청구인은 1988.8.27. OOOO OOO OOO OOOO 대지 534.1㎡(이하 “쟁점토지”라 한다)를 취득한 후 1989.9.25. 위 지상에 건물 942㎡(이하 “쟁점건물”이라 하고, 쟁점토지와 쟁점건물을 합하여 “쟁점부동산”이라 한다)을 신축·취득하였고, 2001.8.14. 이OO와 쟁점토지를 170,000천원, 쟁점건물을 427,000천원, 합계 597,000천원에 매매하기로 하는 계약서(이하 “쟁점매매계약서”라 한다)를 작성한 후 쟁점토지는 2001.10.12. 소유권이전등기를 하면서 실거래가액(취득가액 160,000천원, 양도가액 170,000천원)으로 양도차익을 산정하여 양도소득세 예정신고를 하였으며, 쟁점건물은 2001.11.26. 소유권이전등기하면서 2001.11.27. 기준시가로 양도차익을 산정하여 양도소득세 예정신고를 하였다.

처분청은 2006년 5월 청구인에 대한 양도소득세 실지조사를 실시하여 상기 쟁점매매계약서상 구분된 쟁점토지와 쟁점건물의 매매가액을 인정하지 아니하고 쟁점토지와 쟁점건물의 매매가액이 불분명하다는 이유로 쟁점부동산의 양도가액 597,000천원을 쟁점토지와 쟁점건물의 기준시가로 안분하여 쟁점토지의 실지양도가액을 393,349천원으로 산정하고 이를 취득시 기준시가로 환산한 180,829천원을 취득가액으로 하여 2006.10.2. 청구인에게 2001년 귀속 양도소득세 100,019,150원을 경정고지하였다.

청구인은 이에 불복하여 2006.11.27. 이의신청을 거쳐 2007.2.23. 심판청구를 제기하였다.

2. 청구인 주장 및 처분청 의견

가. 청구인 주장

(1) 부동산거래에 있어 매수자의 사용용도에 따라 토지와 건물의 평가액이 달라지고, 양도자와 매수자간에 작성된 매매계약서상 가액이 토지와 건물의 가액을 정하는 것이며, 부동산 거래의 모든 권리와 의무는 부동산매매계약서에서 발생하므로 이를 부인하는 것은 근본적으로 부동산계약을 부인하는 것이다. 쟁점매매계약서에 쟁점토지와 쟁점건물의 양도가액이 구분되어 있고, 인근 부동산중개사무소에서 쟁점부동산의 임차자인 OOOOO에 쟁점토지 면적·쟁점건물의 용도 및 인테리어 등의 특성을 감안하여 쟁점토지 및 쟁점건물을 평가하여 제출한 시세평가서에서도 쟁점계약서와 같이 평가한 사실이 있으며, 쟁점매매계약서의 토지와 건물의 구분란에 매수자인 이OO가 날인하여 쟁점매매매계약서대로 쟁점토지 및 쟁점건물가액을 확OO 사실이 있으므로 쟁점매매계약서상 쟁점토지 및 쟁점건물의 가액을 실지거래가액으로 인정하여야 한다.

(2) 처분청은 청구인이 신고한 매매계약서상 쟁점토지 취득가액이 확인되지 않는다 하여 환산취득가액을 적용하였으나, 취득당시 계약서임에도 불구하고 거래상대방에게 거래내용을 확인하지도 않고 상대방이 고령이어서 확인할 수 없다는 이유로 취득가액을 부인하는 것은 타당하지 아니하고, 취득당시 쟁점토지의 기준시가가 217백만원으로 공시지가의 73.56%(160백만원)에 취득한 것을 볼 때 실제로는 쟁점토지가 공시지가에 미치지 아니하는 거래가 성립되어 왔음을 알 수 있다.

(3) 쟁점부동산 양도시 OOOOOOOO OOO에게 쟁점부동산 중개중개료 10,000천원을 지급하였고, 쟁점건물 3층에 소재한 무허가건물 철거비용으로 5,100천원이 소요되었으므로 이를 필요경비에 산입하여야 한다.

나. 처분청 의견

(1) 청구인이 이OO에게 쟁점부동산을 토지와 건물을 일괄하여579백만원에 양도하였음이 처분청 조사시 이OO의 진술에 의하여확인되고, 청구인이 신고한 쟁점토지가액 170,000천원은 기준시가 대비34.2%에 불과하여 토지의 객관적인 가치가 반영되지 않았으며, 청구인이 제시한 쟁점부동산의 시세평가는 공신력있는 감정평가기관의 평가에 의하지 아니하고 인근 부동산중개사무소에서 임의로 산정하여 건물 및 토지의 가액을 안분한 것으로 관련 법령에 의거 기준시가로 안분하여 쟁점토지의 양도가액을 산정한 당초 처분은 정당하다.

(2) 청구인이 쟁점토지를 1988년도에 취득하였고, 전 소유주 김OO은 고령으로 확인할 수 없으며, 매매계약서 외에 대금지급 증빙이 없으므로 취득당시 실지거래가액을 확인할 수 없다 하여 양도가액을 취득당시 기준시가로 환산하여 계산한 환산취득가액을 취득가액으로 산정한 당초 처분은 정당하다.

(3) 청구인이 제출한 중개수수료 영수증 및 무허가 철거 확인서는 사인간에 임의작성이 가능한 증빙으로 실제 지급여부가 불분명하므로 인정할 수 없고, 환산취득가액을 취득가액으로 하는 경우에는 실제 소요된 비용이 아니라 취득당시 기준시가의 3%를 필요경비로 개산공제하도록 규정하고 있다.

3. 심리 및 판단

가. 쟁점

(1) 쟁점매매계약서에 토지와 건물의 매매가액이 구분되어 있지만 신뢰성이 없어 토지와 건물의 가액 구분이 불분명한 것으로 보아 토지·건물의 기준시가 비율에 의하여 양도가액을 안분계산한 처분의 당부

(2) 청구인이 신고한 매매계약서상 쟁점토지 취득가액이 확인되지 않는다 하여 환산취득가액을 적용하여 과세한 처분의 당부

(3) 쟁점부동산 양도시 지급한 중개수수료 및 3층 가건물의 철거비용을 필요경비에 산입할 수 있는지 여부

나. 관련 법령

(1) 소득세법 제100조 (양도차익의 산정)

① 양도차익을 계산함에 있어서 양도가액을 실지거래가액(제96조제3항의 규정에 의한 가액 및 제114조제5항의 규정에 의하여 매매사례가액·감정가액이 적용되는 경우 당해 매매사례가액·감정가액 등을 포함한다)에 의하는 때에는 취득가액도 실지거래가액(제97조제7항의 규정에 의한 가액 및 제114조제5항의 규정에 의하여 매매사례가액·감정가액·환산가액이 적용되는 경우 당해 매매사례가액·감정가액·환산가액 등을 포함한다)에 의하고, 양도가액을 기준시가에 의하는 때에는 취득가액도 기준시가에 의한다.

② 제1항의 규정을 적용함에 있어서양도가액 또는 취득가액을 실지거래가액에 의하여 산정하는 경우로서 토지와 건물등을 함께 취득하거나 양도한 경우에는 이를 각각 구분하여 기장하되 토지와 건물 등의 가액의 구분이 불분명한 때에는 취득 또는 양도 당시의 기준시가등을 감안하여 대통령령이 정하는 바에 따라 안분계산한다. 이 경우공통되는 취득가액과 양도비용은 당해 자산의 가액에 비례하여 안분계산한다.

(2) 소득세법 제114조 (양도소득과세표준과 세액의 결정·경정 및 통지)

② 납세지 관할세무서장 또는 지방국세청장은 제105조의 규정에 의하여 예정신고를 한 자 또는 제110조의 규정에 의하여 확정신고를 한 자의 신고내용에 탈루 또는 오류가 있는 경우에는 양도소득과세표준과 세액을 경정한다.

④ 납세지 관할세무서장 또는 지방국세청장은 제1항 내지 제3항의 규정에 의하여 양도소득과세표준과 세액을 결정 또는 경정하는 경우에는 제96조 및 제97조의 규정에 의한 가액에 의하여야 한다.

⑤ 제4항의 규정을 적용함에 있어서 양도가액 또는 취득가액을 실지거래가액에 의하는 경우로서대통령령이 정하는 사유로 장부 기타 증빙서류에 의하여 당해 자산의 양도당시 또는 취득당시의 실지거래가액을 인정 또는 확인할 수 없는 경우에는 대통령령이 정하는 바에 따라 양도가액 또는 취득가액을 매매사례가액, 감정가액, 환산가액(실지거래가액·매매사례가액 또는 감정가액을 대통령령이 정하는 방법에 의하여 환산한 취득가액을 말한다) 또는 기준시가 등에 의하여 추계조사하여 결정 또는 경정할 수 있다.

(3) 소득세법 시행령 제166조 (양도차익의 산정 등)

④ 법 제100조제2항의 규정을 적용함에 있어서토지와 건물 등의 가액의 구분이 불분명한 때에는 부가가치세법시행령 제48조의2제4항 단서의 규정에 의하여 안분계산한다.

(4) 소득세법 시행령 제176조의2 (추계결정 및 경정)

① 법 제114조제5항에서 "대통령령이 정하는 사유"라 함은 다음 각호의 1에 해당하는 경우를 말한다.

1. 양도 또는 취득당시의 실지거래가액의 확인을 위하여 필요한 장부·매매계약서·영수증 기타 증빙서류가 없거나 그 중요한 부분이 미비된 경우

2. 장부·매매계약서·영수증 기타 증빙서류의 내용이매매사례가액, 지가공시및토지등의평가에관한법률에 의한 감정평가법인(이하 이 조에서 "감정평가법인"이라 한다)이 평가한 감정가액 등에 비추어 허위임이 명백한 경우

② 법 제114조제5항에서 "대통령령이 정하는 방법에 의하여 환산한 취득가액"이라 함은 다음 각호의 방법에 의하여 환산한 취득가액을 말한다.

1. 제157조제4항 및 제5항의 규정에 의한 주식등이나 제158조제1항 각호의 규정에 의한 기타자산의 경우에는 다음 산식에 의하여 계산한 가액

양도당시의 실지거래가액, 취득당시의 기준시가

제3항제1호의 매매사례가액 × ───────────

또는 동항제2호의 감정가액 양도당시의 기준시가

③ 법 제114조제5항의 규정에 의하여 양도가액 또는 취득가액을 추계결정 또는 경정하는 경우에는 다음 각호의 방법을 순차로 적용하여 산정한 가액에 의한다. 다만, 제1호의 규정에 의한 매매사례가액 또는 제2호의 규정에 의한 감정가액이 제98조제1항의 규정에 의한 특수관계 있는 자와의 거래에 따른 가액 등으로서 객관적으로 부당하다고 인정되는 경우에는 이를 적용하지 아니한다.

1. 양도일 또는 취득일 전후 각 3월이내에 당해 자산(주권상장법인 또는 협회등록법인의주식등을 제외한다)과 동일성 또는 유사성이 있는 자산의 매매사례가 있는 경우 그 가액

2.양도일 또는 취득일 전후 각 3월이내에 당해 자산(주식등을 제외한다)에 대하여 2이상의 감정평가법인이 평가한 것으로서 신빙성이 있는 것으로 인정되는 감정가액(감정평가기준일이 양도일 또는 취득일 전후 각 3월 이내인 것에 한한다)이 있는 경우에는 그 감정가액의 평균액

3. 제2항의 규정에 의하여 환산한 취득가액

4. 기준시가

(5) 소득세법 제97조 (양도소득의 필요경비계산)

① 거주자의 양도차익의 계산에 있어서 양도가액에서 공제할 필요경비는 다음 각호에 규정하는 것으로 한다.

1. 취득가액

가. 제94조제1항제1호 및 제2호의 규정에 의한 자산의 경우에는 당해 자산의 취득당시의 기준시가. 다만, 당해 자산이 제96조제1항 각호의 1에 해당하는 경우에는 그 자산의 취득에 소요된 실지거래가액에 의한다.

나. 제94조제1항제3호 및 제4호의 자산의 경우에는 당해 자산의 취득에 소요된 실지거래가액

다. 가목 단서 또는 나목의 경우에 있어서취득당시의 실지거래가액을 확인할 수 없는 경우에는 제114조제5항의 규정에 의한 가액 등을 감안하여 대통령령이 정하는 가액

2. 자본적지출액 등으로서 대통령령이 정하는 것

4.양도비 등으로서 대통령령이 정하는 것

③ 제1항 및 제2항의 규정에 의한 양도소득의 필요경비의 계산은 다음 각호에 의한다.

1. 취득가액을 제1항제1호 가목 단서 또는 동호 나목의 규정에 의하는 경우의 필요경비는 제1항제1호 가목 단서 또는 동호 나목의 금액(제2항의 규정에 해당하는 때에는 제2항의 규정에 의한 금액)에 동항제2호 내지 제4호의 금액을 가산한 금액

2.제1호외의 경우의 필요경비는 제1항제1호 가목 본문, 동호 다목, 제7항 또는 제114조제5항의 금액에 자산별로 대통령령이 정하는 금액을 가산한 금액

(6) 소득세법 시행령 제163조 (양도자산의 필요경비)

① 법 제97조제1항제1호 가목 단서 및 나목 본문에서 "취득에 소요된 실지거래가액"이라 함은 다음 각호의 금액을 합한 것을 말한다.

1. 제89조제1항의 규정을 준용하여 계산한 취득원가에 상당하는 가액(제89조제2항제1호의 규정에 의한 현재가치할인차금을 포함하되 부당행위계산에 의한 시가초과액을 제외한다)

2. 취득에 관한 쟁송이 있는 자산에 대하여 그 소유권등을 확보하기 위하여 직접소요된 소송비용·화해비용등의 금액으로서 그 지출한 연도의 각 소득금액의 계산에 있어서 필요경비에 산입된 것을 제외한 금액

3. 제1호의 규정을 적용함에 있어 당사자 약정에 의한 대금지급방법에 따라 취득원가에 이자상당액을 가산하여 거래가액을 확정하는 경우 당해 이자상당액은 취득원가에 포함한다. 다만, 당초 약정에 의한 거래가액의 지급기일의 지연으로 인하여 추가로 발생하는 이자상당액은 취득원가에 포함하지 아니한다.

③ 법 제97조제1항제2호에서 "자본적지출액 등으로서 대통령령이 정하는 것"이라 함은 다음 각호의 1에 해당하는 것을 말한다.

1. 제67조제2항의 규정을 준용하여 계산한 자본적 지출액

2. 양도자산을 취득한 후 쟁송이 있는 경우에 그 소유권을 확보하기 위하여 직접 소요된 소송비용·화해비용 등의 금액으로서 그 지출한 연도의 각 소득금액의 계산에 있어서 필요경비에 산입된 것을 제외한 금액

3. 양도자산의 용도변경·개량 또는 이용편의를 위하여 지출한 비용

4. 제1호 내지 제3호에 준하는 비용으로서 재정경제부령이 정하는 것

⑤ 법 제97조제1항제4호에서 "양도비 등으로서 대통령령이 정하는 것"이라 함은 다음 각호의 1에 해당하는 것을 말한다.

1. 법 제94조제1항 각호의 자산을 양도하기 위하여 직접 지출한 비용과 증권거래세법에 의하여 납부한 증권거래세

2. 법 제94조제1항제1호의 자산을 취득함에 있어서 법령등의 규정에 따라 매입한 국민주택채권 및 토지개발채권을 만기전에 재정경제부령이 정하는 금융기관등에 양도함으로써 발생하는 매각차손

⑥법 제97조제3항제2호에서 "대통령령이 정하는 금액"이라 함은 다음 각호의 금액을 말한다.

1. 토지

취득당시의 법 제99조제1항제1호 가목의 규정에 의한 개별공시지가×3／100(법 제104조제3항에 규정된 미등기양도자산의 경우에는 3／1000)

⑫ 법제97조제1항제1호 다목에서 "대통령령이 정하는 가액"이라 함은 제176조의2제2항 내지 제4항의 규정에 의한 가액을 말한다.

(7) 소득세법 시행령 제164조 (토지·건물의 기준시가 산정)

④ 지가공시및토지등의평가에관한법률에 의하여 1990년 8월 30일 개별공시지가가 고시되기 전에 취득한 토지의 취득당시의 기준시가는 다음 산식에 의하여 계산한 가액으로 한다. 이 경우 다음 산식중 시가표준액은 법률 제4995호로 개정되기 전의 지방세법상 시가표준액을 말한다.

1990년 1월 1일을 기준으로 취득당시의 시가표준액

기준으로 한 개별공시지가 × ──────────────────

1990년 8월 30일 현재의 시가표준액과그 직전에 결정된 시가표준액의 합계액을 2로 나누어 계산한 가액

(8) 부가가치세법시행령 제48조의 2【과세표준의 안분계산】

④ 사업자가 토지와 그 토지에 정착된 건물 및 그 밖의 구축물 등(이하 이 조에서 “건물 등”이라 한다)을 함께 공급하는 경우에 그 건물 등의 공급가액은 실지거래가액에 의한다. 다만, 실지거래가액 중 토지의 가액과 건물 등의 가액의 구분이 불분명한 경우에는 다음 각호에 정하는 바에 의한다.

1. 토지와 건물 등에 대한 소득세법 제99조의 규정에 의한기준시가(이하 이 조에서 “기준시가”라 한다)가 모두 있는 경우에는 공급계약일 현재의 기준시가에 따라 계산한 가액에 비례하여 안분계산한다. 다만,감정평가가액(지가공시및토지등의평가에관한법률에 의한 감정평가법인이 평가한 가액을 말한다)이 있는 경우에는 그 가액에 비례하여 안분계산한다.

다. 사실관계 및 판단

(1) 청구인이 쟁점부동산을 취득·양도한 경위 및 양도소득세 신고내용을 본다.

(가) 청구인이 1988.8.27. 김OO(1917년생)으로부터 쟁점토지를 취득하였고, 1989.9.25. 쟁점토지 지상에 연면적 942㎡(지하 : 일반유흥, 231㎡, 1층 : 점포, 366㎡, 2층 : 사무실 345㎡)의 쟁점건물을 신축하였다.

(나) 청구인은 2001.8.14. 쟁점토지와 쟁점건물을 일괄하여 597,000천원에 매매하기로 이OO와 쟁점매매계약서를 작성하였고, 쟁점매매계약서상에 쟁점토지는 170,000천원, 쟁점건물은 427,000천원으로 양도가액이 구분되어 있다고 하면서 쟁점토지의 경우 2001.10.12. 소유권이전등기시 실거래가액(취득가액 160,000천원, 양도가액 170,000천원)으로 양도차익을 산정하여 양도소득세 예정신고를 하였고, 쟁점건물의 경우 2001.11.26. 소유권이전등기후 2001.11.27. 기준시가로 양도차익을 산정하여 양도소득세 예정신고를 하였는 바, 쟁점매매계약서 내용은 다음과 같다.

쟁점매매계약서 제1조(매매대금)에 매매대금은 597백만원으로, 단가는 평당 토지는 1,050,000원, 건물은 1,500,000원으로 되어 있고, 특약사항에 ‘토지:(약)162평×1,050,000=170,000,000원, 건물:(약)285평×1,500,000=427,000,000원이고, 특약은 별지로 첨부한다’고 되어 있으며, 별지 특약내용에 ‘계약금 2억원은 토지대금 170백만원 전액과 건물 대금의 계약금 30백만원으로 하고, 건물의 매매는 대금은 427백만원으로 하고 별도의 계약서는 작성하지 않는다’라고 되어 있다.

(2) 이에 처분청은 쟁점토지와 쟁점건물을 합한 쟁점부동산의 양도가액이 597,000천원인 점은 인정하면서도 쟁점매매계약서상 구분된 쟁점토지와 쟁점건물의 매매가액이 불분명하다는 이유로 쟁점부동산의 양도가액 597,000천원을 쟁점토지와 쟁점건물의 기준시가로 안분하여 쟁점토지의 실지양도가액을 393,349천원으로 산정하고 이를 취득시 기준시가로 환산한 180,829천원을 쟁점토지의 취득가액으로 하여 2006.10.2. 청구인에게 2001년 귀속 양도소득세 100,019,150원을 경정고지하였는 바, 처분청의 청구인에 대한 양도소득세 조사내용을 본다.

(가) 쟁점매매계약서상 양도가액이 쟁점토지는 170백만원으로, 쟁점건물은 427백만원으로 구분기재되어 있으나, 청구인이 주장하는 쟁점토지 양도가액 170,000천원이 기준시가 496,713천원 대비 34.2%에 불과하고, 토지·건물 양도가액 구분에 대한 명확한 기준이나 근거가 없으며, 매수인 이OO가 쟁점계약서에 토지·건물가액이 구분기재 되어 있는 사실을 이 건 조사를 통해 알게 되었고 양도당시에는 전체금액이 597,000천원이라는 것만 알고 있다고 진술한 점으로 보아 청구인이 임의로 쟁점토지 및 쟁점건물의 매매가액을 구분한 것으로 판단하였다. 또한, 처분청은 쟁점부동산 소재지 인근 OOOOOOO에 탐문하여 당시 시세가 평당 3백만원으로 청구인이 신고한 평당 150만원과 크게 차이가 발생한 것으로 조사하였다.

(나) 청구인이 쟁점토지를 1988년에 취득하였고, 전소유주 김OO은 고령(1917년생)으로 확인할 수 없으며, 취득 당시 매매계약서 외에 대금지급 증빙서류가 없으므로 취득당시의 실지거래가액을 확인할 수 없다 하여 청구인이 제출한 취득당시 매매계약서상 160,000천원을 부인하고 쟁점부동산의 양도가액 597,000천원을 쟁점토지와 쟁점건물의 기준시가로 안분한 393,349천원을 실지 양도가액으로 하여 이를 취득시 기준시가로 환산한 180,829천원을 취득가액으로 하여 산정하였다. 이 경우 처분청은 쟁점토지의 취득시 기준시가를 소득세법 시행령 제164조 제4항의 규정에 의하여 계산함에 있어 직전에 결정된 시가표준액을 1988.4.4. 기준인 179등급으로 하여 계산하였으나 청구인이 쟁점토지를 1988.8.27. 취득하였으므로 1989.12.31. 기준인 181등급을 직전에 결정된 시가표준액을 하여 기준시가를 계산해야 하는 것으로, 이를 기준으로 환산한 취득가액은 172,233,258원이다.

(다) 처분청은 상기 (2) (나)에 의한 환산취득가액을 취득가액으로 하였다 하여 소득세법 제97조 제3항 제2호 및 같은 법 시행령 제163조 제6항 제1호의 규정에 따라 쟁점토지 기준시가의 3%인 6,850,441원을 필요경비로 계상하였다.

(3) 청구인은 쟁점매매계약서대로 구분하여 쟁점토지 및 쟁점건물을 양도하였으므로 이를 실지거래가액으로 인정해야 한다고 주장하고 있으므로 이에 대하여 본다.

(가) 청구인은 쟁점매매계약서를 작성할 때에 특약사항란에 토지가액을 평당 1,050,000원으로 하여 178,000,000원으로 하고, 건물가액을 평당 1,500,000원으로 하여 427,000,000원으로 하여 표기한 것에 이OO 본인의 도장을 사용하여 날OO 사실이 확실하게 나타나고, 당초 쟁점토지에 대한 양도소득세 신고시 상기 내용을 확인하는 매수자 이OO의 확인서(2001.10)를 첨부하였으며, 토지와 건물의 구분에 대해 별다른 의미가 없어 처분청 조사관의 의견에 따라서 답변하였으나 실제로는 상기 계약서 내용과 같다는 이OO의 사실확인서(2006.11)를 제출하였다.

(나) 청구인은 거래당시 중개인은 OOOOOOO OOO임에도 처분청 조사당시 확OO 중개인은 OOOOOOO(인적사항없이 전화번호만 있음)로서 거래당시의 거래내용이나 거래 현황을 잘 아는 중개인이 아니라는 주장이다.

(다) 청구인은 2001.4.25. OOOOOOOOOO OOO이 OOOOO(강진지점)에게 작성해 준 쟁점동산 시세평가서를 제출하였는바, 그 내용은 다음과 같다.

1) 평가자는 OOOOOOOOOO OOO으로, 평가대상 부동산은 쟁점토지 및 쟁점건물로 되어 있다.

2) 쟁점부동산 시세평가서 내용을 보면, 토지(534.1㎡, 162평)는 평당 1,100천원으로 178,200천원이고, 건물(942㎡, 285평)은 평당 1,500천원으로 427,400천원으로 되어 있으며, 중개사 의견서를 별지로 한다고 되어 있다.

3) 첨부된 중개사 의견서 내용을 보면, 소유자인 청구인이 요구하는 평당 150만원에서 160만원으로 평가하는 것이 근거가 있다고 볼 수 있으나 그것은 단순한 평가이고, 쟁점토지는 이미 건축을 하여 정해진 용도인 대형전시장과 주택을 1층에 배치하여 그 용도가 지극히 한정되어 상업용도의 특별한 가치를 상실하였으며, 부동산 시장의 특성 및 실수요자의 다양성을 볼 때 상업지역의 최고가치인 50평에서 70평을 초과하여 정상적인 주변 시세보다는 30%에서 40%의 가치 하락이 있는 상태이므로 중개소의 제시액은 평당 110만원에서 120만원을 적정선으로 본다고 되어 있고, 건물 가액은 상가 신축의 경우 평당 150만원에서 200만원 정도이나 감가등을 이유로 가격을 낮출수 있으나 본 건물은 보존과 관리가 잘 되어 있고, 1층에는 고급자재를 사용한 주택이 있고, 지하실은 고급 자재의 내부시설과 고가의 인테리어가 되어 있는 유흥주점이 있으며, 옥상에는 미등기상태인 경량 철골 조립식 건축물이 있으므로 평당 150만원에서 170만원 정도의 평가를 적정하게 생각한다고 되어 있다.

(라) 쟁점토지 취득가액과 관련하여 청구인은 당초 소유자인 김OO과 거래한 매매계약서가 있으므로 반드시 김OO으로부터 실거래 내용을 확인하여 처분하여야 함에도 단순히 오래되었고 매도인이 고령이라는 이유로 실거래가액을 확인할 수 없다고 하는 것은 타당하지 않다고 주장하면서 당초 매매계약서와 김OO의 부동산 거래사실 확인서를 제출하였다.

(마) 청구인은 쟁점부동산 양도시 부동산중개수수료로 1천만원이 소요되었다고 주장하면서 오OO의 부동산 중개확인서(2007.3.2. 작성)를 제출하였고, 쟁점부동산 3층의 무허가건물 철거시 5,100천원이 소요되었다고 주장하면서 김OO(OOOOOOOOO)의 무허가 건물 철거 확인서를 제출하였다.

(4) 쟁점(1)에 대하여 살펴본다.

(가) 청구인은 쟁점부동산 양도당시 쟁점토지 및 쟁점건물을 구분하여 양도가액을 결정하였다고 주장하면서 2001.4.25. OOOOOOOOOO OOO의 시세평가서 등을 근거로 제시하고 있으나, 이는관련 법률에 의한 감정평가기관이 아닌 것으로서 동 감정평가액은 신뢰할 수 없다 할 것이다.

(나) 또한, 쟁점매매계약서상 쟁점토지 양도가액이 기준시가 대비 34.2%에 불과하고, 신축된지 12년이 지난 쟁점건물의 양도가액이 기준시가 대비 166%라는 것은 지나치게 높은 가액으로 현저하게 합리성이 떨어져 객관적인 가치가 반영된 금액으로 인정하기 어렵고 청구인과 매수자간에 임의적으로 작성한 것으로 보인다.

(다) 그렇다면, 청구인이 쟁점토지 및 쟁점건물 가액으로 신고한 금액은 청구인과 매수자가 감정 등 합리적인 절차없이 임의로 산정한 것으로 보아야 할 것인 바, 이와 같이 부동산의 양도시 토지 및 건물의 양도가액이 임의로 산정되어 객관적인 가치를 반영하지 못하고 있는 경우, 토지 및 건물의 총 양도가액을 소득세법 제100조 제2항 및 소득세법시행령 제166조 제4항의 규정에 의하여 부가가치세법 시행령 제48조의2 제4항을 준용하여 기준시가로 안분계산하여 건물분의 양도가액을 산정하는 것은 적법한 것으로 판단된다(OO OOOOOOOOO, OOOOOOOOO, OO O).

(5) 쟁점(2)에 대하여 살펴본다.

(가) 청구인은 쟁점토지를 실제 160백만원에 취득하였다고 신고하였으나 처분청에서는 이를 인정하지 아니하고 기준시가 대비로 환산한 180백만원을 취득가액으로 하여 양도차익을 산정하였다.

(나) 쟁점(1)에서 청구인 주장이 기각되었으므로 취득가액에 대한 청구인 주장 인용시 오히려 불리한 결과가 되므로 불이익변경금지원칙에 따라 쟁점(2)도 기각되어야 할 것이다. 한편, 상기 (2) (나)에서 살펴본 바와 같이 처분청의 쟁점토지에 대한 환산취득가액 계산시 오류가 있어 172백만원을 환산취득가액으로 하는 것이 옳으나 이 경우에도 불이익변경금지원칙이 적용된다 할 것이다.

(6) 쟁점(3)에 대하여 살펴본다.

청구인은 건물철거비용 5백만원과 부동산 중개비용 1천만원을 필요경비로 인정해야 한다는 주장이나, 취득가액을 실지거래가액이 아닌 환산취득가액을 적용하는 경우에 취득가액의 필요경비는 실지소요비용이 아니라 기준시가의 3%를 적용하도록 되어 있는 바, 쟁점(2)에서 청구인의 주장이 기각되었으므로 쟁점(3) 또한 청구인 주장을 받아들일 수 없다 할 것이다.

4. 결론

이 건 심판청구는 심리결과 청구인의 주장이 이유없으므로 국세기본법 제81조 및 제65조 제1항 제2호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.

2007년 7월 13일

주심국세심판관 허 종 구

배석국세심판관 이 영 우

김 재 구

안 경 봉