가. 청구인은 OOO 외 6인으로부터 2011.2.28. OOO 전 1,825㎡,같은 리 OOO 임야 4,081㎡, 같은 리 OOO 임야 98㎡ 등 3필지 토지(이하 “쟁점토지”라 한다)를 취득하였다가 2014.9.2. 쟁점토지에서 분할된 같은 리 OOO 전 497㎡를, 2014.10.30. 같은 리 OOO 임야 3,994㎡ 및 OOO 임야 98㎡를 각 양도하고 2014.12.1. 및 2014.12.31. 양도소득세를 신고하였다.

나. 처분청은 2015년 6월 청구인에 대한 양도소득세 실지조사를 실시한 결과, ① 청구인이 OOO 전1,323㎡를 양도하고 양도소득세를 무신고한 사실을 확인하여 양도가액OOO원을 합산하고, ② 쟁점토지의 취득가액에 포함하여 신고한 OOO의 대표자 OOO에게 지급한 OOO원 및 쟁점토지 지분권자인 OOO에게 지급하였다는 OOO원을 확인할 수 없다 하여 취득가액에서 제외하였으며, ③ 쟁점토지 전소유자들의 체납세금 등 대납액 OOO원을 필요경비 부인하여 2015.10.8. 청구인에게 2014년 귀속 양도소득세 OOO원을 경정·고지하였다.

다. 청구인은 이에 불복하여 2016.1.6. 이의신청을 거쳐 2016.7.13. 심판청구를 제기하였다.

2. 청구인 주장 및 처분청 의견

가. 청구인 주장

(1) 청구인은 운영하고 있는 OOO회사를 확장하기 위하여 적정한부지를 물색하던 중 알게 된 OOO과 2003.2.18.OOO평을 OOO원에 구입하는 매매약정서를 작성하였고, 이후 2003.4.17. 추가로 약 OOO평을 OOO원에 구입하는 계약을 체결하고 계약금 및 중도금 명목으로 합계 OOO원을 OOO에게 지급하였다.

한편, OOO은 2003.4.1. OOO 외 6인과 거래면적 OOO평, 거래금액 OOO원의 부동산매매계약을 체결하고 청구인이 지급한 금액 중 OOO원을 OOO에게 지급하여 결국 청구인이 지급한 대금으로 토지를 구입한 것으로 볼 수 있고, 청구인은 OOO 등이 토지개발에 동의하여 개발과 관련한 업무처리를 OOO에게 위탁함으로써 OOO이 OOO 등의 대리인 또는 이행보조자의 지위에 있다고 보아 OOO과 계약을 체결하고 OOO원을 지급하게 된 것이므로 실질과세의 원칙상 쟁점토지 양도거래로 인한 효과가 OOO 외 6인에게 귀속되었다고 할 수 있다.

쟁점토지는 거래당시 토지거래허가 구역에 해당되어 사전에 개발허가를 받지 아니하면 매매가 불가능한 상태였으므로 부득이 잔금을 지급하고도 소유권을 이전하지 못하고 있던 중 OOO이 쟁점토지 일부를 OOO 등에게 매각하는 이중계약을 체결하여 대금을 편취하는 사건이 발생하게 되었고, 2005년 1월경 청구인 등은 OOO이 개발허가 등에 대한 위임을 받았을 뿐 쟁점토지를 포함한 부동산을 매매할 권한이 없음에도 권한을 위임받은 것으로 하여 청구인의 배우자인 OOO를 속이고 매매계약을 체결한 사실을 알게 되어 OOO을 사기죄로 고소하기에 이르렀다.

이에 따라 청구인과 OOO는 2005.6.13. 토지소유자들인 OOO 외 6인을피고로 하여 토지대금을 반환하라는 손해배상청구소송(OOO법원 2006.7.14. 선고 2005가합7632 판결)을 제기하였으나 패소하였고, 청구인 등이 2006.8.31. 상소하자 OOO 외 6인은 2007.2.20. 및 2007.12.12. 청구인 등을 상대로 허가취소절차이행청구(OOO법원 2007나20718, 2007.6.29. 소 취하) 및 농지전용허가무효확인청구(OOO법원 2007나120786, 2008.1.11. 소 취하)의 반소를 각 제기한 결과, 청구인과 토지소유자들 및 중복계약자인 OOO 등은 2008.12.3. 쟁점토지 등을 평당 OOO원에 매매하기로 합의하는 법원의 화해조정을 받아들이게 되었다(OOO법원 2008.12.3. 선고 2006나86261 판결 참조).

따라서, 청구인은 OOO의 사기로 인하여 양도대금에 대한 지배·관리를 전혀 하지 못하였을 뿐 아니라 OOO에 대한 손해배상채권도 회수불능이 되어 그 소득이 실현될 가능성이 전혀 없게 된 사실이 명백하므로 OOO에게 지급한 OOO원은 쟁점토지의 취득가액에 포함되어야 하고, 토지거래대금이 OOO 외 6인에게 지급되지 아니하였다면 OOO의 사기 또는 횡령이므로 OOO 외 6인은 이 건과 관련하여 손해배상의 대상이 되지 아니하였을 것이며, 당초에 OOO 등이 OOO원을 OOO으로부터 지급받지 아니하였다면 청구인 등과 쟁점토지 등을 평당 OOO원에 매매하는 계약을 체결하라는 화해조정을 받아들이지도 아니하였을 것이므로, 청구인 등이 OOO에게 지급한 OOO원을 쟁점토지의 취득가액으로 인정하여야 한다.

(2) 청구인과 OOO은 토지소유자들과 쟁점토지를 포함한 OOO 전 1,825㎡ 외 6필지 총 10,887㎡의 각 부동산을 2008.5.28.자로 평당 OOO원으로 계산한 금액을 매매대금으로 정하여 매입하는 합의에 이르렀으나, 토지소유자들 중 OOO은 청구인 등이 제기한 손해배상청구에 대한 반소를 취하하지 아니하여 양도대금 외에 OOO원을 추가로 지급하는 등 청구인 등이 실제지급한 취득금액은 아래 <표1>과 같이 화해조정에 의한 매매대금이자등기부등본상에 기재된 금액인 OOO원보다 OOO원이 더 많은 OOO원이다.

청구인 등은 토지소유자들과 합의에 따라 매매대금을 지급하기 위하여 2010.2.22. OOO이 거래하고 있는 OOO로부터 위 부동산 7필지에 대하여 채무자를 OOO으로 한 근저당설정계약을 체결하고 대출금 OOO원(채권최고액 OOO원)을 차입하여 매매대금을 지급하였는바, 처분청은 추가 지급한 OOO원이 청구인 본인이 아닌 OOO이 지급하였다 하여 취득가액으로 볼 수 없다 하였으나, 동 금액은 청구인이 취득한 토지에 대하여 지급된 것이고 토지대금을 지급하기 위하여 차입한 대출금에 대한 이자도 청구인이 부담하였으므로 위 금액을 쟁점토지의 취득가액으로 인정하여야 한다.

나. 처분청 의견

(1) 청구인은 OOO의 대표자 OOO에게 지급한 OOO원은 쟁점토지의 전소유자들이 쟁점토지의 매매와 관련된 업무를 OOO에게 위임한 것으로 보고 지급한 것이므로 취득가액으로 인정하여야 한다고 주장하나, 2003.2.18. 매매계약 체결시OOO은 쟁점토지의 전소유자가 부동산 컨설팅, 개발 등을 위하여2002년 12월경 업무위탁계약을 체결한 법인으로 쟁점토지의 실제 소유주가 아니고, 청구인은 OOO이 2003년 4월경 청구인과의 매매계약 체결 후 수령한 금원으로 쟁점토지의 소유주들과 부동산 매매 등의 약정을 체결하고 계약금 OOO원을 지분대표자인 OOO에게 지급한 것이라고 주장하며 관련 영수증을 제시하나 동 금액이 각 소유자들에게 실제 배분된 내역은 소명하지 못하므로 청구인 등이 OOO에게 지급한 OOO원을 쟁점토지의 취득가액으로 인정하기 어렵다.

(2) 청구인이 쟁점토지의 법원 합의금액보다 토지소유자들에게 추가지급하였다고 주장하는 OOO원에는 OOO에게 추가 지급한 OOO원이 포함되어 있는 것으로 보이고, OOO과 정산한 금액을 위 <표1>과 같이 제시하나 필지별 지급금액은 소명하지 못하고 있으며, 아래 <표2>의 등기부등본 기재가액 등을 고려하면 청구인이 추가 지급하였다고 주장하는 OOO원은 OOO 외 2인의 취득가액에 포함되어 있는 것으로 보이므로 청구인의 취득가액으로 인정할 수 없다.

3. 심리 및 판단

가. 쟁 점

① 청구인 등이 토지소유자들의 대리인이라 주장하는 법인에게 지급한 OOO원을 쟁점토지의 취득가액으로 인정할 수 있는지 여부

②청구인이 토지소유자들에게 추가로 지급하였다고 주장하는 OOO원을쟁점토지의 취득가액으로 인정할 수 있는지 여부

나. 관련 법령

(1) 소득세법

제28조【양도소득의 필요경비 계산】① 거주자의 양도차익을 계산할 때 양도가액에서 공제할 필요경비는 다음 각 호에서 규정하는 것으로 한다.

1. 취득가액

가. 제94조 제1항 각 호의 자산 취득에 든 실지거래가액. 다만, 제96조 제2항 각 호 외의 부분에 해당하는 경우에는 그 자산 취득 당시의 기준시가

나. 가목 본문의 경우로서 취득 당시의 실지거래가액을 확인할 수 없는 경우에는 대통령령으로 정하는 매매사례가액, 감정가액 또는 환산가액

2. 자본적 지출액 등으로서 대통령령으로 정하는 것

3. 양도비 등으로서 대통령령으로 정하는 것(이하 생략)

(2) 소득세법 시행령

제163조【양도자산의 필요경비】① 법 제97조 제1항 제1호 가목본문에서 "취득에 든 실지거래가액"이란 다음 각 호의 금액을 합한 것을 말한다.

1.제89조 제1항의 규정을 준용하여 계산한 취득원가에 상당하는 가액(제89조 제2항 제1호의 규정에 의한 현재가치할인차금을 포함하되 부당행위계산에 의한 시가초과액을 제외한다)

2. 취득에 관한 쟁송이 있는 자산에 대하여 그 소유권 등을 확보하기 위하여 직접 소요된 소송비용ㆍ화해비용 등의 금액으로서 그 지출한 연도의 각 소득금액의 계산에 있어서 필요경비에 산입된 것을 제외한 금액

3. 제1호를 적용할 때 당사자 약정에 의한 대금지급방법에 따라 취득원가에 이자상당액을 가산하여 거래가액을 확정하는 경우 당해 이자상당액은 취득원가에 포함한다. 다만, 당초 약정에 의한 거래가액의 지급기일의 지연으로 인하여 추가로 발생하는 이자상당액은 취득원가에 포함하지 아니한다.(중 략)

③ 법 제97조 제1항 제2호에서 "자본적 지출액 등으로서 대통령령으로 정하는 것"이란 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 것을 말한다.

1. 제67조 제2항의 규정을 준용하여 계산한 자본적 지출액

2. 양도자산을 취득한 후 쟁송이 있는 경우에 그 소유권을 확보하기 위하여 직접 소요된 소송비용ㆍ화해비용 등의 금액으로서 그 지출한 연도의 각 소득금액의 계산에 있어서 필요경비에 산입된 것을 제외한 금액

3.양도자산의 용도변경ㆍ개량 또는 이용편의를 위하여 지출한 비용

4. 제1호 내지 제3호, 제3호의2 및 제3호의3에 준하는 비용으로서 기획재정부령이 정하는 것

⑤ 법 제97조 제1항 제3호에서 "대통령령으로 정하는 것"이란 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 것을 말한다.

1. 법 제94조 제1항 각 호의 자산을 양도하기 위하여 직접 지출한 비용으로서 다음 각 목의 비용

가. 「증권거래세법」에 따라 납부한 증권거래세

나. 양도소득세과세표준 신고서 작성비용 및 계약서 작성비용

다. 공증비용, 인지대 및 소개비

라. 가목부터 다목까지의 비용과 유사한 비용으로서 기획재정부령으로 정하는 비용(이하 생략)

다. 사실관계 및 판단

(1) 청구인의 배우자인 OOO는 토지소유자들인 OOO 등으로부터쟁점토지에 대한 토목공사·인허가·설계 등의 업무를 위임받은 OOO과 2003.2.18. 부동산매매 약정을 체결하고 계약금 등을 지급하였으나, 이후 이중계약 등 소유권 분쟁으로 장기간 소유권을 이전받지 못하다가 2008년 7월 OOO 등과 평당 OOO원에 쟁점토지를 매입하는 것으로 최종 합의하여 2011.2.28. 소유권을 이전받았고, 2014.9.2. 쟁점토지에서 분할된 OOO 전 497㎡를, 2014.10.30. 같은 리 OOO 임야 4,081㎡ 및 OOO 임야 98㎡를 각양도하고 2012.12.1. 및 2012.12.31. 이에 대한 양도소득세를 신고하였다.

(2)처분청은2015년 6월 청구인에 대한양도소득세 실지조사를실시하였고, 조사종결보고서의 주요 내용은 다음과 같다.

(가) 신고내용 개요

청구인은 2014년도 중 쟁점토지 중 분할된OOO 전 497㎡, 같은 리 OOO 임야 4,081㎡ 및 OOO 임야98㎡와 같은 시 OOO 외 3필지를 양도하고 양도소득세를 신고하였으나 취득가액 등을 과다신고한 혐의가 있어 조사대상자로 선정하였다.

(나) 양도가액 검토(신고누락 OOO원)

청구인의 쟁점토지 등 양도현황은 아래 <표3>과 같고, 매매가액 및 국토교통부 실거래가액, 등기부등본 기재가액이 모두 OOO원으로 일치하여 양도가액은 적정하나, OOO 전 1,323㎡는 신고누락된 사실이 확인되어 양도가액 OOO원을 합산하여 경정하였다.

(다) 취득가액 및 필요경비 검토(OOO원 과다신고)

청구인의 쟁점토지 등 취득내역 및 필요경비 현황은 아래<표4>와 같고, 청구인은 OOO에게 지급한 OOO원을 쟁점토지의 취득가액에 산입하였으나, OOO은 일시적 계약 위임업체에 불과하며 동 대금이 실 소유자인 지주들에게 지급된 사실이 확인되지 아니하므로 이를 부인하였고, 취득가액으로 신고한 지주들 중 OOO에게 별도로 지급한 OOO원은 양도대금으로 추가 지급된 사실이 확인되지 아니하므로 부인하였다.

(3) 청구인 및 처분청이 제시한 심리자료 등에 의하여 다음과 같은 사실이 확인된다.

(가) 청구인이 당초 양도소득세 신고시 쟁점토지의 취득가액으로 신고한 가액은 아래 <표5>와 같고, 일부 전소유자들이 이 건 부동산 양도 후 신고한 양도가액은 아래 <표6>과 같은바, 전소유자들이 양도가액으로 신고한 가액을 환산한 금액(OOO원)과 청구인이 당초 신고한 총지급액 합계(OOO원)는 일치하지 아니하는 것으로 나타난다.

(나) 쟁점토지의 매매와 관련한 사건흐름을 요약하면 아래 <표7>과 같다.

(다) 토지소유자들 대표자인 OOO과 OOO이 2002.2.13. 작성한 ‘토지개발 위임계약서’의 주요 내용은 아래 <표8>과 같다.

(라) OOO는 2003.2.18. OOO과 OOO 외 1필지 6,004㎡(OOO평)를 아래 <표9>와 같이 OOO원에 매수하는 계약을 체결하였다가 이후 중도금 및 잔금 지급조건을 아래 <표10>과 같이 변경한 것으로 나타난다.

(마) OOO의 대표이사 OOO과 OOO 외 6인이 2003년 4월 체결한 OOO 외 11필지 부동산에 대한 매매약정의 주요 내용은 아래 <표11>과 같다.

(바) 청구인이 OOO 및 OOO을 무고 등의 혐의로 고소함에 따라검찰이 제기한 형사재판(OOO법원 OOO지원 2008.2.15. 선고 2007고단2123 판결 등)과 관련하여 OOO이 한 증언은 아래 <표12>의 증인신문조서의 내용과 같다.

문에 대한 증인신문조서의 주요 내용

(사) 청구인 등은 2005.6.13. OOO 외 6인을 상대로 손해배상소송을제기한 결과 법원의 화해조정을 위하여 2008.5.13. 공동매수자 OOO과합의서를 작성하였고, 2009.12.22. 합의에 불응한 지분권자 OOO과별도로 합의하였다고 주장하며 제시한 각 합의서의 내용은 아래 <표13>·<표14>와같고, OOO 명의의 계좌에서 토지대금으로 지출된 내역은 아래 <표15>와 같다.

(아) 쟁점토지 등의 등기사항전부증명서에 의하면 ① 2010.2.17. 채무자를 OOO으로 하고 채권최고액을 OOO원으로 하는 근저당권이 설정되어 있고, ② 같은 날 채무자를 OOO의 배우자)로 하고 채권최고액을 OOO원으로 하는 근저당권이 설정되어 있으며, ③ 2012.12.21. 채무자를 청구인으로 하고 채권최고액을 OOO원으로 하는 근저당권이 설정되었고, ④ 같은 날 위 채무자 OOO에 대한 근저당권 설정이 말소되었으며, ⑤ 2014.12.29. 청구인에 대한 근저당권 설정이 최종 말소등기된 것으로 확인되나 관련 대출금 이자지급에 대한 구체적 내역은 확인되지 아니한다.

(자) 청구인은 OOO과 공동으로 OOO 외 6인에게 이 건 부동산매매대금으로 실제 OOO원을 지급하였다고 주장하며 아래 <표16>과 같이 관련 영수증 및 송금내역을 제시하고 있다.

(4) 이상의 사실관계 및 관련 법령 등을 종합하여, 먼저 쟁점①에 대하여 살피건대, 청구인은 OOO에게 지급한 OOO원을 쟁점토지의 취득가액으로 인정하여야 한다고 주장하나,

청구인과 그 배우자 OOO가 2005.6.13. 토지소유자들인 OOO 외 6인을 상대로 제기한 토지대금을 반환하라는 손해배상청구소송(OOO법원 2006.7.14. 선고 2005가합7632 판결)에서 법원이 “청구인과 OOO 사이에 체결된 매매계약은 토지거래 허가구역 내의 토지에 관한 허가대상의 것이라 아직 관할관청의 허가를 받지 아니한 상태에 있는 만큼 유동적 무효로서 계약의 채권적 효력이 발생하지 아니하고 그 결과 청구인이 OOO에 대하여 위 매매계약에 터잡아 권리의 이전 또는 설정에 관한 어떠한 내용의 이행청구도 할 수 없으며, 나아가 상대방인 OOO의 계약상 채무불이행을 이유로 손해배상을 청구할 수도 없다.”고 판시하여 청구인과 OOO 간에 매매계약이 성립되었다고 보기 어려운 점, 청구인 등이 OOO의 대표이사인 OOO에게 OOO원을 지급한 사실은 다툼이 없으나 OOO과 OOO 외 4인이 작성한 위임계약서에 의하면 토지소유자들은 토목공사, 인허가 관련 사항, 설계용역, 컨설팅에 대하여만 위임한 것으로 나타나므로 청구인이 실소유자가 아닌 자에게 지급한 사기피해액을 쟁점토지의 취득가액으로 인정하기는 어려운 점, 청구인 등이 OOO에게 지급한 금원을 원천으로 OOO에게 OOO원이 지급되었다고 주장하나 동 금액이 실제 다른 소유자들에게 배분되었는지 여부도 명확하게 확인되지 아니하는 점 등에 비추어 처분청이 OOO원을 쟁점토지의 취득가액에서 제외하여 양도소득세를 과세한 이 건 처분은 달리 잘못이 없는 것으로 판단된다.

다음으로 쟁점②에 대하여 살피건대, 청구인은토지소유자들인 OOO 외 6인에게 추가로 지급하였다고 주장하는 OOO원을쟁점토지의 취득가액으로 인정하여야 한다고주장하나,

청구인과 토지소유자들 및 중복계약자인 OOO 등이 2008.12.3. 평당 OOO원에 토지매매를 하기로 합의하는 법원의 화해조정(OOO법원 2008.12.3. 선고 2006나86261 판결)을 받아들였는바, 청구인이 당초 취득가액으로 신고한 쟁점토지(OOO평 - 6,004㎡)에 대한합의금액 OOO원(OOO원)이 검인계약서상 취득가액및 등기부등본상 기재가액과 일치하는 것으로 나타나는 점, 청구인과 OOO 등이 OOO 등에게 실제 매매대금으로 합계 OOO원을 지급하였다고 주장하며 제시한 영수증 중 일부는 수취인이 기재되어 있지 아니하거나 청구인 외 4명(OOO)으로 되어 있어 실제 지급 여부 및 청구인 부담금액이 얼마인지 여부 등이 불분명하고 금융증빙상 송금인인OOO 등의 취득가액으로 볼 수도 있는 점, 일부 토지소유자들이양도가액으로 신고한 가액에는 청구인이 추가로 부담하였다고 주장하는 금액이 포함되어 있지 아니한 것으로 보이고 오히려 당초 신고한 취득가액과 유사하거나 낮은 수준인 것으로 나타나는 점 등에 비추어 토지소유자들인 OOO 등에게 합의금액 외에 추가로 OOO원을 지급하였다는 청구주장도 받아들이기 어려운 것으로 판단된다.

4. 결 론

이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유 없으므로 「국세기본법」 제81조 및 제65조 제1항 제2호에 의하여 주문과 같이 결정한다.