가. 청구인은 2006.2.20. 충청남도 OOO 외 3필지 임야 10,413㎡(이하 “쟁점토지”라 한다)를 청구 외 이OOO에게 일괄 양도하고, 2006.3.16. 쟁점토지 중 1024-22번지 8,498㎡만을 양도물건으로 하여 양도가액 OOO원, 취득가액 OOO원, 필요경비 OOO원, 양도소득금액 OOO원으로 양도소득세 신고를 하였다.

나. 처분청은 2013.9.1.～2013.10.11. 기간 동안 양도소득세 조사를 실시하여 쟁점토지 전체에 대하여 양도가액 OOO원, 취득가액 OOO원, 중개수수료 OOO원 등 필요경비 OOO원으로 확인하여 2013.10.14. 청구인에게 2006년 귀속 양도소득세 OOO원을 과세예고통지하였다.

이에 대해 청구인은 2013.11.15. 묘지이전비 등 합계 OOO원을 필요경비로 인정해 달라는 과세적부심사청구를 하였으나, 처분청은 묘지이전비용 OOO원만 필요경비로 인정하고 나머지는 부인하여 2014.1.9. 청구인에게 2006년 귀속 양도소득세 OOO원을 경정·고지하였다.

다.청구인은 이에 불복하여 2014.4.7. 이의신청을 거쳐 2014.7.30.심판청구를 제기하였다.

2. 청구인 주장 및 처분청 의견

가. 청구인 주장

(1) 청구인은 2005.5.4. 쟁점토지를 OOO원에 취득하였으며, 서산수협에서 OOO원의 대출을 받아 취득함으로써 제2금융권의 높은 이자율에 대한 부담으로 쟁점토지의 양도를 서두르게 되었고

양수자 이OOO은 OOO을 신축할 목적으로 쟁점토지의 취득을 원하므로 청구인과 이OOO은 건축허가를 내주는 조건으로 매매계약을 체결하되, 허가를 받지 못할 경우에는 쟁점토지 매매계약은 무효가 된다는 조건을 달았다.

또한, 쟁점토지는 임야로서 묘지이전, 진입도로를 위한 배수로공사와 지하수개발 등 기초토목공사가 필요했고 쟁점토지의 위치가 인근 마금리 마을 차도로 나가는 길목이며 농로길에 접해 있는 등 주민불편 등을 염려하여 OOO 신축을 반대하였고 건축허가 담당공무원도 주민들의 반대가 있으면 인·허가는 곤란하다고 하였다.

(2) 청구인은 OOO를 운영하는 청구 외 정OOO으로 하여금 분묘 6기를 이전(이전비용은 과세전적부심에서 인용)하게 하였고, 지역 농로길 포장 등 경험이 많은 조OOO와 지역주민을 잘아는 청구 외 김OOO에게 진입도로 배수로공사와 지하수개발 등 기초토목공사에 대한 주민들의 동의를 얻기 위한 민원해결을 의뢰하였으며,

이와 관련 토지거래허가 및 건축허가 등을 받기 위한 민원무마, 소개비 등으로 OOO원을 요구하여 많은 금액이기는 하였으나, 쟁점토지의 양도가 시급하여 응할 수 밖에 없었으며, 건축허가를 받고 난 후인 2006.2.14. 김OOO의 처인 이OOO에게 OOO원을 지급하였다.

(3) 배수로공사에는 토사방지를 위해 U형플륨관, 사각맨홀, 흄관 등이 설치 및 매설되었고, 지하수개발은 형제모터스가 하였는데 산림을 불법훼손하여 공사책임자인 조OOO가 「산지관리법」 위반으로 처벌을 받기도 하였다.

청구인은 배수로공사, 지하수개발 등 기초토목공사비용으로 조OOO에게 2005.9.12. OOO원, 2005.10.19. OOO원, 2006.1.10. 잔금 OOO원 합계 OOO원을 지급하였으며, 기초토목공사 설계를 한 이OOO에게는 2005.9.27. OOO원을 지급하였다.

(4) 기초토목공사를 매수자인 이OOO이 하였다면 이와 관련한 비용을 청구인이 지급하지 않았을 것이며, 위에서 살펴본 바와 같이 쟁점토지의 이자가 부담되어 시급하게 양도하는 과정에서 관련허가 및 민원무마, 소개비 등으로 OOO원을 지급하게된 것이다.

(5) 「소득세법」제97조, 같은 법 시행령 제163조 및 다수 예규에서 ‘토지의 이용편의를 위하여 지출한 비용, 또는 당해 자산을 양도하기 위하여 직접 지출한 비용으로서 대금지급 사실이 확인되는 경우 필요경비로서 공제되어야 한다.’라고 되어 있다.

청구인이 지출한 기초토목공사비용 등은 양도조건인 ‘건축허가’라는 토지의 이용편의를 위하여 지출한 비용 또는 당해 자산을 양도하기 위하여 직접 지출한 비용 등에 해당된다 할 것이며, 이와 관련한 대금지급 사실은 통장거래내역으로 잘 나타나고 있는 바, 객관적인 금융증빙자료가 있음에도 이를 부인하는 것은 부당하다.

나. 처분청 의견

(1) 청구인은 기초토목공사 설계비용으로 이OOO에게 OOO원을 지급하였다 하나, OOO(주) 대표 이OOO의 확인서에 의하면, 2005년 OOO 건축주인 이OOO으로부터 토목설계를 의뢰받아 설계비 일부를 받았다고 하며,

OOO(주)의 2005년 부가가치세 신고내역과 장부내역을 확인한 바, 이OOO에게 2005.10.13. OOO원 매출하고 대금수령은 2005.9.12. OOO원과 2005.10.13. OOO원을 통장으로 입금 받은 것으로 되어 있어, 청구인이 토목설계비용이라고 주장하는 2005.9.27. 이OOO에게 입금한 OOO원은 이 건과는 관련이 없는 금전거래인 것으로 판단된다.

또한, OOO에 이OOO이 신청한 건축허가신청서에는 OOO(주)에서 설계한 OOO 설계도면이 첨부되어 있는 것으로 확인되며, 건축주인 이OOO은 2005.10. 전OOO으로 부터 사용승낙을 받아 건축허가를 신청하였고 2005.12.23. 건축허가가 난 것으로 확인되며, 건축허가와 관련하여 동네주민과 2005.12.9. 작성한 협의문에도 전OOO이 아닌 건축주인 이OOO과 협의한 것으로 되어 있다.

(2) 청구인은 조OOO에게 지급한 배수로공사 등 기초토목공사비 OOO원은 필요경비로 인정되어야 한다고 주장하나,

청구 외 조OOO에게 공사내역서와 관련한 내용을 확인하고자 면담을 요구하였으나 이에 불응하고 전화도 받지 않았으며, 청구인이 제시한 내역서에 공사시기가 언제인지 표시되어 있지 않아 협의문을 작성한 동네주민인 정OOO과 이OOO에게 탐문한 결과 건축하기 전에 배수로공사를 한 사실이 없으며 건물 신축 후 배수로공사를 하였음이 확인되었다.

상기비용이 건물 신축 후 배수로공사비로 지급되었다 하더라도 이는 건물과 관련된 비용으로 보아야 하므로 청구인은 토지만 양도하였으므로 토지 관련 자본적 지출로 볼 수 없어 토지관련 필요경비에 해당하지 않는다.

(3) 청구인은 토지 매매소개비와 건축허가를 득하기 위하여 김OOO의 처인 이OOO에게 지급한 OOO원에 대하여 필요경비로 인정하여야 한다고 주장하나, 청구인의 통장내역을 보면 2006.2.14. OOO원이 OOO으로 이OOO에게 이체된 것으로 나타나고,

건축허가일(2005.12.23.)로부터 50여일이 지난 2006.2.14. OOO원을 지급한 것은 김OOO가 먼저 자기 돈으로 집행하고 청구인이 나중에 지급하였다고 주장하나, 건축허가관련 협의문은 건축주인 이OOO과 작성하였으며 건축당시 양도물건 바로 옆에서 거주하고 있는 정OOO과 이웃집에 거주하고 있는 이OOO, 동네 노인회장인 송OOO에게 탐문하여 확인한 바 OOO 건물을 짖기 전에 배수로공사를 한 사실이 없고, 김OOO라는 사람을 모르고 있으며 건축허가동의를 위하여 금전 등을 받은 것은 아무것도 없고 주민들의 동의를 받기 위하여 목사가 와서 모인 적이 한번 있었음을 진술하였다.

청구인과 오래전부터 알고 지내던 김OOO에게 소개비 여부 및 건축허가 관련한 지출내역을 확인하고자 면담을 요구하였으나 불응하였으며 전화도 받지 않았다.

(4) 청구인은 건축허가를 내주는 조건으로 매매계약을 체결하였다고 주장하나, 2005.8.16. 체결된 매매계약서의 특약사항에는 “위 계약에 있어 허가를 내주는 조건으로 한다. 만약, 허가를 안될시 무조건 계약금 반환조치...”라고 되어 있어 건축허가라는 조건은 표시 되어 있지 않다.

태안군은「국토의 계획 및 이용에 관한 법」제117조 및 건설교통부 공고 제2005-201호에 의해 2005.7.2.부터 2008.2.16.까지 토지거래허가구역으로 지정되어 있으며 토지거래허가를 받지 못한 경우 토지를 취득할 수 없게 되므로 일반적으로 매매계약 시 토지거래허가를 못 받게 될 경우 계약금을 반환하는 조건으로 거래하고 있었으므로 계약서에 표기된 문구는 건축허가가 아닌 토지거래허가를 의미하고 있는 것으로 판단된다.

3. 심리 및 판단

가. 쟁 점

청구인이 주장하는 기초토목공사비용 등을 쟁점토지의 양도에 대한 필요경비로 인정할 수 있는지 여부

나. 관련 법령

(1) 소득세법

제94조【양도소득의 범위】① 양도소득은 당해연도에 발생한 다음 각 호의 소득으로 한다.

1. 토지(지적법에 의하여 지적공부에 등록하여야 할 지목에 해당하는 것을 말한다) 또는 건물(건물에 부속된 시설물과 구축물을 포함한다)의 양도로 인하여 발생하는 소득

제97조【양도소득의 필요경비계산】① 거주자의 양도차익의 계산에 있어서 양도가액에서 공제할 필요경비는 다음 각 호에 규정하는 것으로 한다.

1. 취득가액

가. 제94조 제1항 각 호의 자산의 취득에 소요된 실지거래가액. 다만, 제96조 제2항 각 호 외의 본문에 해당하는 경우에는 당해 자산의 취득 당시의 기준시가

나. 가목 본문의 경우에 있어서 취득 당시의 실지거래가액을 확인할 수 없는 경우에는 대통령령이 정하는 매매사례가액, 감정가액 또는 환산가액

2. 자본적 지출액 등으로서 대통령령이 정하는 것

3. 삭제 <2000.12.29.>

4. 양도비 등으로서 대통령령이 정하는 것

③ 제1항 및 제2항의 규정에 의한 양도소득의 필요경비의 계산은 다음 각 호에 의한다.

1. 취득가액을 제1항 제1호 가목 본문의 규정에 의하는 경우의 필요경비는 제1항 제1호 가목 본문의 금액(제2항의 규정에 해당하는 때에는 제2항의 규정에 의한 금액)에 동항 제2호 내지 제4호의 금액을 가산한 금액

2. 제1호외의 경우의 필요경비는 제1항 제1호 가목 단서, 같은 호 나목, 제7항 또는 제114조 제5항의 금액에 자산별로 대통령령이 정하는 금액을 가산한 금액

(2) 소득세법시행령

제163조【양도자산의 필요경비】③ 법 제97조 제1항 제2호에서 "자본적 지출액 등으로서 대통령령이 정하는 것"이라 함은 다음 각 호의 1에 해당하는 것을 말한다.

1. 제67조 제2항의 규정을 준용하여 계산한 자본적 지출액

2. 양도자산을 취득한 후 쟁송이 있는 경우에 그 소유권을 확보하기 위하여 직접 소요된 소송비용·화해비용 등의 금액으로서 그 지출한 연도의 각 소득금액의 계산에 있어서 필요경비에 산입된 것을 제외한 금액

3. 양도자산의 용도변경·개량 또는 이용편의를 위하여 지출한 비용

4. 제1호 내지 제3호에 준하는 비용으로서 재정경제부령이 정하는 것

다. 사실관계 및 판단

(1) 국세통합전산망에 의하면, 청구인은 2006.2.20. 쟁점토지를 양도하였으나, 쟁점토지 중 1024-22번지 8,498㎡만을 양도물건으로 하여 다음과 같이 양도소득세 신고하였다.

(단위 천원)

(2) 처분청은 청구인에 대하여 2013.9.2.～2013.10.11. 기간 동안 양도소득세 실지조사를 실시하여 다음과 같이 경정·고지하였다.

(단위 천원)

OOO

(3) 국세통합전산망에 의하면 청구인은 1991년부터 소매업, 음식점업, 건설업, 부동산임대, 골재도매업, 숙박업 등 15개의 사업자등록이 되어 있고, 현재는 음식점업, 부동산임대, 숙박업 등이 계속사업자로 등록되어 있으며, 쟁점토지를 양도한 2005년～2006년 사이에는 15개의 사업자등록 중 건축공사, 토목공사를 영위하는 OOO건설주식회사의 대표이사로 재직한 것으로 나타난다.

(4) 청구인은 이의신청시 이OOO이 작성한 확인서 1매를 제출하였는데 그 내용은 아래와 같다.

이OOO이 건축주 이OOO에게 세금계산서를 발행하였다 하여 제금계산서 1매를 팩스로 수신받았는데 그 내용을 보면, 공급자 OOO(주), 공급받는자 이OOO, 작성일자 2005.10.13., 품목은 청소년수련시설 및 산지전용협의, 거래일자 2005.9.12. 공급가액 OOO원, 세액 OOO원, 거래일자 2005.10.13. 공급가액 OOO원, 세액 OOO원으로 하여 2줄로 기재되어 있으나, 국세통합전산망에는 부가가치세 신고내역에 세금계산서 매출로 신고한 내역은 없다.

처분청에서 제출한 OOO(주)의 법인세 수입금액 계정별원장을 보면 2005.10.13. 이OOO의 주민등록번호를 기재하고 OOO원을 계상하였고, 보통예금 계정별 원장을 보면 2005.9.12. OOO원, 2005.10.13. OOO원의 입금액을 계상하였다.

(5) 청구인은 이의신청시 제출한 조OOO와 김OOO가 함께 작성한 사실확인서에 의하면, 공사계약서는 없이 ‘배수관시설공사’라는 제목의 원가계산서 및 내역서 총괄표가 첨부되어 있다.

(6) 2005.10. 건축주인 이OOO이 청구인으로부터 쟁점토지의 사용승낙을 받아 건축허가를 신청하였으며 주요 내용은 아래와 같다.

(7) 청구인은 조OOO가 2013.11.8. 충청남도 OOO번지 임야 약 269㎡ 훼손 및 입목벌채한 사건으로 인해 2006.1.6. 대전지방검찰청 서산지원에 송치되었다는 내용의 OOO 공문(환경산림과)서를 제출하였다.

(8) 청구인은 OOO은행 거래내역서를 제출하였으며 주요 내용은 아래와 같다.

(단위 : 천원)

(9) 처분청에서는 양수인 이OOO과 마금리 주민들간의 협의문(공증인 설OOO, 동부 2005년 OOO)을 제출하였으며 그 주요 내용은 아래와 같다.

(10) 처분청의 양도소득세 조사종결보고서의 필요경비에 대한 일부 조사내용은 아래와 같다.

(11) 국세청통합전산망에 의하면, OOO(주)는 1998.5.20. 개업하여 현재 계속사업자로 측량설계감리업을 하고 있으나 청구인과의 거래에 대하여 부가가치세 신고한 사실이 없으며, 조OOO는 2005년 10월부터 2011년 12월까지 간이과세자로 건설업 사업자등록 되어 있으나 사업기간 동안 부가가치세 신고한 내역은 전혀 없고, 김OOO는 사업자등록을 한 사실이 없는 것으로 확인된다.

(12) 과세전적부심사청구 결정서에 의하면, “심리담당공무원이 2013.12.17. 충청남도 OOO 이장인 송OOO(011-669-****)과 전(前)이장 송OOO(041-673-****)과 통화하여 당시의 상황을 문의한 바, ‘협의문 작성 전까지 공사를 하지 않았고 협의문 작성 이후에 공사가 시작된 걸로 알고 있다. 김OOO는 누구인지 모르고 건축주만 1번 만나고 이후 협의문을 작성하였다. 동네에 OOO원짜리 하나 보태준 것 없으며 오히려 협약한다고 동네 돈 OOO만 썼다’라고 하였다”는 내용이 기재되어 있다.

(13) 이 건 이의신청 심리담당자가 2014.4.22. 오후 5시 30분경에 쟁점토지 양수인 이OOO의 모(母) 김OOO와 통화하여 문의한 바, “매매계약서상 특약사항인 허가조건은 건축허가를 뜻하는 것이며, 건축허가가 되어야 토지거래허가가 되는 것으로 태안군청에 건축허가 관련 행정업무를 청구인 전OOO에게 맡긴 것이고, 토목설계 및 지하수 개발 등은 건축주 본인들이 부담하였고 청구인이 부담한 사실은 없으며, OOO(주)에게 통장입금내역, 영수증 등이 있고, 지하수 개발은 총공사를 의뢰한 공사계약서의 세부항목 중에 하나로 당시 공사계약서를 보면 확인할 수 있다”라고 설명한 것으로 나타난다.

(14) 이상의 사실관계 및 관련 법령 등을 종합하여 살피건대,

청구인은 기초토목공사비용 등은 토지의 이용편의 또는 당해 자산을 양도하기 위하여 직접 지출한 비용 등에 해당된다 할 것이고, 지급사실은 통장거래내역 등에 의거 금융증빙자료가 있음에도 이를 부인하는 것은 부당하다고 주장하면서, OOO(주) 대표 이OOO에게 토목설계비용 OOO원, 조OOO에게 배수로공사 등 기초토목공사비 OOO원, 김OOO에게 건축허가를 받기 위한 민원무마 및 소개비 등으로 OOO원을 지급하였기에 필요경비로 인정되어야 한다고 주장하였고,

쟁점토지를 취득하면서 OOO원의 대출을 받았고, 높은 이자율에 대한 부담으로 쟁점토지의 양도를 서두르게 되었으며, 허가를 내주는 조건으로 매매계약을 체결하면서 아울러 토지 이용편의를 위한 비용 등 합계 OOO원을 지출하였으므로 동 금액을 필요경비로 인정해야 한다고 주장하나(이의신청시 묘지이전비용 OOO원은 인정받았음),

쟁점토지에 대한 부동산매매계약서에는 허가조건이 구체적이지 않고 단지 허가를 내주는 조건으로만 계약을 체결하되 만약 허가가 안될시 무조건 계약금을 반환하기로 한다는 조건만 특약사항으로 기재되어 있을 뿐이며, 토지이용편의를 위한 계약내용 등은 언급이 없어 알 수 없는바, 설사 높은 이자율로 인해 부담이 된다 하더라도 대출원금의 50% 정도를 부담하면서 매매계약을 체결한다는 것은 일반적인 상관행이나 사회통념으로 보아 납득하기 어렵다 할 것이다.

청구인은 쟁점토지 기초토목공사 설계비용으로 OOO(주) 대표 이OOO에게 OOO원을 지급하였다 하나, 이OOO의 확인서에 의하면, 2005년 OOO 건축주인 이OOO으로부터 토목설계를 의뢰받아 처리하였으며 용역비 일부를 청구인으로부터 받고 세금계산서는 건축주인 이OOO에게 발행하였다고 주장하여,

OOO(주)의 2005년 부가가치세 신고내역과 장부내역에서, 이OOO에게 2005.10.13. OOO원 매출하고 대금수령은 2005.9.12. OOO원과 2005.10.13. OOO원을 통장으로 입금 받은 것으로 되어 있는바, 이OOO은 쟁점토지의 토목설계 용역에 대하여 이OOO에게 부가가치세 포함하여 OOO원을 수령하고 법인세 신고시 수입금액 계상하였고, 쟁점토지 양수인 이OOO의 모(母) 김OOO도 토목설계는 건축주인 본인들이 하였다고 진술하고 있으며, OOO(주)는 청구인이 주장하는 토목설계비 OOO원에 대하여 부가가치세 및 법인세를 신고한 사실이 없고, 쟁점토지의 토목설계와 관련한 계약서, 세금계산서 등이 없는 상황에서 단지, 이OOO의 개인통장으로 이체된 내역만으로 쟁점토지의 토목설계비 명목으로 지급되었다고 주장하는 것은 인정하기 어렵다 할 것이다.

또한, 조OOO는 간이과세자로 청구인이 주장하는 쟁점토지의 토목공사에 대하여 부가가치세를 신고한 사실이 없고, 쟁점토지의 배수로공사 및 지하수 개발과 관련한 계약서, 세금계산서 등이 없는 상황에서 단지 통장거래내역과 이에 대한 확인서만으로 쟁점토지의 토목공사비용으로 지급되었다고 보기 어렵고, 이OOO의 모(母) 김OOO도 OOO 건축과 관련한 배수로공사 등은 건축주 본인들이 하였다고 진술하고 있으며, 쟁점토지에 건축을 시작하기 전에 배수로 공사를 한 사실이 없다는 주민들의 진술을 볼 때 청구인이 지출한 비용으로 보기 어렵다.

한편, 주민 정OOO과 이웃집에 거주하고 있는 이OOO, 동네 노인회장인 송OOO 등은 OOO 건물을 짓기 전에 배수로공사를 한 사실이 없고, 건축허가동의를 위하여 금전 등을 받은 것은 아무것도 없으며 주민들의 동의를 받기 위하여 목사가 와서 모인 적이 한번 있었다고 진술하는 점, 2005.12.9. 작성한 협의문을 보면 쟁점토지에 건축허가와 관련하여 동네주민과 양수인 이OOO이 협의한 사실이 확인되고 김OOO를 알지 못한다고 동네 주민이 진술하는 점 등에 비추어 청구인이 건축허가와 관련하여 민원 무마용으로 김OOO에게 지급하였다는 OOO원을 필요경비로 인정하기 어려워 보인다.

따라서, 처분청이 쟁점토지의 양도와 관련하여 청구인에게 한 이 건 과세처분은 달리 잘못이 없다고 판단된다.

4. 결 론

이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유 없으므로 「국세기본법」제81조 및 제65조 제1항 제2호에 의하여 주문과 같이 결정한다.