되어있다.

위 사실을 볼 때

첫째, 청구인은 철거민용 입주권을 10,150,000원에 매입한 것으로 주장하면서 매매계약서 이외 거래내용을 사실로 볼 만한 객관적인 금융자료 등을 제출하지 못하고 있고, 또 양도자인 OOO가 동 금액에 대한 양도소득세를 신고한 사실이나 거래내용을 확인한 바도 없을 뿐더러 부동산 소개인 겸 청구인을 대리하여 계약서를 작성했던 청구외 OOO의 확인서만을 제출하고 있는 바, 위 입주권을 OOO로 부터 10,150,000원에 매입했다는 청구주장을 믿기 어렵고,

둘째, 청구주장은 이 건 아파트의 입주권을 14,350,000(OOO에게 지급한 10,150,000원＋아파트 분양계약금 불입액 4,200,000원)원에 취득하여 12,700,000원에 양도하였으므로 결국 1,650,000원의 손해를 보았다는 주장이어서 가격하락 요인에 대한 특단의 증거가 없는 한 청구주장을 사실로 보기는 어렵다고 할 것이므로 아파트 분양계약금 불입액 4,200,000원 필요경비로 인정하여 과세한 당초 처분은 정당하다는 의견이다.

4. 쟁점

이 건의 다툼은 당해(무허가) 건물의 취득가액이 동 (무허가)건물을 권원으로 하여 주어진 아파트 입주권의 양도차익을 계산함에 있어서 필요경비 산입대상인지 여부와 동 대상인 경우 청구주장 취득가액 10,150,000원의 진위 여부를 가리는데 있다 하겠다.

5. 심리 및 판단

먼저, 당해 무허가 건물의 취득가액이 동 무허가 건물을 권원으로 하여 주어진 아파트 입주권의 양도차액을 계산함에 있어서 필요경비 산입대상인지 여부에 대하여 보면, 현행 소득세법상 건물(법 제23조 제1항 제1호)과 부동산을 취득할 수 있는 권리(법 제23조 제1항 제2호 및 시행령 제44조 제4항 제2호)는 별개의 자산으로 취급되고 그 자산의 양도로 인하여 발생하는 소득 또한 별도로 계산토록 규정하고 있음을 볼 때 건물의 취득가액은 아파트 입주권의 양도차익을 계산함에 있어서 필요경비에 포함될 성질이 아니라 할 것이다(국심 91서783, 91.7.31 동지).

그렇다면 이 건 무허가 건물의 취득가액은 쟁점아파트 입주권의 양도차익을 계산함에 있어서 필요경비에 산입될 대상이 아니므로 청구인이 주장하는 동 건물의 취득가액 10,150,000원에 대한 진위 여부를 더 나아가 심리할 필요없이 청구주장은 이유없는 반면, 쟁점아파트의 분양계약금 불입액 4,200,000원만 필요경비를 인정하여 이 건 과세한 처분은 정당한 것으로 판단된다.

6. 결론

이 건 심판청구는 심리결과 청구인 주장이 이유없다고 인정되므로 국세기본법 제81조 및 제65조 제1항 제2호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.