처분청은 청구인과 모(母) 김옥출, 형 박남호, 박한호(이하 “청구인등”이라 한다)가 청구인의 부(父) 박봉학의 사망(상속개시일 1985.9.19)에 따라 공동으로 상속받은 인천광역시 남구 학익동 587-73번지 토지 6,482㎡ 및 같은동 147번지 토지 2,159㎡(이하 “쟁점토지”라 한다)를 청구인등과 특수관계회사인 주식회사 삼흥차량정비공업(이하 “청구외법인”이라 한다)에 무상 혹은 저가 임대한 사실을 확인하고,

인근 유사 임대토지에 대한 임대료가 쟁점토지와 임대상황이 달라 임대실례가액으로 적정임대료를 산정할 수 없다고 보아 국유재산법시행령 제26조에 의한 국유재산임대요율에 의한 임대료 및 소득세법시행령 제98조 제3항에의하여 평가한 금액을 적정임대료(시가)로 하여2002.2.16 청구인에게 1996년 귀속 종합소득세 4,474,320원, 1997년 귀속 종합소득세 4,520,040원,1998년 귀속 종합소득세 4,822,370원, 1999년 귀속 종합소득세 3,914,770원,2000년 귀속 종합소득세 3,429,210원을 결정고지하였다.

청구인은 이에 불복하여 2002.4.26 이건 심판청구를 제기하였다.

2. 청구인 주장 및 처분청 의견

가. 청구인 주장

쟁점토지는 청구인등이 공동으로 상속받은 토지로 특수관계회사인 청구외법인에게 공동으로 유상 임대하였으며,

청구인등이 임대한 쟁점토지의 적정임대료를 산정함에 있어 사인간에 정상적으로 형성된 인근주변토지의 임대실례가액을 기준하여 산정하여야 함에도 처분청은 인근 유사토지의 임대가액과 비교함이 없이 일방적으로 국유재산법시행령 및 소득세법시행령에 의하여 임대료를 산정하여 과세함은 부당하다.

나. 처분청 의견

청구인등이 쟁점토지를 공동으로 상속받아 청구외법인에게 임대하면서 1987.7.31 최초 작성한 임대계약서와 1998.1.1 재차 작성한 임대계약서에 의하면, 모 김옥출이 단독임대 하였으며 청구인과 형 박남호, 박한호 지분토지는 무상으로 임대한 사실이 확인되므로 청구인의 주장은 신빙성이 없고,

쟁점토지의 적정임대료(시가)에 대한 평가는 쟁점토지와 동일 조건의 인근 유사토지가 없으므로 국유재산법시행령 제26조 및 소득세법시행령 제98조 제3항에 의거 적정임대료를 산출하여 이건 종합소득세를 과세한 당초처분은 정당하다.

3. 심리 및 판단

가. 쟁 점

① 청구인이 쟁점토지중 청구인 지분을 청구외법인에게 무상임대 하였는지 또는 유상임대 하였는지 여부

② 쟁점토지의 적정임대료를 인근유사토지의 임대실례가액으로 산정할 수 있는지 여부

나. 관련법령

이건 과세요건 성립당시의 관련법령은 다음과 같다.

소득세법 제41조 【부당행위계산】① 납세지 관할세무서장 또는 지방국세청장은 부동산임대소득·사업소득·일시재산소득·기타소득 또는 산림소득이 있는 거주자의 행위 또는 계산이 그 거주자와 특수관계 있는 자와의 거래로 인하여 당해 소득에 대한 조세의 부담을 부당하게 감소시킨 것으로 인정되는 때에는 그 거주자의 행위 또는 계산에 관계없이 당해연도의 소득금액을 계산할 수 있다.

② 제1항의 규정에 의한 특수관계 있는 자의 범위 기타 부당행위계산에 관하여 필요한 사항은 대통령령으로 정한다.

같은법시행령제98조 【부당행위계산의 부인】① 생략

② 법 제41조에서 조세의 부담을 부당하게 감소시킨 것으로 인정되는 때 라 함은 다음 각호의 1에 해당하는 때를 말한다.

1. 특수관계 있는 자로부터 시가보다 높은 가격으로 자산을 매입하거나 특수관계 있는 자에게 시가보다 낮은 가격으로 자산을 양도한 때

2. 특수관계 있는 자에게 금전 기타 자산 또는 용역을 무상 또는 낮은 이율 등으로 대부하거나 제공한 때. 다만, 직계존비속에게 주택을 무상으로 사용하게 하고 직계존비속이 당해 주택에 실제 거주하는 경우를 제외한다.

3. ~ 6. 생략

③ 제2항 제1호의 규정에 의한 시가의 산정에 관하여는 법인세법시행령 제89조 제1항 및 제2항의 규정을 준용한다.

법인세법시행령 제89조 【시가의 범위 등】① 법 제52조 제2항의 규정을 적용함에 있어서 당해 거래와 유사한 상황에서 당해 법인이 특수관계자외의 불특정다수인과 계속적으로 거래한 가격 또는 특수관계자가 아닌 제3자간에 일반적으로 거래된 가격이 있는 경우에는 그 가격에 의한다.

② 법 제52조 제2항의 규정을 적용함에 있어서 시가가 불분명한 경우에는 다음 각호의 규정을 순차로 적용하여 계산한 금액에 의한다.

1. 지가공시 및 토지 등의 평가에 관한 법률에 의한 감정평가법인이 감정한 가액이 있는 경우 그 가액. 다만, 증권거래소에 상장되지 아니한 주식 등을 제외한다.

2. 상속세 및 증여세법 제38조· 동법 제39조 및 동법 제61조 내지 제64조의 규정을 준용하여 평가한 가액

③ 생략

④ 제88조 제1항 제6호 및 제7호의 규정에 의한 자산(금전을 제외한다) 또는 용역의 제공에 있어서 제1항 및 제2항의 규정을 적용할 수 없는 경우에는 다음 각호의 규정에 의하여 계산한 금액을 시가로 한다.

1. 유형 또는 무형의 자산을 제공하거나 제공받는 경우에는 다음 각목의 금액 중 큰 금액

가. 당해 자산의 시가의 100분의 50에 상당하는 금액에서 그 자산의 제공과 관련하여 받은 전세금 또는 보증금을 차감한 금액에 정기예금이자율을 곱하여 산출한 금액

나. 당해 자산의 감가상각비(기준내용연수와 그에 따른 상각률 및 제26조 제4항의 규정에 의한 감가상각방법에 의하여 계산한 당해 사업연도 중의 임대차기간에 해당하는 상각범위액을 한도로 한다) 및 공과금·수선비 등 그 자산을 유지·관리함으로써 발생하는 비용의 합계액

상속세및증여세법 제61조 【부동산 등의 평가】① 부동산에 대한평가는 다음 각호의 1에서 정하는 방법에 의한다.

1. 토 지

지가공시 및 토지 등의 평가에 관한 법률에 의한 개별공시지가(이하 개별공시지가 라 한다). 다만, 개별공시지가가 없는 토지의 가액은 납세지관할세무서장이 인근 유사토지의 개별공시지가를 참작하여 대통령령이 정하는 방법에 의하여 평가한 금액으로 하고, 지가가 급등하는 지역으로서 대통령령이 정하는 지역의 토지에 대하여는 배율방법에 의하여 평가한 가액으로 한다.

국유재산법시행령 제26조 【사용료율과 평가방법】① 법 제25조 제1항의 규정에 의한 연간사용료는 당해 재산의 가액에 다음 각호의 요율을 곱한 금액으로 하되, 월할 또는 일할계산할 수 있다. 다만, 다른 법령에서 국유재산의 사용료에 대하여 달리 규정하고 있는 경우에는 그 법령에 의한다.

1. 제24조 제1항 제1호의 경우 : 1천분의 25 이상

2. 제24조 제1항 제2호의 경우 : 1천분의 40 이상

3. 경작용의 경우 : 1천분의 10 이상

4. 주거용의 경우 : 1천분의 25 이상

5. 기타의 경우 : 1천분의 50 이상

② 제1항의 규정에 의하여 사용료를 계산함에 있어서의 재산가액은 다음 각호의 방법에 의하여 산출한다.

1. 토지의 경우 : 지가공시 및 토지등의 평가에 관한 법률에 의한 해당 토지의 개별공시지가(해당 토지의 개별공시지가가 없는 경우에는 동법 제10조의 규정에 의하여 공시지가를 기준으로 하여 산정한 금액을 말한다)를 적용한다.

다. 사실관계 및 판단

청구인등은 쟁점토지가 공동 상속받은 토지로 특수관계회사인 청구외법인에게 공동으로 임대하였음이 임대차계약서 등으로 확인되는데도 청구인등중 김옥출만이 임대보증금을 받고 나머지 3인은 무상으로 임대하였다는 것은 사실과 다르며,

쟁점토지의 임대료를 산정함에 있어, 정상적인 사인간에 형성된 거래실례를 기준으로 하여 적정임대료를 산정하여야 하나 인근 유사토지와 비교하지 아니하고 일방적으로 국유재산법시행령 및 소득세법시행령에 의하여 임대료를 산정하여 과세함은 부당하다는 주장이므로 이에 대하여 살펴본다.

(1) 청구인이 쟁점토지를 특수관계회사인 청구외법인에게 무상임대 하였는지 또는 유상임대 하였는지에 대하여 본다.

처분청이 조사시 징취한 1987.7.31 청구인등과 청구외법인간에 작성된 임대차계약서에 의하면, 임대보증금 1억원(계약금 10백만원, 중도금 40백만원, 잔금 50백만원)에 임대인을 김옥출, 임차인을 청구외법인이라고 표기되어 있어 청구인등중 김옥출이 단독임대한 것으로 확인된다.

또한, 1998.1.1 다시 작성된 임대차계약서에는 임대보증금 1억원(계약금 10백만원, 중도금 40백만원, 잔금 50백만원)에 임대인을 김옥출로 하고 임차인을 청구외법인이라고 표기되어 있으며, 특약사항에 “위 토지중 291평을 제외한 박남호, 박한호, 박승호(청구인) 지분 2,327평의 토지는 무상으로 임대함”이라고 기재되어 청구인, 박남호, 박한호는 특수관계회사인 청구외법인에 쟁점토지를 무상으로 임대하였음이 확인된다.

위 임대차계약서의 내용으로 보아 쟁점토지는 김옥출 1인이 청구외법인에게 임대하였고, 나머지 청구인, 박남호, 박한호는 무상으로 임대한 사실이 확인된다.

따라서 청구인이 쟁점토지중 청구인 소유지분을 청구외법인에게 무상임대한데 대하여 처분청이 부당행위계산부인하여 이건 과세한 처분은 정당하다고 판단된다.

(2) 청구인이 위와 같이 무상임대한데 대하여 처분청이 부당행위계산시 쟁점토지의 임대료를 적정하게 산정하였는지에 대하여 본다.

처분청은 쟁점토지의 인근 10개 업체의 유사 임대토지를 조사하여 사인간에 형성된 거래실례를 기준으로 적정임대료를 산정하고자 하였으나, 인근 임대실거래가액 조사결과 10개업체 모두가 개별적인 임대상황이 쟁점토지와 다르고 상가지역처럼 평방미터당 임대료를 계산하지 아니하고 정비공장단위로 임대계약을 하기 때문에 각 정비공장마다 임대료를 비교하기가 어렵다는 사실을 조사과정에서 확인하였다.

한편, 청구인은 쟁점토지의 적정임대료를 인근유사토지의 임대실례가액을 기준하여 산정하여야 한다고만 주장할 뿐 이에 대한 구체적인 자료를 제시하지 못하고 있음을 볼 때 쟁점토지의 경우 인근유사토지의 임대실례가액으로 적정임대료를 산정하기는 어렵다고 보인다.

따라서, 처분청이 1996년부터 1998년 귀속분 임대료는 국유재산법시행령 제26조에 근거하여 국유재산임대요율에 의한 연간사용료로 계산하고, 1999년부터 2000년 귀속분 임대료는 1998.12.31 신설한 소득세법시행령 제98조 제3항에 의거 당해 임대료를 산출한 것은 달리 잘못이 없는 것으로 보인다(국심 2001중906, 2001.11.30 같은 뜻)

(3) 이상의 관련법령과 사실관계를 종합해 보면, 청구인이 쟁점토지를 특수관계회사인 청구외법인에게 무상으로 임대한데 대하여 처분청이 국유재산법시행령 제26조와 소득세법시행령 제98조 제3항에 의하여 임대료를 산정하여 청구인에게 1996년부터 2000년까지 귀속분 종합소득세를 과세함은 달리 잘못이 없는 것으로 판단된다.

라. 결론

이 건 심판청구는 심리결과 청구인 주장이 이유없으므로 국세 기본법 제81조와 제65조 제1항 제2호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.

2002 년 9 월 30 일

주심국세심판관

이 정 환

배석국세심판관

채 수 열

배석국세심판관

이 태 로

배석국세심판관

이 준 규