가. 처분청은 청구인이 2013년 재산세 과세기준일(6.1.) 현재 소유하고 있는 OOO 상가동 지하층 5호 건축물 336.074㎡ 및 지하층 5-1호 건축물 49.3㎡(이하 ‘이 사건 건축물’이라 한다)의 시가표준액에 「지방세법 시행령」 제109조의 공정시장가액 비율 70%를 적용하여 과세표준액을 산출한 후 「지방세법」 제111조 제1항 제2호 다목 및 같은 법 제112조의 세율을적용하여 산출한 재산세(도시지역분 포함) OOO원, 지역자원시설세 OOO원, 지방교육세 OOO원, 합계 OOO원을 2013.7.16. 부과고지하였다.

나. 또한, 이 사건 건축물의 부속토지 350.4㎡(이하 ‘이 사건 토지’라 하고, ‘이 사건 건축물’을 포함하여 ‘이 사건 부동산’이라 한다)의 시가표준액에 「지방세법 시행령」 제109조의 공정시장가액 비율 70%를 적용하여 과세표준액을 산출한 후 「지방세법」 제111조 제1항 제1호 나목 및 같은 법 제112조의 세율을 적용하여 산출한 재산세(도시지역분포함) OOO원, 지방교육세 OOO원, 합계 OOO원을 2013.9.14. 부과고지하였다.

다. 청구인은 이에 불복하여 2013.9.30. 심판청구를 제기하였다.

2. 청구인 주장 및 처분청 의견

가. 청구인 주장

청구인 소유 아파트 단지내 지하상가는 인근에 대형마트가 영업 중으로 상가가 활성화 되지 않았고, 다행히 임대가 되더라도 영업이 안 되어 폐업을 반복하는 상황이며, 임차를 원하는 사람이 없어 거의 반 정도의 상가는 사실상 비워있는 상황이다. 이에 따라 16년 전 분양 당시 분양가가 OOO원이었음에도 불구하고 현 시세는 평균 OOO원 정도로 예상되는데도 이 사건 부동산의 과세표준은 OOO원으로 현 시세 보다 2.73배 높아 부당하며, 지상 1층 상가와 지하 1층 상가는 분양가가 약 5.6배 정도 차이가 남에도 불구하고 지상 1층 상가와 지하 1층 상가의 재산세 과세표준 산출시 동일한 개별공시지가를 적용하는 것은 부당하다. 또한, 이 사건 부동산과 관련하여 부과된 재산세, 환경개선부담금, 종합소득세, 건강보험료 등의 부담액 합계 OOO원은 이 사건 부동산의 임대소득 OOO원 대비 약 30%로 과도한 수준이다.

나. 처분청 의견

재산세는 보유세의 일종으로서 재산을 보유한다는 사실에 착안하여 부과하는 조세인 점, 재산세의 과세표준은 재산을 일정한 방법으로 평가하여 금전적으로 환산한 가액으로서 납세자 개개인의 특수한 사정을 모두 고려하는 것이 원칙적으로 불가능한 점, 지방세법령에서 규정하고 있는 재산의 평가방식은 합리적인 평가요소를 가지고 객관적으로 가치를 반영할 수 있도록 하고 있다고 볼 수 있는 점 등을 종합하여 볼 때, 이 사건 부동산에 대한 시가표준액이 「지방세법」 제4조 제1항 및 제2항에 근거하여 적법하게 산정된 이상, 설사 이 사건 부동산의 현재 거래가액이 시가표준액에 미치지 못한다고 하더라도 그러한 사실만으로 이 사건 부동산의 재산세 과세표준 산정에 잘못이 있다고는 볼 수 없다.

3. 심리 및 판단

가. 쟁 점

이 사건 부동산에 대한 재산세 과세표준 산정이 적법한지 여부

나. 관련법령(<별지>에 기재)

다. 사실관계 및 판단

(1) 처분청과 청구인이 제출한 자료에 의하여 다음과 같은 사실이 확인되고 있다.

(가) 처분청은 이 사건 토지에 대하여 개별공시지가 OOO원에 면적 350.4㎡을 곱하여 시가표준액을 산정한 후, 공정시장가액 비율(70%)을 곱하여 재산세(토지) 과세표준 OOO원을 산출하였으며, 이 사건 건축물에 대하여는 2013년도 건물 및 기타물건 시가표준액 결정·고시OOO에 의거 국세청장이 「소득세법」 제99조 제1항 제1호 나목에 따라 산정ㆍ고시한 건물신축가격기준액 620,000원/㎡에 구조지수(100%, 철근콘크리트조), 용도지수(지하층 5호 : 117% 체육시설, 지하층 5-1호 : 125% 근린생활시설), 위치지수(105%, 개별공시지가 1,940,000원/㎡), 경과년수별 잔가율(68%,1997년 신축), 감산율(20%, 지하1층)을 적용하여 ㎡당 금액을 산출하고, 여기에 이 사건 건축물의 연면적을 곱하여 시가표준액을 산정한 후 공정시장가액 비율(70%)을 곱하여 재산세(건축물) 과세표준 OOO원을 산출하였다.

(나) 집합건축물대장에 의하면 이 사건 건축물의 현황은 아래 <표1>과 같은 것으로 나타난다.

(다) 등기사항전부증명서에 의하면 이 사건 건축물 대지권의 표시는 아래 <표2>와 같은 것으로 나타난다.

(라) 청구인이 이 사건 부동산을 취득한 이후 이 사건 토지의 개별공시지가는 아래 <표3>과 같다.

(마) 청구인은 이 사건 부동산의 재산세 과세표준이 시세보다 과다하게 책정되었다고 주장하며, 공인중개사의 의견서, 청구인의 종합소득세 신고서 및 사업소득 명세서, 시설물분 환경개선부담금 영수필통지서, 건강보험료 산정 내역 등을 제출하였다.

(2) 위 사실관계 및 제시증빙과 관련법령 등을 종합하여 살펴본다.

(가) 청구인은 이 사건 부동산의 시가표준액을 실제 거래가액보다 높게 산정하여 재산세를 부과하는 것은 부당하다고 주장하는바,

(나) 「지방세법」 제110조 제1항 및 같은 법 시행령 제109조 규정에 의하면, 재산세(건축물, 토지, 주택) 과세표준은 같은 법 제4조 제1항 및 제2항에 따른 시가표준액에 부동산 시장동향과 지방재정 여건 등을 고려하여 시가표준액의 60～70%에 해당하는 ‘공정시장가액 비율’을 반영하도록 규정하고 있고, 「지방세법」 제4조 제1항에서는 토지에 대한 시가표준액은 「부동산 가격공시 및 감정평가에 관한 법률」에 따라 공시된 가액(價額)으로 한다고 규정하고 있으며, 「지방세법」 제4조 제2항에서는 건축물 등에 대한 시가표준액은 거래가격, 수입가격, 신축·건조·제조가격 등을 고려하여 정한 기준가격에 종류, 구조, 용도, 경과연수 등 과세대상별 특성을 고려하여 대통령령으로 정하는 기준에 따라 지방자치단체의 장이 결정한 가액으로 하고, 같은 법 시행령 제4조 제1항에서는 대통령령이 정하는 기준이란 과세대상별 구체적 특성을 고려하여 건물신축가격기준액에 건물의 구조별·용도별·위치별 지수, 경과연수별 잔존가치율, 가감산율 등을 적용하는 방식에 따라 안전행정부장관이 정하는 기준을 말한다고 규정하고 있다.

(다) 재산세는 보유하는 재산에 담세력을 인정하여 부과하는 조세로서 재산가액을 그 과세표준으로 하고 있어 그 본질은 재산소유 자체를 과세요건으로 하고(대법원 2001.4.24. 선고 99두110 판결 참조), 납세자 개개인의 특수한 사정을 모두 고려하는 것이 원칙적으로 불가능하여 합리적인 평가요소인 시가표준액이 객관적인 재산가치를 반영하도록 하고 있다고 볼 수 있다(조심 2011지882, 2011.12.22. 참조).

(라) 이 건의 경우, 처분청은 이 사건 토지에 대하여 개별공시지가 OOO원에 면적 350.4㎡을 곱하여 시가표준액을 산정한 후 공정시장가액 비율(70%)을 곱하여 재산세 과세표준을 산출하였고, 이 사건 건축물에 대하여는 2013년도 건물 및 기타물건 시가표준액 결정·고시OOO에 의거 국세청장이 「소득세법」 제99조 제1항 제1호 나목에 따라 산정ㆍ고시한 건물신축가격기준액 OOO원/㎡에 구조지수(100%, 철근콘크리트조), 용도지수(지하층 5호 : 117% 체육시설, 지하층 5-1호 : 125% 근린생활시설), 위치지수(105%, 개별공시지가 OOO원/㎡), 경과년수별 잔가율(68%, 1997년 신축), 감산율(20%, 지하1층)를 적용하여 ㎡당 금액을 산출하고, 여기에 이 사건 건축물의 연면적을 곱하여 시가표준액을 산정한 후 공정시장가액 비율(70%)을 곱하여 재산세 과세표준을 산출하였는바,

토지의 시가표준액은 「부동산 가격공시 및 감정평가에 관한 법률」에 따라 공시된 개별공시지가로 하도록 규정하고 있고, 개별공시지가의 결정에 대한 불복이 있는 경우에는 「부동산 가격공시 및 감정평가에 관한 법률」 제12조에 따라 불복절차를 거치거나 처분청을 상대로 개별공시지가 결정의 취소를 구하는 행정소송을 제기하여야 하는 것이나, 청구인은 개별공시지가에 대한 불복을 제기한 바가 없고, 처분청이 관련법령에 따라 이 사건 건축물의 재산세 과세표준을 적법하게 산정한 이상, 비록 이 사건 부동산의 실제 거래가액이 2013년도 이 사건 부동산의 시가표준액에 미치지 못한다고 하더라도 그러한 사실만으로 이 사건 부동산의 재산세 과세표준 산정에 잘못이 있다고 볼 수 없다 할 것이다.

따라서, 처분청이 이 사건 부동산에 대한 재산세 등을 부과한 처분에는 달리 잘못이 없는 것으로 판단된다.

4. 결 론

이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유 없으므로 「지방세기본법」 제123조 제4항과 「국세기본법」 제81조 및 제65조 제1항 제2호에 의하여 주문과 같이 결정한다.