가. 청구인은 2001.12.4. 매매로 취득한 OOO(건물면적 39.53㎡, 이하 “쟁점주택”이라 한다)를 2018.1.22. 딸 OOO에게 증여하였고, OOO은 2018.2.14. 쟁점주택에 대한 증여세를 신고하면서 증여재산가액을 OOO원, 채무액을 전세보증금인 OOO원으로 하여 증여세를 신고하였으며, 청구인은 쟁점주택이 1세대 1주택 비과세 적용대상 주택에 해당한다고 보아 OOO이 채무로 신고한 OOO원에 대한 양도소득세를 신고하지 아니하였다.

나. 처분청은 청구인이 쟁점주택 증여당시 쟁점주택 외에 OOO(건물면적 83.69㎡, 이하 “다른주택”이라 한다)와 OOO(이하 “쟁점오피스텔”이라 한다)를 보유하고 있었고, 쟁점오피스텔이 주택에 해당하는 것으로 보아 쟁점주택의 부담부증여에 대하여 「소득세법」 제89조에 따른 1세대 1주택 비과세 적용을 배제하여 2020.1.30. 청구인에게 2018년 귀속 양도소득세 OOO원을 결정․고지하였다.

다. 청구인은 이에 불복하여 2020.3.10. 이의신청을 거쳐 2020.6.15. 심판청구를 제기하였다.

2. 청구인 주장 및 처분청 의견

가. 청구인 주장

(1) 쟁점오피스텔은 2016년 취득 당시 건물의 용도가 업무시설로 되어 있어서 주거용보다 높은 세율로 취득세를 납부하였고, 청구인은 쟁점오피스텔을 본래의 용도에 맞게 임대하기 위하여 부동산중개인에게 업무용으로 사용할 임차인을 의뢰하여 2017.11.11. OOO와 업무용으로 사용할 것을 조건으로 임대차계약을 체결하였다. 이후 OOO가 2018.12.12. 쟁점오피스텔에 입주하여 현재까지 법인 사무실로 사용하고 있고, 청구인은 2019.11.19. 쟁점오피스텔에 대하여 간이과세자로 임대사업자 등록을 하였다.

(2) 쟁점주택 증여 당시 쟁점오피스텔은 OOO에게 업무용으로 사용하는 조건으로 임대되어 있었으며, OOO는 용역업을 영위하기 위하여 쟁점오피스텔을 임차하였으나 사업을 준비하는 중에 교통사고로 인하여 사업이 계획대로 이루어지지 않았을 뿐 쟁점오피스텔을 업무용으로 사용하기 위하여 임대차계약을 체결하였다고 진술하였다. 또한 OOO의 임차기간 동안 쟁점오피스텔의 가스사용량이 전혀 없어 쟁점오피스텔이 단순 주거용으로 사용되지 않은 것이 입증된다.

(3) 한편 쟁점오피스텔의 임차인 OOO는 이 건 세무조사시 세무공무원과의 전화통화에서 쟁점오피스텔의 구조와 가스사용 및 주거여부를 확인하는 질문에 대해 업무용 또는 주거용에 대한 개념이 없이 단지 임대받은 사실이 있느냐는 의미로 이해하고 “그렇다.”라고 대답한 것이다.

따라서 처분청이 쟁점오피스텔이 주거용으로 사용된 것으로 보아 쟁점주택의 부담부증여분 양도가액에 대하여 1세대 1주택 비과세 적용을 배제하고 양도소득세를 부과한 처분은 취소되어야 한다.

나. 처분청 의견

(1) 쟁점주택 증여 당시 쟁점오피스텔은 주거용으로 사용되어 청구인은 1세대 3주택자에 해당하므로 쟁점주택 부담부증여분 양도소득세 무신고에 대한 과세처분은 정당하다.

「주택법」제2조 제1호에 의하면 ‘주택’이란 세대의 세대원이 장기간 독립된 주거생활을 영위할 수 있는 구조로 된 건축물의 전부 또는 일부 및 그 부속토지를 말하고,「소득세법」상 ‘주택’이란 허가 여부나 공부상의 용도구분에 관계없이 사실상 주거용으로 사용하는 건물을 말하는 것으로 보아야 한다.

(2) 쟁점오피스텔은 임대차계약서상 씽크대, 가스렌지, 드럼세탁기, 냉장고, 옷장, 쇼파 등이 비치되어 있어 독립된 주거생활을 할 수 있는 구조로 이루어져 있으며, 쟁점오피스텔의 주민등록 전입신고내역을 보면 전 임차인 OOO와 OOO이 2016년에 주민등록 전입신고한 것이 확인되나, 사업자등록한 사실이 없어 쟁점오피스텔은 주거용으로 사용된 것으로 확인된다.

(3) 처분청이 2019.9.25. 쟁점오피스텔의 임차인 OOO와 임대차계약서상 대리인 OOO(OOO의 아들)에게 전화로 문의한 결과 증여 당시 쟁점오피스텔에서 주거하였다고 진술하였고, 청구인은 양도소득세 부과처분에 대한 과세예고통지를 받은 날(2019.11.4.) 이후인 2019.11.19. 간이과세자로 부동산임대사업자등록을 한 사실에서 쟁점주택 증여 당시 쟁점오피스텔이 업무용으로 사용되었다고 볼 수는 없으며, 쟁점주택 증여시점 이후 OOO가 임차하였다는 등의 청구주장은 이 건 양도소득세 부과처분과 관련이 없다.

따라서 처분청이 쟁점오피스텔을 주거용 주택으로 보아 쟁점주택에 대한 양도소득세를 과세한 이 건 과세처분은 정당하다.

3. 심리 및 판단

가. 쟁점

쟁점오피스텔은 업무시설에 해당하여 주택에서 제외되므로 쟁점주택의 증여가 일시적 1세대 2주택 비과세 특례규정 적용대상이라는 청구주장의 당부

나. 관련 법령

(1) 소득세법

제88조【정의】이 장에서 사용하는 용어의 뜻은 다음과 같다.

1. "양도"란 자산에 대한 등기 또는 등록과 관계없이 매도, 교환, 법인에 대한 현물출자 등을 통하여 그 자산을 유상(有償)으로 사실상 이전하는 것을 말한다. 이 경우 대통령령으로 정하는 부담부증여(負擔附贈與)의 채무액에 해당하는 부분은 양도로 보며, 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 경우에는 양도로 보지 아니한다.

7. "주택"이란 허가 여부나 공부(公簿)상의 용도구분에 관계없이 사실상 주거용으로 사용하는 건물을 말한다. 이 경우 그 용도가 분명하지 아니하면 공부상의 용도에 따른다.

제89조【비과세 양도소득】① 다음 각 호의 소득에 대해서는 양도소득에 대한 소득세(이하 "양도소득세"라 한다)를 과세하지 아니한다.

3. 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 주택(가액이 대통령령으로 정하는 기준을 초과하는 고가주택은 제외한다)과 이에 딸린 토지로서 건물이 정착된 면적에 지역별로 대통령령으로 정하는 배율을 곱하여 산정한 면적 이내의 토지(이하 이 조에서 "주택부수토지"라 한다)의 양도로 발생하는 소득

가. 1세대가 1주택을 보유하는 경우로서 대통령령으로 정하는 요건을 충족하는 주택

나. 1세대가 1주택을 양도하기 전에 다른 주택을 대체취득하거나 상속, 동거봉양, 혼인 등으로 인하여 2주택 이상을 보유하는 경우로서 대통령령으로 정하는 주택

제104조【양도소득세의 세율】⑦ 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 주택(이에 딸린 토지를 포함한다. 이하 이 항에서 같다)을 양도하는 경우 제55조 제1항에 따른 세율에 100분의 10(제3호 및 제4호의 경우 100분의 20)을 더한 세율을 적용한다. 이 경우 해당 주택 보유기간이 1년 미만인 경우에는 제55조 제1항에 따른 세율에 100분의 10(제3호 및 제4호의 경우 100분의 20)을 더한 세율을 적용하여 계산한 양도소득 산출세액과 제1항 제3호의 세율을 적용하여 계산한 양도소득 산출세액 중 큰 세액을 양도소득 산출세액으로 한다.

1. 조정대상지역에 있는 주택으로서 대통령령으로 정하는 1세대 2주택에 해당하는 주택

2. 조정대상지역에 있는 주택으로서 1세대가 주택과 조합원입주권을 각각 1개씩 보유한 경우의 해당 주택. 다만, 대통령령으로 정하는 장기임대주택 등은 제외한다.

3. 조정대상지역에 있는 주택으로서 대통령령으로 정하는 1세대 3주택 이상에 해당하는 주택

(2) 소득세법 시행령

제151조【양도의 범위】③ 법 제88조 제1호 각 목 외의 부분 후단에서 “대통령령으로 정하는 부담부증여(負擔附贈與)의 채무액에 해당하는 부분"이란 부담부증여 시 증여자의 채무를 수증자(受贈者)가 인수하는 경우 증여가액 중 그 채무액에 해당하는 부분을 말한다. 다만, 배우자 간 또는 직계존비속 간의 부담부증여( 「상속세 및 증여세법」제44조에 따라 증여로 추정되는 경우를 포함한다)로서 같은 법 제47조 제3항 본문에 따라 수증자에게 인수되지 아니한 것으로 추정되는 채무액은 제외한다.

제154조【1세대 1주택의 범위】① 법 제89조 제1항 제3호 가목에서 "대통령령으로 정하는 1세대 1주택"이란 거주자 및 그 배우자가 그들과 동일한 주소 또는 거소에서 생계를 같이 하는 가족과 함께 구성하는 1세대(이하 "1세대"라 한다)가 양도일 현재 국내에 1주택을 보유하고 있는 경우로서 해당 주택의 보유기간이 2년(제8항 제2호에 해당하는 거주자의 주택인 경우는 3년) 이상인 것을 말한다. (단서 생략)

제155조【1세대 1주택의 특례】① 국내에 1주택을 소유한 1세대가 그 주택(이하 이 항에서 "종전의 주택"이라 한다)을 양도하기 전에 다른 주택을 취득(자기가 건설하여 취득한 경우를 포함한다)함으로써 일시적으로 2주택이 된 경우 종전의 주택을 취득한 날부터 1년 이상이 지난 후 다른 주택을 취득하고 그 다른 주택을 취득한 날부터 3년 이내에 종전의 주택을 양도하는 경우(괄호 생략)에는 이를 1세대 1주택으로 보아 제154조 제1항을 적용한다.

다. 사실관계 및 판단

(1) 청구인이 쟁점주택을 증여할 당시(2018.1.22.) 청구인의 주택보유 현황은 아래 ＜표1＞과 같고, 쟁점주택은 2018.1.29. 청구인으로부터 OOO에게 소유권이전등기가 완료되고, 쟁점주택과 쟁점오피스텔 및 다른주택은 OOO에 소재하여 조정대상지역에 있는 것으로 나타난다.

OOO

(2) 처분청은 쟁점주택 부담부증여분 OOO원에 대하여 청구인이 쟁점주택 1채, 주거용 쟁점오피스텔 1채, 다른주택 1채를 보유하고 있는 것으로 보아 1세대 1주택의 비과세 특례를 배제하고, 「소득세법」제104조 제7항에 따라 조정대상지역에 있는 주택으로서 1세대 3주택에 해당하는 주택을 양도하는 경우에 대한 20%p 중과세율을 적용하여 아래 ＜표2＞와 같이 양도소득세를 결정·고지하였다.

OOO

(3) 처분청이 제시한 심리자료에 의하면 다음과 같은 사실이 확인된다.

(가) 청구인의 딸 OOO은 2018.2.14. 쟁점주택에 대한 증여세 신고시 증여세과세표준 및 자진납부계산서상 증여재산가액을 OOO원, 채무액을 임대차보증금인 OOO원으로 기재하였고, 청구인은 자녀가 채무로 신고한 OOO원에 대한 양도소득세를 신고하지 아니하였다.

(나) 청구인의 쟁점주택 부담부증여 당시(2018.1.29. 소유권등기) 쟁점오피스텔 임대차계약 내용은 아래와 같다.

OOO

(다) 2016년 이후 쟁점주택 증여 당시(2018.1.22.)까지 쟁점오피스텔 임차인의 전입신고 내역은 아래 ＜표3＞과 같다.

OOO

(라) 쟁점오피스텔 임차인 OOO(대리인 아들 OOO)가 쟁점오피스텔을 소재지로 사업자등록한 내역은 없고, 청구인은 이 건 양도소득세 과세예고통지(2019.11.4.)를 받은 후인 2019.11.19. 아래 ＜표4＞․＜표5＞와 같이 사업자등록 및 부가가치세 신고를 하였다.

OOO

OOO

(마) 처분청 세무공무원이 2019.9.25. 쟁점주택 양도당시 쟁점오피스텔의 임차인 OOO와 OOO의 아들 OOO에게 전화로 문의한바, 쟁점오피스텔을 주거용으로 임차하였다고 진술하였고, 이 건 세무조사 당시 쟁점오피스텔의 임차인 OOO(소재지 : OOO) 대표자에게 임차 목적을 문의한바, 업무상 수도권에서의 미팅 또는 홍보 목적으로 사무실을 임차하였으나 현재는 준비중일뿐 사용하지 않고 있다고 진술한 것으로 나타난다.

(4) 청구인은 쟁점주택 증여 당시 쟁점오피스텔은 업무용 시설로 사용되고 있었다고 주장하면서 아래와 같이 심리자료를 제시하였다.

(가) 쟁점오피스텔은 업무용으로 신축․분양되었고 주거용으로 사용하는데 필수적인 침대시설이 없으며, 쟁점주택 증여 당시 임차인은 쟁점오피스텔을 업무용으로 사용하거나 공실로 비워두었다.

(나) 쟁점오피스텔 월세계약서에 의하면 건물용도는 ‘업무’로 명시되어 있고, 2014.3.3.∼2019.7.19. 기간 동안 가스검침기록상 가스를 사용한 내역은 없으며, 이 건 쟁점주택 증여일 이후인 2019.9.18.부터 2020.1.18. 기간 동안 가스 사용 내역은 아래 ＜표6＞과 같다.

OOO

(다) 청구인은 ‘세무공무원이 쟁점오피스텔 세입자와 전화통화 당시 업무용과 주거용에 대한 개념 설명도 없이 쟁점오피스텔의 구조와 화장실 가스렌지 유무 등을 물어보고 오피스텔에서 살았느냐고 해서, 단지 오피스텔을 사용한 적이 있느냐는 의미로 알고 그렇게 대답한 것’이라고 주장하고, 이 건 쟁점주택 증여 당시 쟁점오피스텔 임차인인 OOO로부터 쟁점오피스텔을 업무용으로 사용하였다는 내용의 확인서를 받아 아래와 같이 제출하였다.

OOO

(라) 청구인은 쟁점오피스텔을 중개한 공인중개사 OOO으로부터 확인서(2019.11.7. 작성)를 받아 아래와 같이 제출하였다.

OOO

(마) 쟁점오피스텔 임차인 OOO의 주민등록표초본에 의하면, OOO는 청구인의 이 건 쟁점주택 양도 당시(2018.1.29.) OOO에 2017.9.20.∼2019.2.1. 기간 동안 주민등록상 전입하고 있었던 것으로 나타난다.

(5) 이상의 사실관계 및 관련 법령 등을 종합하여 살피건대, 청구인은 쟁점주택 증여 당시 쟁점오피스텔이 업무용으로 임대·사용되어 쟁점주택 양도는 1세대 1주택 비과세 특례에 해당한다고 주장하나,

주택을 양도한 자가 다른 건물을 소유하고 있는 경우, 그 다른 건물이 「소득세법」에서 정한 주택에 해당하는지 여부는 건물 공부상의 용도구분에 관계없이 실제 용도가 사실상 주거에 공하는 건물인가에 의하여 판단하여야 하고, 일시적으로 주거가 아닌 다른 용도로 사용되고 있다고 하더라도 그 구조·기능이나 시설 등이 본래 주거용으로서 주거용에 적합한 상태에 있고 주거기능이 그대로 유지·관리되고 있어 언제든지 본인이나 제3자가 주택으로 사용할 수 있는 건물의 경우에는 이를 주택으로 보아야 할 것인바(대법원 2005.4.28. 선고 2004두14960 판결 외 다수 같은 뜻임),

쟁점오피스텔 내부에 씽크대, 가스렌지, 드럼세탁기, 냉장고, 옷장 등 주거에 필요한 시설이 설치되어 있어 업무용 시설이라기보다는 상시 주거에 공할 수 있는 원룸형태의 주거시설로 봄이 합리적인 점, 이 건 증여일 이전인 2016년 4월부터 2017년 10월까지 쟁점오피스텔 임차인이 쟁점오피스텔에 주민등록을 전입하고 있었던 점, 청구인은 쟁점오피스텔 임차인에게 세금계산서를 발행하지 아니하다가 처분청으로부터 이 건 과세예고통지를 받은 후 사업자등록 및 부가가치세 신고를 한 점 등을 고려하면 청구인이 제출한 증빙만으로는 쟁점오피스텔이 업무시설로 사용된 것으로 보기는 어려우므로 쟁점양도주택이 1세대 1주택에 해당하여 비과세를 적용해야 한다는 청구주장은 받아들이기 어려운 것으로 판단된다.

4. 결론

이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유 없으므로 「국세기본법」제81조 및 제65조 제1항 제2호에 의하여 주문과 같이 결정한다.