청구외 OO개발 주식회사(’93.5.25 청구법인에 합병됨)는 숙박업(관광호텔업)을 영위하기 위해 제주도 제주시 OO동 OOOOO 대지 23,300.9㎡(이하 “쟁점토지”라 한다)를 ’80.11.1(잔금청산일) 취득하여 보유하다가 쟁점토지에 대하여 다음과 같이 자산재평가법상 재평가를 하여 ’93.3.29 처분청에 신고하였다.

◦ 재평가일 : ’93.1.1

◦ 재평가액(A) : 50,749,360,200원

◦ 장부가액(B) : 990,812,304원

◦ 재평가차액(A-B) : 49,758,547,896원

◦ 재평가세액 : 1,492,482,690원

◦ 자본에 전입할 금액 : 47,550,499,981원

처분청은 쟁점토지의 경우 재평가일(’93.1.1) 현재까지도 호텔을 신축중에 있으므로 사업(호텔 숙박업)에 사용되는 자산으로 볼 수 없어 자산재평가법 제5조, 동법시행령 제1조 및 동법시행규칙 제4조의 규정에 의한 재평가 대상에 해당되지 아니한다하여 위 OOOO 주식회사의 재평가 신고를 부인하고 ’93.10.27 청구법인에게 동 재평가 부인사실을 통지하였다.

청구법인은 이에 불복하여 ’93.12.15 심사청구를 거쳐 ’94.3.8 심판청구를 제기하였다.

2. 청구주장 및 국세청장 의견

가. 청구주장

청구외 OO개발 주식회사가 제주시로부터 쟁점토지를 취득(’80.9.3 매매계약 ’80.11.1 잔금청산)한 것은 동 토지위에 호텔을 신축하는 것을 조건으로 취득한 것이고 ’81.3.5 제주시로부터 건축심의를 득하여 ’81.3.20 쟁점토지에 대한 굴착허가를 받아 ’81.3.28부터 공사를 착공하였으므로 적어도 공사착공일(’81.3.28)에는 쟁점토지를 호텔사업에 사용한 것으로 보아야 하며 따라서 공사착공일(’81.3.28)부터 재평가일(’93.1.1)까지의 도매물가 지수가 29.6% 상승하였으므로 (’81.2월 지수 : 82.6, ’92.12월 지수 : 107.1) 쟁점토지는 자산재평가법상 재평가대상에 해당되는데도 처분청이 호텔신축공사가 ’93.1.1 재평가일 현재까지 완공이 안되었다는 이유로 이건 재평가신고를 부인한 것은 부당하다는 주장이다.

나. 국세청장 의견

청구법인이 제시한 증빙자료를 보면 청구외 OO개발 주식회사가 쟁점토지를 매입한 것은 ’80.9.3이나 동 토지는 구획정리사업구내의 토지로서 ’82.12.30에야 구획정리사업이 완료된 것으로 확인되어 OO개발 주식회사가 쟁점토지를 실제 사업에 사용이 가능하였던 시기는 ’82.12.30이후가 될 것이며 자산재평가법시행규칙 제4조 제1호의 규정에 의하여 ’82.12.30을 쟁점토지의 취득시기로 볼 때 동 취득일로부터 재평가일까지의 도매물가지수의 상승율이 25% 이하이므로 쟁점토지의 경우 자산재평가법상 재평가대상으로 볼 수 없다는 의견이다.

3. 심리 및 판단

가. 쟁점

이건은 호텔숙박업을 영위하기 위해 토지를 매입하였으나 호텔건물이 신축중에 있었던 관계로 호텔영업이 개시되지 않은 경우 동 토지만을 대상으로 자산재평가법에 의한 재평가를 할 수 있는지 여부를 가리는데 다툼이 있다.

나. 관련법령

자산재평가법 제5조(재평가의 주체) 제1항에서 “다음 각호의 사업을 경영하는 자는 재평가일 현재 그 기업에 소속된 사업용 자산으로서 국내에 소재하는 자산에 대하여는 이 법이 정하는 바에 의하여 재평가를 할 수 있다. 다만, 비업무용 자산과 대통령령이 정하는 자산은 예외로 한다”고 규정하면서 그 제6호에서 “도매업·소매업 및 음식·숙박업”이라고 규정하고 있고, ’83.12.29 개정된(대통령령 제11284호) 동법시행령 제1조(재평가 자산의 범위)에서 『 자산재평가법 제5조 제1항 단서에서 “대통령령이 정하는 자산”이라 함은 법인세법 시행령 제54조에 규정하는 상각자산외의 자산을 말한다.』고 규정하고 있으며 동 시행령 부칙 제4항(재평가자산에 관한 경과조치)에서 “이 영 시행전에 취득한 자산으로서 종전의 제1조 제1항의 규정에 의한 재평가자산중 제1조의 개정 규정에 의하여 재평가자산에 해당되지 아니하게된 자산에 대하여는 이 영 시행후 1회에 한하여 재평가자산에 해당되는 것으로 보아 종전의 규정에 의하여 재평가를 할 수 있다.”고 규정하고 있다. 한편 ’83.12.29 개정 이전의 동법시행령 제1조(재평가자산의 범위)에서는 “ 자산재평가법 제5조 제1항의 규정에 의하여 재평가를 할 수 있는 사업용 자산은 고정자산·주식·출자와 입목으로 하되, 다음 각호의 비업무용 자산은 이에 포함되지 아니한다.”고 규정하면서 그 제1호 내지 제12호에서 비업무용 자산의 범위를 규정하고 있고, 동조 제4항에서 “법 제5조 제1항의 규정에 의하여 재평가를 할 수 있는 자산은 재평가일 현재 취득일(재평가를 한 자산은 직전재평가일)을 기준으로 도매물가지수가 100분의 25이상 증가한 것에 한한다”고 규정하고 있고, 동법시행규칙 제4조(취득시기)에서 “ 자산재평가법 시행령 제1조 제4항의 자산의 취득시기는 다음의 각호에 의한다”고 규정하면서 그 제1호에서 “당해 법인 또는 개인이 매수한 자산인 경우에는 동산은 매매계약에 의하여 그 자산이 매수인에게 인도된 날, 동산이외의 자산은 소유권이전등기의 날 또는 대금청산의 날에 불구하고 매매계약에 의하여 매수인이 그 자산을 자기의 사업에 사용하게 된 날을 각각 취득시기로 한다.”고 규정하고 있다.

자산재평가는 법인 또는 개인의 사업용 자산을 현실에 적합하도록 재평가하여 적정한 감가상각을 가능하게 하고 기업자본의 정확을 기함으로써 경영의 합리화를 도모하고자 하는데 목적이 있는 바, 사업용(업무용) 자산중 비상각자산(토지등)이라 하더라도 ’83.12.31 이전에 취득한 자산의 경우는 ’84.1.1이후 1회에 한하여 재평가할 수 있고 재평가를 할 수 있는 자산의 범위는 그 자산을 자기의 사업에 사용하게 된 날을 기준으로 재평가일 현재까지의 도매물가 지수가 25% 이상 증가한 것에 한하는 것이며, 여기에서 “자산을 자기의 사업에 사용하게 된 날”이라 함은 그 자산이 실제로 목적사업에 사용된 날을 말하는 것으로서 현실적으로 사업(영업)에 공하지 않는 자산의 경우는 자산재평가제도의 취지상 재평가대상 자산으로는 볼 수 없다 할 것이다.(국세청 예규, 법인 22601-2331, ’88.8.22 같은뜻임)

다. 사실관계

(1) 쟁점토지의 취득관계를 보면, 청구외 OO개발 주식회사(’79.5.29 설립)가 호텔 숙박업을 영위하기 위하여 ’80.9.3 쟁점토지 취득에 관한 매매계약(거래금액 935,400,000원)을 제주시와 체결하고 ’80.11.1 잔금청산을 한 후 위 법인의 고정자산(토지)으로 계상한 사실이 대차대조표등 관련서류에 의해 확인된다.

(2) 쟁점토지 지상의 호텔건물 신축관계를 보면, OO개발 주식회사가 쟁점토지의 호텔건물 신축을 위하여 ’81.3.20 제주시로부터 지하굴착 허가를 받고 ’81.3.25 제주시에 착공신고를 하였으며, 그후 ’83.7.1 호텔건물의 건축허가(건축연면적 24,816㎡)를 받았으나 자금 부족등으로 건물착공이 지연되다가 건물 신축규모를 확장하여 ’92.12.29 다시 호텔건축허가(건축연면적 99,994㎡)를 받아 현재 공사가 진행중에 있음이 청구법인이 제시한 이건 관련 증빙자료에 의해 확인되며, 따라서 쟁점토지에 대한 재평가일인 ’93.1.1 현재 쟁점토지위에는 호텔건물이 완공되지 아니한 상태에 있다.

(3) OO개발 주식회사의 ’92.1.1～’92.12.31 기간의 손익계산서에 나타난 손익상황을 보면 매출액이 0원, 영업외수익이 16,600원(수입이자)으로서 호텔건물이 완공되지 아니한 관계로 쟁점토지에 대한 재평가일(’93.1.1) 현재 호텔 영업이 개시되지 아니하였음을 알 수 있다.

위와 같이 쟁점토지의 경우 재평가일 현재 그 지상에 호텔건물이 완공되지 않고 착공된 상태에 머무르고 있음이 확인되고 이러한 경우 앞에서 본 자산재평가법의 목적등에 비추어 볼 때 호텔건물의 착공사실만을 가지고 쟁점토지를 실제로 목적사업(호텔 영업)에 사용된 것으로는 볼 수 없으므로 처분청이 이건 재평가 신고에 대하여 그 결정을 거부한 처분은 달리 잘못이 없다고 판단된다.

라. 이건 심판청구는 청구주장이 이유없으므로 국세기본법 제81조 및 제65조 제1항 제2호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.