청구인은 경기도 부천시 OO동 OOOOO 대 449.6㎡, 건물 909.9㎡(이하 “쟁점①부동산”이라 한다)를 89.11.30 취득하여 90.11.28 양도하고 취득가액 340,000,000원, 양도가액 350,000,000원으로 하여 양도소득세 신고를 하였고, 충청북도 청주시 OOO 대 1,243.6㎡(이하 “쟁점②부동산”이라 한다)를 90.12.13 취득하여 91.12.7 양도한 후 취득가액 452,510,720원, 양도가액 470,000,000원으로 하여 신고하였다.

처분청은 쟁점1부동산의 양도가액을 600,000,000원, 쟁점2부동산의 양도가액을 556,045,720원으로 실지조사하여, 94.7.16 청구인에게 90과세년도 양도소득세 180,429,690원 및 동 방위세 36,472,660원과 91과세년도 양도소득세 50,363,680원을 고지 결정하였다.

청구인은 이에 불복하여 94.8.31 심사청구를 거쳐 94.12.3 심판청구를 하였다.

2. 청구주장 및 국세청장 의견

가. 청구주장

1) 쟁점①부동산을 90.11.28 양도하기전 90.4.22 청구외 OOO와 양도계약 체결하였다가 잔금지급전 해약하기로 하고, 기 수취한 계약금과 중도금 및 잔금 일부를 90.12.8 반환하였으며, 이외 1억원을 재매매과정에서 청구외 OOO 등에게 추가로 지급하였으므로 이를 양도비용으로 양도소득에서 공제하여야 한다.

2) 쟁점②부동산의 양도가액은 실지거래가액이 541,800,000원이므로 이를 인정하여야 한다.

나. 국세청장 의견

1) 양도비용으로 인정하여 달라는 1억원은 청구외 OOO이 작성한 영수증 등에 그 영수내역이 기재되어 있지 아니하여 무슨 명목으로 지급한 것인지가 불분명하고, 또한 중개수수료 등으로 지급하였다는 주장은 부동산규모나 거래관행에 비추어 볼 때 그 금액이 고액으로 그 신빙성을 인정하기 어렵다.

2) 쟁점②부동산의 양도소득세 신고시 제출한 양도계약서는 허위계약서이며, 처분청은 취득자로부터 구체적으로 가액을 조사확인하여 과세한 반면, 청구인은 대금수수 등에 관한 구체적인 입증이 없으므로 당초 처분은 정당하다.

3. 심리 및 판단

가. 이 건 쟁점은

1) 쟁점①부동산의 양도차익계산시 양도비용으로 1억원을 공제할 수 있는지와

2) 쟁점②부동산의 실지거래가액을 541,800,000원으로 인정할 수 있는지의 여부를 가리는 데 있다.

나. 관련법령

소득세법 제45조 제1항 제4호 및 같은법시행령 제94조 제4항에 의하면 자산을 양도하기 위하여 직접 지출한 비용은 양도비용으로 양도차익 계산시 필요경비로 공제한다고 규정되어 있다.

다. 쟁점1)에 대하여

1) 청구인이 제시한 매매계약서 및 해약금 영수증에 의하면, 쟁점①부동산을 청구외 OOO와 매매대금 총액 450,000,000원으로 90.4.22 매매계약을 체결하고, 계약금 43,000,000원을 당일지급하고, 중도금 1억원은 90.4.27, 잔금 307,000,000원은 90.5.27 지급하기로 약정하였다가, 90.12.8 해약금을 지급하고 이를 해약한 것으로 되어 있으며, 해약금의 수령자는 당초매매 당사자가 아닌 청구외 OOO과 청구외 OOO(당초계약 체결시 중개인)으로 되어 있다.

2) 쟁점①부동산의 재매매계약 내용을 보면, 청구외 OOO에게 매매대금 총액 6억원으로, 90.9.29 매매계약을 체결하고 계약 50,000,000원을 당일 지급하고, 중도금 250,000,000원은 90.10.20, 잔금 3억원은 90.11.9 지급하기로 약정하였으나, 실제 대금 수수는 중도금 250,000,000원은 90.10.19, 잔금은 90.11.28 수령한 것으로 되어 있으며 이에 대한 다툼은 없다.

3) 청구인이 90.10.19 청구외 OOO에게 1억원을 재매매에 따른 중개료 등으로 지급하였다고 주장하면서 제시한 영수증을 보면, 영수대금의 지급내역이 기재되어 있지 않다.

4) 관련법령 및 위 사실관계 등을 종합하여 판단할 때, 이 건 청구주장 당초 매매 계약내용과 해약내용이 불분명하고, 더욱이 재매매계약에 따른 잔금을 수령한 후, 해약금을 매매 당사자가 아닌 제3자가 수령하였다는 점 등도 납득하기 어렵다 하겠으며, 또한 청구외 OOO은 쟁점①부동산의 前 소유자인데 1억원을 재매매계약에 따른 중개수수료 등으로 지급하였다는 것은 사회통념상으로 보아도 이를 사실로 인정하기 어렵다 할 것이다.

그렇다면, 청구인이 주장하는 1억원을 양도비로 인정하여 양도차익 계산시 필요경비로 공제할 수 없다고 판단된다.

라. 쟁점②에 대하여

1) 쟁점②부동산의 양도가액에 대한 처분청의 조사가액과 청구주장 양도 가액은 아래와 같다.

2) 당초 조사관서인 서울지방국세청이 제시한 심리자료에 의하면 양수자로 부터 개별적인 매매가격 확인조사를 거쳐 확인서를 받은 반면, 청구인은 당초 신고시에는 양도가격 총액을 470,000,000원으로 허위신고하였다가, 심판청구시는 541,800,000원 이라고 주장하면서 매매계약서 사본만을 제시하고, 대금수수관계 등을 입증하는 구체적이고 객관성이 있는 증빙자료의 제시가 없어 청구주장에 신빙성이 없다고 판단된다.

그렇다면 처분청이 위 양수자들로부터 매매가액을 확인하여 이를 실지 거래가액으로 보고 과세한 처분에 달리 잘못이 없다 할 것이다.

마. 따라서 이 건 심판청구는 청구주장이 모두 이유없으므로 국세기본법 제81조 및 제65조 제1항 제2호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.