가. 청구인은 2004.6.2. OOOOO OOO OOO OO-OO OOOOO OOOO OOOO 전용면적 126.3㎡(이하 “쟁점부동산”이라 한다)에 대하여 분양업체인 OOOO(주)와 분양계약을 체결하여 2008.1.25. 총분양대금 600,236,000원 중 590,293,000원을 납부하고 잔금 9,942,000원이 미납된 상태에서 김OO에게 양도한 후 2008.1.29. 부동산에 관한 권리의 양도로 보아 일반세율을 적용하여 양도소득세 예정신고·납부를 하였다.

나. 처분청은 쟁점부동산의 양도를 미등기 자산의 양도로 보아 양도소득세율 70%를 적용하여 2011.6.30. 청구인에게 2008년 귀속 양도소득세 58,104,370원을 경정·고지하였다.

다. 청구인은 이에 불복하여 2011.7.20. 심판청구를 제기하였다.

2. 청구인 주장 및 처분청 의견

가. 청구인 주장

「소득세법」제98조 및 같은 법 시행령 제162조 제1항은 잔금 청산일을 자산의 취득시기로 정하고 있는 바, 청구인은 잔금을 완납하지 아니하고 쟁점부동산을 양도하였으므로 부동산을 취득할 수 있는 권리를 양도한 것이다.

청구인이 잔금을 완납하지 못한 사유는 저층(2층)인 쟁점부동산은 고층에 비하여 분양가격이 낮고 향후 가격이 오를 수 있을 것으로 예상하여 수익을 목적으로 취득하였으나, 공사 완공시기에 매수자를 찾지 못해 매도를 하지 못하다가 연체료의 부담을 줄이고자 잔금 중 일부를 남기고 납부하였다.

또한, 소득세법상 미등기전매에 대하여 70%의 세율 적용은 부동산 거래를 은폐하여 부당하게 세금을 탈루하는 것을 방지하기 위한 취지이나, 청구인은 쟁점부동산 거래 전과정에 걸쳐서 법과 제도를 위반한 사실이 없고, 관할구청에 실거래가 매매신고를 하여 확인서를 발급받는 등 부동산 거래를 은폐할 의도가 없었음에도 미등기 양도자산으로 보아 70%의 세율을 적용한 것은 부당하다.

나. 처분청 의견

청구인은 쟁점부동산 총 분양대금 600,236,000원 중 590,293,000원을 납부하여 총 분양대금의 1.6%에 상당하는 9,942,000원만 남겨둔 상태로 양도하여 사실상 대금을 청산하고 양도한 것으로 볼 수 있다.

쟁점부동산 분양계약서 제6조에서 시행사인 OOOO(O)는 준공일로부터 60일 이내 소유권보존등기를 하고, 피분양자는 소유권보존등기일로부터 60일 이내에 분양대금을 완납한 후 소유권이전등기를 하도록 되어 있으나, 청구인은 2007.3.20. OOOO(주)의 소유권보존등기가 있은 후 매수자와 계약한 2007.10.23.까지 소액의 잔금을 미납한 채 소유권이전등기를 하지 아니하였다.

청구인은 쟁점부동산 양도 당시 쟁점부동산 이외에 거주하고 있는 1주택과 2개의 오피스텔을 보유하여 다주택으로 인한 양도소득세 중과세 및 취득·등록세를 회피할 목적이 있었다고 볼 수 있으므로 쟁점부동산의 양도를 미등기자산의 양도로 보아 70%의 세율을 적용한 것은 정당하다.

3. 심리 및 판단

가. 쟁점

아파트 신축 분양대금의 1.6% 잔금을 미납한 상태에서 등기하지 아니하고 양도하였다 하여 미등기 양도자산으로 보아 중과세율 70%를 적용한 것이 정당한지 여부

나. 관련 법령

(1) 소득세법 제94조 【양도소득의 범위】① 양도소득은 당해연도에 발생한 다음 각호의 소득으로 한다.

1. 토지(「지적법」에 의하여 지적공부에 등록하여야 할 지목에 해당하는 것을 말한다) 또는 건물(건물에 부속된 시설물과 구축물을 포함한다)의 양도로 인하여 발생하는 소득

2. 다음 각목의 1에 해당하는 부동산에 관한 권리의 양도로 인하여 발생하는 소득

가. 부동산을 취득할 수 있는 권리(건물이 완성되는 때에 그 건물과 이에 부수되는 토지를 취득할 수 있는 권리를 포함한다)

제98조 【양도 또는 취득의 시기】자산의 양도차익을 계산함에 있어서 그 취득시기 및 양도시기에 관하여는 대통령령으로 정한다.

제104조 【양도소득세의 세율】① 거주자의 양도소득세는 당해 연도의 양도소득과세표준에 다음 각호의 세율을 적용하여 계산한 금액(이하 “양도소득산출세액”이라 한다)을 그 세액으로 한다. 이 경우 하나의 자산이 다음 각호의 규정에 의한 세율 중 2 이상의 세율에 해당하는 때에는 그 중 가장 높은 것을 적용한다.

1. 제94조 제1항 제1호ㆍ제2호 및 제4호의 규정에 의한 자산

<양도소득과세표준> <세율>

1천만원 이하 과세표준의 100분의 9

1천만원 초과 90만원 ＋ 1천만원을 초과하는 금액의 100분의 18

4천만원 이하

4천만원 초과 630만원 ＋ 4천만원을 초과하는 금액의 100분의 27

8천만원 이하

8천만원 초과 1천710만원 ＋ 8천만원을 초과하는 금액의 100분의 36

2의 5. 대통령령이 정하는 1세대 2주택에 해당하는 주택

양도소득과세표준의 100분의 50

3. 미등기양도자산

양도소득과세표준의 100분의 70

③ 제1항 제3호에서 "미등기양도자산" 이라 함은 제94조 제1항 제1호 및 제2호에 규정하는 자산을 취득한 자가 그 자산의 취득에 관한 등기를 하지 아니하고 양도하는 것을 말한다. 다만, 대통령령이 정하는 자산은 제외한다.

(2) 소득세법 시행령 제162조 【양도 또는 취득의 시기】① 법제98조의 규정에 의한 취득시기 및 양도시기는 다음 각호의 경우를 제외하고는 당해 자산의 대금(당해 자산의 양도에 대한 양도소득세 및 양도소득세의 부가세액을 양수자가 부담하기로 약정한 경우에는 당해 양도소득세 및 양도소득세의 부가세액을 제외한다)을 청산한 날로 한다.

1. 대금을 청산한 날이 분명하지 아니한 경우에는 등기부ㆍ등록부 또는 명부 등에 기재된 등기ㆍ등록접수일 또는 명의개서일

2. 대금을 청산하기 전에 소유권이전등기(등록 및 명의의 개서를 포함한다)를 한 경우에는 등기부ㆍ등록부 또는 명부 등에 기재된 등기접수일

제168조 【미등기양도제외 자산의 범위 등】① 법 제104조 제3항 단서에서 “대통령령이 정하는 자산”이라 함은 다음 각호의 것을 말한다.

1. 장기할부조건으로 취득한 자산으로서 그 계약조건에 의하여 양도당시 그 자산의 취득에 관한 등기가 불가능한 자산

2. 법률의 규정 또는 법원의 결정에 의하여 양도당시 그 자산의 취득에 관한 등기가 불가능한 자산

3. 법 제89조 제1항 제2호, 「조세특례제한법」 제69조 제1항 및 제70조 제1항에 규정하는 토지

4. 법 제89조 제1항 제3호에 규정하는 1세대 1주택으로서 「건축법」에 의한 건축허가를 받지 아니하여 등기가 불가능한 자산

5. 상속에 의한 소유권이전등기를 하지 아니한 자산으로서 「공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률」 제18조의 규정에 의하여 사업시행자에게 양도하는 것

다. 사실관계 및 판단

(1) 처분청이 제시한 쟁점부동산 분양계약서, 청구인의 분양대금 납부내역 및 양수자와의 매매계약서 내용을 살펴본다.

(가) 청구인과 분양업체 OOOO(주)간에 2004.6.2. 체결한 분양계약서에 의하면, 쟁점부동산의 총 분양대금은 600,236,000원으로 하고 그 납부방법은 아래 <표>와 같으며, 청구인은 1차 ～ 4차 중도금 240,092,000원은 OO은행 합정동지점 대출금으로 납부하고 나머지 중도금은 청구인의 자금으로 납부하였으며, 잔금 180,075,000원은 2007.6.19.에 170,132,500원을 납부하여 입주지정일인 2007년 8월말까지 9,942,500원이 미납금으로 남아있었다.

OOOOOOOOO OOOO OOOO

(OO : OO)

한편, 분양업체 OOOO(주)는 건물의 준공일로부터 60일 이내에 소유권보존등기를 하고, 피분양자인 청구인은 분양대금 및 기타 납부액을 완납한 후 OOOO(주)의 소유권보존등기가 완료되는 날로부터 60일 이내에 청구인의 비용으로 소유권이전등기를 하도록 되어 있다.

(나) 청구인과 김OO간에 2007.10.23. 체결한 매매계약서에 의하면, 잔금 9,942,500원이 남아 있는 상태에서 매매대금 700,000,000원에 김OO에게 양도하기로 하고, 2008.1.25.에 잔금을 지급받았으며, 분양대금 중 미납액 9,942,500원은 양수자 김OO이 분양업체에 지급하고 쟁점부동산에 입주한 것으로 나타난다.

(2) 쟁점부동산의 등기부등본 및 건축물대장에 의하면, 2007.1.22. 사용승인되었고, 2007.3.20. OOOO(주) 명의로 소유권보존등기되었으며, 청구인 명의로 소유권이전등기 없이 2008.1.25. 양수자 김OO 명의로 소유권이전등기된 것으로 확인된다.

(3) 청구인은 쟁점부동산을 양도할 당시 주택 1채 및 오피스텔 2채를 보유하고 있는 것으로 처분청 제시자료에 나타난다.

(4) 이상의 관련법령 및 사실관계를 종합하여 쟁점부동산의 양도가 부동산을 취득할 수 있는 권리의 양도에 해당하는지 여부에 대하여 본다.

(가) 쟁점부동산은 2007.1.22. 사용승인되었고 2007.3.20. OOOO(주)가 소유권보존등기를 한 사실에 비추어 쟁점부동산은 청구인이 양도하기 10개월 이전에 이미 완성된 부동산으로 볼 수 있다.

(나) 「소득세법 시행령」제162조의 규정에 의하면 양도시기는 원칙적으로 잔금을 청산한 날이나, 양도에 대한 대가가 사회통념상 거의 지급되었다고 볼만한 정도의 대금 지급이 이루어졌다면 그 대가가 지급된 시기를 양도로 볼 수 있을 것(대법원 88누8609, 1989.7.11. 같은 뜻)인 바, 청구인은 입주지정일인 2007년 8월말까지 매매대금의 대부분인 98.4％를 납부하고 잔금 9,942,500원을 남겨두어 사회통념상 잔금이 거의 지급된 정도의 대금지급이 있었다고 볼 수 있다.

(다) 미등기양도자산에 대하여 양도소득세를 중과하는 취지는 자산을 취득한 자가 양도 당시 그 취득에 관한 등기를 하지 아니하고 이를 양도함으로써 양도소득세, 취득·등록세 등의 각종 조세를 포탈하거나 양도차익만을 노려 잔대금 등의 지급 없이 전매하는 부동산투기 등을 억제, 방지하려는 데 있으므로 애당초 그 자산의 취득에 있어서 양도자에게 자산의 미등기양도를 통한 조세회피목적이나 전매이득 취득 등 투기목적이 없다고 인정되고, 양도 당시 그 자산의 취득에 관한 등기를 하지 아니한 책임을 양도자에게 추궁하는 것이 가혹하다고 판단되는 부득이한 사정이 있는 경우에는 「소득세법」제104조 제3항 단서 및 같은 법 시행령 제168조 제1항 각호의 등기가 불가능한 자산에 준하여 미등기양도자산에서 제외된다고 할 수 있으나, 청구인의 경우 양도차익을 목적으로 미등기한 것일 뿐 등기가 불가능한 부득이한 사정이 있었다고 보기 어렵다.

(라) 따라서, 청구인은 완성된 쟁점부동산에 대하여 총 분양대금의 1.6%에 상당하는 잔금 9,942,500원을 납부하지 못할 부득이한 사정이 없음에도 이를 납부하지 아니한 채 미등기 상태에서 양도하였으므로 처분청이 쟁점부동산을 미등기양도자산으로 보아 양도소득세 중과세율 70%를 적용한 것은 잘못이 없다고 판단된다.

4. 결론

이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유 없으므로 「국세기본법」제81조 및 제65조 제1항 제2호에 의하여 주문과 같이 결정한다.