청구인은 서울특별시 성북구 OO동 OOOOOOO에 거주하는 사람으로 청구인이 “충남 서산군 팔봉면 OO리 OOOOO 소재 잡종지 265,408평방미터(이하 Ⓐ토지라 한다)를 '86.5.7 청구외 OOO으로부터 취득하여 88.5.14 이를 양도하고, 전남 신안군 암태면 OO리 OOO등 4필지 소재 염전 120,721평방미터(이하 Ⓑ토지라 한다)를 '87.1.16 청구외 OOO으로부터 취득하여 88.3.26 이를 양도하고 또한 경기도 포천군 군내면 OO리 OOOOO소재 임야 11,240평방미터(이하 Ⓒ토지라 한다)를 청구외 OOO으로부터 '87.8.5 취득하여 88.2.2 이를 양도한데 대하여

처분청은 위 거래를 투기거래로 보아 Ⓐ토지의 취득가액은 전 소유자인 청구외 OOO으로부터 9,600만원(양도가액은 204,112,500원 확인)에, Ⓑ토지는 전소유자인 청구외 OOO으로부터 2,000만원(양도가액은 4,500만원 확인)에, Ⓒ토지의 취득가액은 전 소유자인 청구외 OOO으로부터 5,700만원(양도가액은 7,500만원 확인)에 각각 취득하여 양도한 사실을 확인, 위 Ⓐ, Ⓑ, Ⓒ 토지의 양도가액은 324,112,500원으로 하고 취득가액은 173,000,000원으로 하여 양도차익을 계산하고 88.10.17자로 청구인에게 양도소득세 69,414,420원 및 동 방위세 13,882,880원을 결정고지(국세청장은 이 건 심사청구 과정에서 Ⓐ토지는 바다를 메운 간척지로 농지로 사용하기 위해서는 배수로, 제방공사등이 필요한 것으로 청구인이 청구외 “OOO”에게 Ⓐ토지 배수로등 저수지 시설공사 대금으로 2,000만원을 준 사실을 확인하고 Ⓑ토지도 폐염전 복구 공사비로 850만원을 청구외 “OOO”에게 준 사실을 확인 이 건 필요경비를 2,850만원으로 하여 과세표준과 세액을 경정토록 심사결정 했음) 한바 이에 불복하여 89.3.11 이 건 심판청구를 제기하였다.

2. 청구주장

청구인은 첫째, Ⓐ토지는 전 소유자인 청구외 OOO으로부터 1억 5천 5백만원에 매입한 사실이 매매계약서와 위 OOO의 인감증명을 첨부한 확인서에 입증되고 또한 위 OOO이 처분청에 자진 출두하여 처분청의 88.9.2자 이 건 조사시 매매대금을 9,600만원으로 진술한 것은 세금관계 때문에 적게 진술하였다고 확인하고 매매대금 1억 5천 5백만원 중 4,300만원은 충남도청에 납부하고, 나머지 1억 1천 2백만원은 3회에 걸쳐 수령했다고 확인하고 있음에도 처분청이 이 건 취득가액을 9,600만원으로 본 것은 부당하고 Ⓒ토지는 전 소유자인 청구외 OOO을 대리한 청구외 OOO로부터 6,800만원에 취득한 사실이 매매계약서 및 위 OOO의 인감증명을 첨부한 확인서와 또한 전 소유자인 위 OOO도 이 건 거래가 사실이고 매매대금(6,800만원)은 계약당일 (87.5.22) 계약금으로 1,000만원, 87.6.9 중도금으로 2,500만원 87.6.29 잔금으로 3,300만원을 수령하였고, 88.9.8. 처분청의 조사시 대금 5,700만원에 매도하였다고 진술한 것은 착오된 것이라고 확인하고 있음에도 처분청이 이 건 취득가액을 5,800만원으로 본 것도 부당하며,

둘째, 이 건 Ⓑ토지를 매입하면서 Ⓑ토지 지상에 제3자 소유인 청구외 OOO의 미등기 브럭 스레트조 건물 1동 (30평)을 300만원에 매매한 사실이 매매계약서와 인감증명을 첨부한 위 OOO의 확인서에 입증되고 있고 이 건 Ⓑ토지를 전 소유자인 청구외 OOO과의 계약시 동 매매계약서 단서에도 Ⓑ토지상 (같은 곳 OOO지번) 위 OOO 소유 무허가 건물 주택 1동은 위 OOO의 소유가 아니므로 계약에 포함되지 않으니 청구인이 별도 매수토록 기재되어 있음에도 처분청이 이를 필요경비로 인정하지 않은 것은 부당하며,

세째, 이 건 토지 취득 및 양도시 중개인인 청구외 OOO 및 OOO등에게 지급한 중개수수료는 법정수수료인 1,847,000원을 필요경비로 공제해야 되나 최소한 Ⓐ토지 취득시의 법정 중개수수료 465,000원과 Ⓒ토지 취득시의 법정 중개수수료 272,000원은 이 건 심판청구 과정에서 필요경비로 인정되어야 된다는 주장이다.

3. 국세청장 의견

이에 대하여 국세청장은

첫째 Ⓐ토지에 대하여, 처분청은 취득가액을 9,600만원으로 과세한데 반하여 청구인은 전 소유자 OOO으로부터 1억 5천 5백만원에 취득하였다고 거래사실 확인서와 매매계약서를 제시하고 있는데, 이 토지의 등기부등본상에 청구인의 매매원인일은 86.3.27이고, 청구인이 제시한 매매계약서상에는 86.4.18 계약하고 86.5.3, 1차 중도금 5,000만원, 2차 중도금 86.5.20. 5,000만원, 잔금일 86.6.18, 4,500만원등 계 1억5천5백만원으로 되어있고 또 부동산 명도도 86.6.18자로 한다고 되어 있어 등기부상의 매매원인과 계약서가 서로 일치하지 아니하며 그리고 당초 처분청에서 부동산 투기조사시 OOO의 거래사실 확인 내용에 의하면 총 매매대금을 9,600만원에 매매하였다고 하고 그 대금중 4,300만원은 충남도청 금고에 납부하고, 잔금 5,300만원은 현금 및 수표로 받았다고 OOO 본인의 무인으로 날인하면서 위 사실을 확인한다고 하였으므로, 청구인의 주장이 신빙성이 없다고 보여져 이를 받아들이지 아니하며,

다음으로 Ⓑ토지의 취득가액에는 서로 다툼이 없어 심리 생략하고 Ⓒ토지에 대하여 보건데 처분청은 취득가액을 5,700만원으로 과세한데 반하여 청구인은 전소유자 OOO의 대리인 OOO로부터 6,800만원에 취득하였다고 하면서 동인의 거래사실 확인서를 제시하고 있는데 먼저, 이토지의 등기부등본에는 매매원인일이 87.8.5인데 대하여 청구인이 제시한 매매계약서에는 87.5.22 계약금 1,000만원으로 계약하고 87.6.9 중도금 2,500만원, 잔금은 87.6.29 3,300만원으로 잔금일에 위 부동산을 명도하기로 약정된 사실로 보아 등기부와 계약서가 서로 일치하지 않고 있으며, 또 청구인이 제시한 확인서가 전 소유자 OOO의 확인서가 아닌 대리인 OOO의 확인서로서 당초 처분청이 조사한 OOO의 매도 경위서를 보면 동인은 이 토지를 평당 17,000원씩 5,700만원에 매도하였다고 하면서 상기 거래가 상위없다고 확인하면서 본인이 직접 서명 날인하고 있는 것으로 보아 이 부분의 청구주장도 이유없다고 판단되며,

둘째, 이건 Ⓑ토지의 페염전 지번상에 위치한 주택구입 자금 300만원에 대하여 살펴보면, 당초 염전 소유자와 다른 제3자인 OOO의 미등기 건물 브릭조 스렛트 건물 1동을 300만원에 구입하였다고하면서 확인서를 제시하고 있으나, 동 건물은 미등기 건물로 실 소유자가 확인되지 않고 또 87.5.15자 매매계약서상에는 중개인도 없으며, 대지위에 있는 부동산은 통상 대지와 함께 거래되는 것이 통례인 바 당초 토지 소유자와의 취득시 매매계약서 제시가 없어 확인이 안되므로 이 부분 청구주장을 받아들이지 아니하고,

세째, 중개수수료 1,847,000원에 대하여 보면, 청구인이 충남 서산군 팔봉면 OO리 등 세토지의 취득 및 양도시에 지급한 중개수수료 1,847,000원도 필요경비로 인정하여 줄 것을 요구하고 있으나 이에 대하여 살펴보면 Ⓐ토지 취득시 OOO에게 지급한 중개수수료 465,000원은 취득가액을 인정하지 않는 매매계약서상의 중개인으로 지급된 사실의 구체적인 제증빙이 없고 또 양도시 OOO에게 지급된 510,000원은 제시된 매매계약서상에는 중개인이 없는데도 지급하였다고 하여 이 부분 신빙성이 없어 보이고 또 Ⓑ토지의 취득 및 양도시 OOO에게 각 120,000원과 180,000원을 지급하였다고 하나 제시된 매매계약서상에는 중개인이 없으며 또 Ⓒ토지의 취득시 OOO에게 지급한 272,000원의 수수료는 취득가액을 인정하지 않는 매매계약서상의 중개인으로서 인정할 수 없으며 양도시 OOO에게 지급한 300,000원은 매매계약서상 중개인은 OOO로 되어 있는등으로 중개수수료 1,847,000원은 필요경비로 인정되지 아니한다는 의견이다.

4. 쟁점

가. Ⓐ토지 및 Ⓒ토지의 취득가액을 각각 9,600만원과 5,700만원으로 본 당초 처분의 당부와

나. Ⓑ토지 상의 무허가 건물 취득가액 300만원을 필요경비로 공제할수 있는지의 여부 및

다. Ⓐ및Ⓒ토지의 중개수수료 737,000원을 필요경비로 공제 할 수 있는지의 여부를 가리는데 있다.

5. 심리 및 판단

쟁점 “가”를 심리한다.

먼저 Ⓐ토지의 취득가액을 살펴본다.

처분청은 이 건 Ⓐ토지의 취득가액을, 전소유자인 청구외 OOO이 청구인에게 9,600만원에 매도했다는 확인서에 근거하여 Ⓐ토지 취득가액을 9,600만원으로 하였음을 알수 있고 이에 대하여 청구인은 Ⓐ토지를 위 OOO으로부터 155,000,000원에 취득하였으므로 이 건 취득가액을 155,000,000원으로 산정하여야 한다고 주장하고 있어 이를 살피건데,

이 건 Ⓐ토지는 재무부에서 충청남도로 양여된 도유재산으로 위 OOO은 Ⓐ토지 일대에서 꽃게축 양장을 조성하여 양축업을 영위했던자로 충남도청은 85.12.17 자로 위 OOO과 매매계약을 체결하였으나 위 OOO의 매각대금 미납으로 86.3.17자로 계약을 해지하고 계약보증금 480만원을 충청남도에 귀속 조치하였다가 86.4 위 OOO의 재 매수신청으로 매매계약을 체결, 86.4.22 계약보증금 480만원을 납부받고 매각대금 3,360만원은 충청남도에 86.5.2자로 수납(납부기한: 88.6.20)된 사실이 확인되고 있으며, 청구인이 당심에 제시하고 있는 매매계약서 원본에는 매매대금 총액이 155,000,000원이고 계약금은 계약일인 86.4.18에 1,000만원, 1차 중도금은 86.5.3, 2차 중도금은 86.5.20에 각각 5,000만원, 잔금은 86.6.18에 4,500만원을 지불하기로 매매 계약되어 있고 동 매매계약서 단서 2항에 1차 중도금으로 충청남도에 불입할 토지 대금을 완불토록 거래 되어 있는바,

첫째, 청구인은 이 건 Ⓐ토지 취득대금 금융자료 거증으로 위 OOO 및 OOO의 처인 청구외 OOO등 관계인들이 배서하고 있는 86.4.18자 자기앞 수표 1,000만원권 1매, 86.5.2자 자기앞 수표 3,360만원 1매, 86.5.3자 당좌수표 1,680만원 1매, 86.5.20을 지급기일로 한 ‘86.5.2자 약속어음 3매 (1000만원권 2매, 3000만원권 1매) 86.6.18을 지급기일로 한 86.5.2자 약속어음 2매(2000만원권 1매및 2500만원권 1매) 합계금액 155,400,000원의 금융자료(청구인은 매매대금과의 차액 40만원은 등기내용이라고 진술)를 제시하고 있고 이 건 Ⓐ토지가 청구인이 실질적으로 대금을 지불한 86.5.2이후 86.5.7자로 청구인 명의로 소유권이 이전된 점

둘째, 위 OOO은 이 건 Ⓐ토지를 청구인에게 155,000,000원에 매매하였음을 인감증명을 첨부하여 확인하고 88.9.2자 처분청 조사시 이 건 매매대금을 9,600만원으로 진술한 것은 양도차익을 줄이기 위한 목적이었다고 확인하고 있는점.

세째, 위 OOO은 처분청의 당초 조사시 86.4 충남도청에서 이 건 Ⓐ토지를 불하받았으나 경제적인 여건 때문에 이 건 Ⓐ토지를 매각하였다고 확인하고 있는바, 위 OOO이 충남도청으로 부터 불하받은 매매계약서와 청구인과의 매매계약서를 비교하여 보면, 위 OOO은 청구인과 86.4.18 매매계약을 하고 86.4.22자로 계약보증금 480만원을 충남도청에 납부한 사실과, 이 건 매매계약서상 86.5.3, 1차 중도금 (5000만원)으로 충청남도에 불입할 토지대금을 완불토록 되어있고 충남도청으로부터 불하된 매각대금 (3360만원)은 86.5.2자로 충남도청에 수납된 사실이 확인되고 있으며, 위 OOO이 충남도청에 납입할 매수대금 지급기일이 86.6.20 이고 이 건 매매계약서상 잔금지급일이 86.6.18인점등으로 미루어 청구인이 제시하고 있는 이 건 Ⓐ토지 매매계약서는 신빙성이 있어 보이는 반면, 처분청이 이 건 처분의 근거로 삼은 88.9.2자 위 OOO의 확인서상에 위 OOO은 이 건 Ⓐ토지를 9,600만원에 매각하고 그 대금중 4,300만원은 충청남도에 납부하였다고 확인하고 있으나 당심에서 확인한 바 충남도청에 납부된 금액은 매각대금의 3할 공제금액인 3360만원으로 확인되고 있어 위 OOO의 확인서는 신빙하기가 어렵다고 보이는 점등으로 미루어 처분청이 이 건 Ⓐ토지 취득가액을 9,600만원으로 산정하는 것은 잘못이라고 판단된다.

다음으로 Ⓒ토지의 취득가액을 살펴본다.

처분청은 이 건 Ⓒ토지의 취득가액을, 전소유자인 청구외 OOO으로부터 평당 17,000원씩 5,700만원에 매도하였다는 확인서를 징취하여 이 건 Ⓒ토지의 취득가액을 5,700만원으로 산정하였음을 알 수 있고 이에 대하여 청구인은 쟁점Ⓒ토지 실지 취득가액이 6800만원이라고 주장하고 이의 거증으로 매매계약서 원본, 영수증 4매, 쟁점 토지를 매매계약한 청구외 OOO와 쟁점 토지 전소유자인 청구외 OOO의 인감증명을 첨부한 확인서 및 6,800만원에 상당하는 금융자료를 제시하고 있는바, 동 금융자료를 살펴볼때, 87.5.23, 87.5.27, 87.6.4자 당좌수표 1000만원권 3매, 87.6.15을 지급기일로 하는 87.6.9자 약속어음 1500만원권 1매, 87.7.10자 자기앞 수표 1000만원권 2매, 합계금액 6,500만원이 이 건 Ⓒ토지 매매계약 체결 당시의 관계인들이 배서하고 있음이 확인되고 있으므로 이 건 Ⓒ토지 취득가액은 6,500만원으로 하여야 할 것이다.

쟁점 “나”를 심리한다.

이 건의 경우에 있어서 처분청은 쟁점Ⓑ토지 지상의 건물은 미등기 건물이고 실 양도자가 확인되지 않는다 하여 청구인의 이 건 무허가 건물 취득가액 300만원을 필요경비로 공제하지 않았으나, 처분청이 이 건 Ⓑ토지의 취득 및 양도가액을 용인하고 있는 매매계약서를 살피건대,

첫째, Ⓑ토지 취득시의 86.12.15자 매매계약서 단서 내용에 Ⓑ토지중 전남 신안군 암태면 OO리 OOO 지번위의 청구외 OOO 소유 무허가 건물 주택 1동은 양도자의 소유가 아니므로 실계약에 포함되지 않으므로 청구인이 별도로 매수해야 된다고 기재되어 있고,

청구인이 Ⓑ토지 양도시의 88.1.10자 매매계약서 단서 내용에도 종업원 사택 약 30평의 무허가 건물 주택 1동을 포함하여 양도한다고 기재되어 있는점

둘째, 청구인은 이 건 무허가 건물을 청구외 OOO으로부터 300만원에 취득했음을 입증하는 매매계약서와 위 OOO의 인감증명을 첨부한 거래사실 확인서를 제시하고 있는점

세째, 전남 신안군 암태면 OO리 OO리 장인 청구외 OOO외 1인은 이 건 Ⓑ토지중 같은 곳 OOO지번 위에 이 건 무허가 건물이 있음을 확인하고 있는점 등으로 미루어 이 건 무허가 건물 취득가액 300만원을 필요경비로 공제해야 한다는 청구주장은 이유있다고 판단된다.

쟁점 “다”를 심리한다.

처분청은 이 건 Ⓐ 및 Ⓒ토지의 취득시 중개수수료를 필요경비로 공제해야 된다는 청구주장에 대하여 Ⓐ 및 Ⓒ토지의 취득가액을 인정하지 못한다는 이유로 중개수수료를 필요경비로 공제하지 않았으나,

첫째, 청구인이 Ⓐ 및 Ⓒ토지를 취득한 사실이 분명하고

둘재, Ⓐ토지의 중개인인 청구외 OOO과 Ⓒ토지의 중개인인 청구외 OOO가 각각 465,000원과 272,000원의 소개료를 수령한 사실이 있음을 인감증명을 첨부하여 확인하고 있으므로 이 건 Ⓐ 및 Ⓒ토지의 취득시 중개수수료 737,000원을 필요경비로 공제하여야 한다는 청구주장은 이유있다고 할 것이다.

6. 결론

따라서 이 건 심판청구는 심리결과 청구인의 주장이 이유있다고 인정되므로 국세기본법 제81조 및 제65조 제1항 제3호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.