청구인과 박OO·이OO(이하 “청구인들”이라 한다)는 2003.2.21. 부동산임대업에 공하던 OOO OOO OOO OOOOOO·52·53·32 등 4필지의 토지 2,092.5㎡ 및 건물 496.73㎡(이하 “쟁점부동산”이라 한다)을 OOOOOO주식회사(대표이사 선OO)에 양도하기로 매매계약(가액 : 4,620백만원, 이하 “1차계약”이라 한다)을 체결하고 계약금 462백만원을 수령하였다가 매수자의 잔금지급불이행으로 2004.12.24. 최OO에게 양도하기로 또다시 매매계약(가액 : 5,410백만원, 이하 “2차계약”이라 한다)을 체결하고 계약금 650백만원을 수령하였으나 매수자의 잔금지급불이행으로 계약이 이루어지지 아니하였다.

처분청은 1차계약의 매수자가 청구인들에 대한 손해배상금으로 처리하기로 한 금액 700백만원에서 반환금 250백만원 및 중개수수료 40백만원을 차감한 금액 410백만원 및 2차계약 체결시 계약금 650백만원을 계약위약금으로써 기타소득에 해당하는 것으로 보고 그 귀속연도를 계약금 수령일이 속하는 2003년 및 2004년으로 하여 청구인의 지분비율(28%)로 소득금액을 계산하여 2007.3.9. 청구인에게 종합소득세 2003년 귀속분 42,391,930원 및 2004년 귀속분 73,038,670원을 결정고지하였다가, 2차계약으로 인한 위약금의 귀속연도를 2005년으로 하여 직권으로 감액경정을 하였다.

청구인은 이에 불복하여2007.3.29.이 건 심판청구를 제기하였다.

2. 청구인 주장 및 처분청 의견

가. 청구인 주장

쟁점부동산에 대한 1차계약을 2003.2.21. 체결하면서 계약금 462백만원을 수령하였으나 매수자의 잔금지급불이행으로 계약이 이행되지 못한 상태에서 매수자의 소개로 2004.12.24. 2차계약을 체결하고 계약금 650백만원을 수령하고 1차계약의 해약동의조건으로 매수자에게 250백만원을 반환하였으며 2차계약도 매수자의 잔금지급불이행으로 2005.8.31. 해약되었는 바, 1차계약의 위약금은 계약금 462백만원에서 반환금 250백만원을 차감하고 그 귀속연도를 당사자가 해약하기로 합의한 날인 2004.12.24.로 하여야 하며, 또한 1차계약 및 2차계약의 해약으로 인하여 수령받지 못한 월임대료(7,870천원) 149,530천원(2003년 6월～2004년 12월) 및 149,530천원(2005년 1월～2006년 7월)은 재산상 손해금에 해당하므로 이를 기타소득금액에서 공제하여야 한다.

나. 처분청 의견

부동산 매매계약의 위약으로 지급받는 위약금은 소득세법 제21조 제1항 제10호의 규정에 의한 기타소득에 해당하고 1차계약의 위약으로 인한 위약금은 2003.2.21.자 매매계약서의 계약금 462백만원과 매수자가 지급한 임대보증금 및 임차인 보상합의금 238백만원을 합한 700백만원임이 2003.7.1.자 합의각서에 의해 나타나고, 매수자에게 되돌려준 250백만원은 수입금액에서 공제하였으므로 1차계약의 위약으로 인한 위약금을 700백만원으로 하여 과세한 처분은 정당하다. 또한 합의각서에 2003.7.20.까지 합의내용이 이행되지 않을 경우 매수자가 모든 권리를 포기한다고 되어 있으므로 권리의무가 확정된 2003년이 귀속연도에 해당하고 월임대료 상당의 재산상 손해금을 지급한다고 약정한 바 없으므로 이를 공제하지 아니하고 과세한 처분은 정당하다.

3. 심리 및 판단

가. 쟁 점

1차계약의 위약으로 인한 위약금을 700백만원으로 하고 그 귀속연도를 2003년으로 보아 과세한 처분의 당부 및 위약으로 인해 지급받지 못한 월임대료를 재산상 손해금으로 보아 위약금에서 공제할 수 있는지 여부

나. 관련법령

(1) 소득세법 제21조【기타소득】① 기타소득은 이자소득ㆍ배당소득ㆍ부동산임대소득ㆍ사업소득ㆍ근로소득ㆍ일시재산소득ㆍ연금소득ㆍ퇴직소득ㆍ양도소득 및 산림소득 외의 소득으로 다음 각호에 규정하는 것으로 한다.

10. 계약의 위약 또는 해약으로 인하여 받는 위약금과 배상금

② 기타소득금액은 당해 연도의 총수입금액에서 이에 소요된 필요경비를 공제한 금액으로 한다.

같은법 제39조【총수입금액과 필요경비의 귀속연도등】① 거주자의 각 연도의총수입금액과 필요경비의 귀속연도는 총수입금액과 필요경비가 확정된 날이 속하는 연도로 한다.

같은법 시행령 제41조【저작권사용료 등의 범위】③ 법 제21조 제1항 제10호에서“위약금 또는 배상금”이라 함은 재산권에 관한 계약의 위약 또는 해약으로 인하여 받는 손해배상으로서 그 명목여하에 불구하고 본래의 계약의 내용이 되는 지급자체에 대한 손해를 넘는 손해에 대하여 배상하는 금전 또는 기타 물품의 가액을 말한다. 이 경우 계약의 위약 또는 해약으로 인하여 반환받은 금전 등의 가액이 계약에 의하여 당초 지급한 총금액을 넘지 아니하는 경우에는 지급자체에 대한 손해를 넘는 금전 등의 가액으로 보지 아니한다.

(2) 민법 제543조【해지, 해제권】① 계약 또는 법률의 규정에 의하여 당사자의 일방이나 쌍방이 해지 또는 해제의 권리가 있을 때에는 그 해지 또는 해제는 상대방에 대한 의사표시로 한다.

② 전황의 의사표시는 철회하지 못한다.

다. 사실관계 및 판단

(1) OO세무서장의 이 건 조사관련서류 등에 의하면, 청구인들은4필지의 토지를 공동으로 취득(1978.10.13.)한 후 그 지상에 3개동의 단층건물을 신축하여 각자 간이사업자로 등록하여 부동산임대사업에 공하던 쟁점부동산을 2003.2.21. OOOOOO주식회사에게 양도하기로 1차계약(4,620백만원)을 체결하고 계약금 462백만원을 수령하였으나 매수자가 잔금지급을 이행하지 아니하였고, 2004.12.24. 1차계약의 매수자인 OOOOOO주식회사의 대표이사 선OO의 소개로 최OO과 2차계약을 체결(5,410백만원)하고 계약금 650백만원을 수령하였으나 또다시 매수자의 잔금지급불이행으로 인하여 1차계약 및 2차계약이 해약된 사실이 확인되고, 이에 대하여는 청구인과 처분청간에 다툼이 없다.

〈쟁점부동산에 대한 매매계약약정내역〉

(단위 : 천원)

(2) 처분청의 종합소득세 결정결의서 등에 의하면, 처분청은 1차계약의 위약으로 인한 위약금을 2003.6.26.자 합의각서상 매수자의 권리포기금액 700백만원으로 결정하고 동 금액에서 매수자에 대한 반환금 250백만원(2차계약체결일인 2004.12.24. 지급)과 중개수수료 40백만원을 차감한 금액 410백만원을 기타소득금액으로 하여 2003년을 귀속연도로 보아 이 건 과세하였으며, 2차계약의 위약금을 650백만원으로 하고 2004년을 귀속연도로 보아 과세하였다가 이 건 심판청구과정에서 2005년을 귀속연도로 직권 시정하여 경정한 사실이 확인된다.

(3) 먼저, 쟁점부동산에 대한 1차 매매계약의 위약으로 인한 위약금과 그 귀속연도가 700백만원 및 2003년(처분청)인지 아니면 420백만원 및 2004년(청구인)인지에 대하여 본다.

(가) 쟁점부동산에 대한 1차 매매계약서를 보면 청구인들은 2003.2.21. OOOOOO주식회사와 매매계약(가액 : 4,620백만원)을 체결함과 동시에 계약금 462백만원을 수령하고 2003.6.10. 잔금 4,158,900천원을 지급받기로 약정한 것으로 되어 있다.

(나) 2003.6.26.자 합의각서를 보면 1차계약의 매수자 OOOOOO주식회사의 사정으로 인하여 잔금 약속일(2003.6.10.)을 지키지 못함에 따라 계약금은 물론 잔금지불일 이전에 임차인에게 임의권리행사한 모든 금원에 대해 위약금으로 매도인에게 즉시 손해배상처리되어야 하나 2003.7.20.까지 계약기간의 연장을 요청하는 바, 매수자가 본 합의를 재차 불이행시에는 매수자가 본 계약과 관련하여 지출한 모든 금원을 손해배상금으로 매도자에게 전환하고 그 권리(계약금, 임차보증금, 임차인 보상합의금 외 일체)를 포기하기로 하며 매수자는 이를 보증하기 위해 금 7억원을 기재한 공증부 약속어음을 매도자에게 제공하기로 합의한 사실이 나타난다.

(다) 그 후 1차계약의 매수자 선OO이 2004.12.24. 작성한 확약서를 보면 쟁점부동산에 대한 2차계약의 체결(2004.12.24.)과 관련하여 매수자(선OO)가 350백만원을 회수하는 조건으로 1차계약을 해약함에 동의하면서 그 중 250백만원은 같은 날 반환받고 나머지 100백만원은 2차계약의 잔금일(2005.4.23.)에 수령하기로 하되 2차계약의 해지로 잔금수령이 불가할 때에는 이를 포기하는 것으로 되어 있어 청구인들과 매수자가 2004.12.24.에야 1차계약에 대한 해약을 최종 합의(매수자의 350백만원 회수는 2003.6.26.자 합의각서상 포기금액 700백만원의 2분의 1 상당액임)한 것으로 보여진다.

(라) 살피건대, 당사자 일방의 채무불이행으로 위약사실이 발생하였다 하여 손해배상의 예정액이 곧바로 위약금으로 확정되었다고 볼 수는 없는 것이고, 부동산매매대금으로 기지급한 금액이 계약위약금으로 확정되어 기타소득으로 되는 시점은 ‘매매계약의 해제를 통보한 날’이 아니라 당사자 간의 합의에 의하여 해약여부 및 위약금의 구체적 액수 등이 확정된 날로 보아야 할 것으로(OOOOOOOOOO. 2004.8.11. 같은 뜻),

청구인들은 쟁점부동산에 대한 1차계약을 체결하고 계약금 462백만원을 수령하였으나 매수자의 사정으로 잔금지급기일을 2003.7.20.까지 연장한 이후에도 계속하여 잔금지급이 이루어지지 않다가 2004.12.24.에야 매수자가 당초 손해배상금의 처리로 합의한 금액 700백만원 중 350백만원을 반환받는 조건으로 해약을 확정한 사실이 확인되므로, 1차계약의 위약으로 인한 위약금은 처분청의 결정대로 700백만원으로 보는 것이 합리적이라 할 것이나 그 귀속연도는 1차계약의 해약을 최종 합의한 2004.12.24.로 보아 이 건 경정함이 타당한 것으로 판단된다.

(4) 청구인은 1차계약 및 2차계약에 대한 매수자의 잔금지급불이행으로 인한 위약으로 임차인들로부터 지급받지 못한 월임대료를 재산상 손해금으로 보아 이를 위약금에서 공제하여야 한다고 주장하나, 청구인들과 매수자 사이에 월임대료에 관한 약정사실이 확인되지 아니할 뿐만 아니라 이를 재산권에 관한 계약의 위약 또는 해약으로 인하여 받는 손해배상으로 보기도 어려우므로 이 부분 청구주장은 이유없는 것으로 판단된다.

4. 결론

이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 일부 이유있으므로 국세기본법 제81조 및제65조 제1항 제2호, 제3호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.

2007 년 9 월 19 일

주심국세심판관

배석국세심판관

허 종 구

이 영 우

김 재 구

안 경 봉