청구인은 67.3.24 경상북도 영천시 OO동 OOOOO 전 621㎡ 및 같은곳 OOOOO 전 2,417㎡ 등 2개필지 합계 전3,308㎡(이하 “쟁점토지”라 한다)를 취득하여 94.3.7 청구외 OOO에게 양도하였다.

처분청은 청구인이 자산양도차익예정신고를 하지 아니하였다하여 기준시가에 의하여 양도차익을 계산, 94.11.16 청구인에게 94년 귀속 양도소득세 7,352,200원을 예정결정·고지하였다.

청구인은 이에 불복하여 95.1.13 심사청구를 거쳐 95.4.13 이 건 심판청구를 하였다.

2. 청구인 주장 및 국세청장 의견

가. 청구인 주장

청구인이 쟁점토지를 실제로 양도한 가액은 10,000,000원임에도 처분청이 기준시가를 적용하여 계산한 양도차익은 34,923,080원인바, 기준시가에 의한 양도차익이 실지로 거래된 양도가액을 초과하므로 실질과세의 원칙상 부당하다.

나. 국세청장 의견

청구인은 쟁점토지를 10,000,000원에 양도하였으므로 기준시가에 의해 양도차익을 34,923,080원으로 하여 과세함은 부당하다는 주장이나,

이에 대한 입증자료로 제시한 매매계약서가 계약일자도 없어 사회통념상 실제 계약서라고 보기 어렵고, 등기시 첨부된 부동산매매계약서에 의하면 매매금액이 41,013,000원이어서 쟁점토지의 실지거래가액은 이보다 더 높았음에도 공시지가에 맞추어 신고한 것으로 보여진다.

또한 실지거래가액이 입금되었다는 통장에 대하여 살펴보면, 쟁점토지 양도대금중 일부가 입금되었거나 아니면 거증재시용으로 입금되어진 것으로 볼 수 있으므로 청구주장 실지거래가액은 받아들일 수 없다 하겠다.

3. 심리 및 판단

가. 쟁점

청구인이 주장하는 실지양도가액을 부인하고 기준시가에 의하여 양도차익을 계산한 처분의 당부

나. 관계법령

소득세법 제23조 제4항 및 같은법 제45조 제1항에 의하면 양도차익을 산출함에 있어 자산의 양도 및 취득가액은 당시의 기준시가에 의하되 대통령령이 정하는 경우에는 실지거래가액에 의하도록 하고 있고

같은법 시행령 제170조 제4항 제3호에서는『양도자가 법 제95조 또는 법 제100조의 규정에 의한 신고시 실지거래가액에 의하여 신고한 경우』에 실지거래가액에 의하여 과세하도록 규정하고 있다.

또한, 양도차익을 계산함에 있어서는 기준시가에 의할지라도 계산된 양도차익이 실지양도가액을 초과하는 경우에는 실질과세원칙상 실지양도가액을 그 한도로 하여야 할 것이다.(대법 92누11886, 92.10.9, 국세청예규 재일46070-198, 93.2.1 같은 뜻임)

다. 심리

(1) 청구인은 94.3.7 쟁점토지를 양도한 후 소득세법 제95조 규정에 의한 자산양도차익 예정신고를 법정기한(94.4.30)내에 하지는 않았으나 처분청의 예정결정 고지후 과세표준 확정신고기한(95.5.31) 전인 95.1.13 심사청구 및 95.4.13 심판청구 과정에서 실지양도가액을 확인할 수 있는 증빙서류(양도가액 : 10,000,000원)를 제출하였으므로 소득세법시행규칙 제82조의 2 제4항의 규정에 의거 소득세법시행령 제170조 제4항 제3호의 규정에 따른 실지거래가액에 의한 신고를 한 경우로 볼 수는 있다 하겠다.

(2) 그러나 청구인이 법소정의 신고를 했다고 하더라도 실지거래가액에 의하여 과세처분은 받기위해서는 양도가액 뿐만 아니라 취득가액도 증빙자료에 의해 확인되어야 하는데, 청구인은 취득당시의 실지거래가액은 증빙자료를 제출하지 못하고 있고 이에 따라 위 소득세법시행령 관련 규정에 따라 기준시가에 의하여 양도차익을 계산할 수밖에 없다는 점에 대해서는 청구인도 다툼이 없다.

(3) 다만 청구인은 실지양도가액이 10,000,000원이므로 기준시가에 의하여 양도차익을 계산하더라도 10,000,000원이 한도가 되어야 한다고 주장하면서 실지양도가액임을 입증할 수 있는 부동산 매매계약서 등 증빙자료를 제출하고 있어 이의 사실여부를 살펴보면,

첫째, 청구인이 주장하는 양도가액 3,290원/㎡(10,000,000원÷3,038㎡)은 양도당시의 개별공시지가 14,550원/㎡(2개필지 평균) 대비 22.6%이고 당심판부에서 경상북도 영천시에 문의하여 확인한 양도당시의 시가 30,300원/㎡, 60,600원/㎡ 대비 10.9%～5.4% 밖에 안되며 쟁점토지가 대구로 가는 국도변에 위치하여 특별히 시가보다 낮게 거래되었을 이유가 없다는 점을 고려할 때 청구인의 주장에 신빙성이 없어 보이고

둘째, 청구인이 제출한 부동산 매매계약서는 계약일자가 누락되어 있고 계약금 및 중도금도 없이 잔금만 10,000,000원으로 기재되어 있는 반면 등기이전시 첨부된 또다른 부동산매매계약서에는 매매금액이 41,013,000원으로 기재되어 있는 등 전반적으로 부동산매매계약서의 진실성에 의문이 있고 또한 청구인이 제출한 거래상대방(청구외 OOO)의 확인서는 94.11.21 작성된 것으로 사후에 사인간에 합의에 의해 작성될 수도 있어 이를 확정적 증빙자료로 채택하기는 어렵다 할 것이다.

라. 판단

이상 심리한 바와 같이 청구인이 주장하는 쟁점토지의 양도가액 10,000,000원은 관련증빙자료에 의해볼 때 실지양도가액으로 보여지지 않고 따라서 기준시가에 의하여 양도차익(34,923,080원)을 계산하고 그에 따라 양도소득세를 부과한 처분청의 처분에 달리 잘못이 없다고 판단된다.

마. 이 건 심리결과 청구주장이 이유없으므로 국세기본법 제81조 및 제65조 제1항 제2호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.