청구인은 서울특별시 ○○구 ○○동 XXX-X번지 소재 대지 243㎡, 건물 509.85㎡【지층 85.68㎡ : 근린생활시설(다방), 1∼2층 213.66㎡ : 근린생활시설(대중음식점), 3~4층 210.51㎡ : 주택】인 겸용주택(이하 “쟁점부동산”이라 한다)을 1998. 4. 27 460,000,000원에 청구외 ○○○에게 양도하였다.

청구인은 쟁점부동산의 실지거래가액인 460,000,00원을 토지는 310,000,000원, 건물은 150,000,000원으로 구분하여 임의평가한 뒤 이중 쟁점부동산에 대하여 3∼4층부분 및 그 부속토지에 대하여는 1세대1주택 비과세로 적용하여 신고하였고, 나머지의 과세되는 건물 및 토지부분에 대하여는 토지는 실지거래가액으로, 건물은 기준시가를 적용하여 1998. 6. 25 자산양도차익예정신고를 하였다.

처분청은 청구인이 쟁점부동산에 대하여 신고한 토지의 실지양도가액은 310,000,000원이나 개별공시지가는 340,200,000원으로 기준시가보다도 적고, 쟁점부동산의 양도당시의 토지와 건물에 대한 실지거래가액 구분이 불분명하다는 이유로 토지와 건물의 기준시가를 적용, 안분하여 토지 372,564,000원, 건물 87,436,000원으로 구분하여 1999. 10. 20 청구인에게 1998년도귀속 양도소득세 10,744,520원을 결정고지하였다.

청구인은 이에 불복하여 2000. 1. 6 이의신청을 거쳐 2000. 4. 20 심판청구를 하였다.

2. 청구주장 및 처분청 의견

가. 청구주장

쟁점부동산의 토지가액이 기준시가보다 낮다는 사유는 전국민이 경험한 바와 같이 청구인이 쟁점부동산을 매도한 1998년 3, 4월에는 IMF사태의 초기로서 부동산가액의 폭락은 물론 거래도 없어 부동산 가액이 50％까지 폭락하였던 시기임에도 처분청이 기준시가의 90％에 해당하는 가액을 저렴하다고 부인함은 이해할 수 없고,

처분청은 청구인이 신고한 쟁점부동산의 토지가액과 건물가액의 구분도 객관성이 없다고 하나 소개인이었던 청구외 ☆☆☆이 확인한 바와 같이 1991년도 건물신축비용이 180,000,000원 정도 소요되는 건물을 150,000,000원에 매도한 데 대하여 이를 시가보다 과다하다고 본 처분청의 결정은 객관적인 기준을 제시하지 못한 주관적인 판단이며,

따라서 처분청이 쟁점부동산의 양도가액인 460,000,000원은 인정하면서도 청구인의 실지거래 토지가액과 건물가액의 구분거래를 부인한 후 토지가액은 시가를 반영한 개별공시지가로, 건물은 시가를 반영하지 아니한 행정자치부 과세시가표준액을 적용, 안분계산함으로써 인해 상대적으로 토지가액이 높게 배분되어 372,564,000원으로 결정되었는데 이는 1998년도 개별공시지가인 340,200,000원보다 과다한 금액이므로 처분청의 당초처분은 부당하다.

나. 처분청 의견

쟁점부동산을 토지와 건물을 함께 양도하고 그 가액이 구분된 매매계약서상의 금액에 대하여 토지의 실지거래가액을 310,000,000원으로 신고하면서 객관적 근거를 제시하지 못하고 있을 뿐만 아니라 검인계약서상에도 토지와 건물을 구분하지 아니하고 일괄기재하였으며, 양도가액 또한 실지거래가액인 460,000,000원이 아닌 350,000,000원으로 기재되어 있고, 쟁점부동산의 양수자인 청구외 ○○○의 거래사실확인서에도 토지와 건물을 구분하지 아니하였음이 확인되는 바,

쟁점부동산의 기준시가와 실지거래가액 중 토지가액이 차지하는 비율을 보면 기준시가에 의한 경우에는 80.99％이고, 실지거래가액에 의한 경우에는 67.39％로서 13.6％포인트 차이가 있고, 청구인이 토지와 건물을 각각 구분하여 평가하였다고 주장하나 그 구분의 신빙성이 없으므로 소득세법 제100조 제2항의 규정에 의거 기준시가에 의하여 안분계산하여 양도소득세를 부과한 이건처분은 정당하다.

3. 심리 및 판단

가. 쟁점

이건심판청구는 처분청이 청구인이 신고한 쟁점부동산의 토지와 건물의 실지거래가액을 부인하면서 토지는 기준시가에 의하여 토지의 가액을 안분하여 계산하고 건물은 건물의 기준시가에 의하여 양도차익을 계산하여 양도소득세를 부과한 이건처분의 당부를 가리는 데 있다.

나. 관련법령

소득세법 제100조【양도차익의 산정】 제1항은 『양도차익을 산정함에 있어서 양도가액 또는 취득가액 중 어느 하나를 실지거래가액에 의하는 때에는 다른 하나도 실지거래가액에 의하여야 하고, 어느 하나를 기준시가에 의하는 때에는 다른 하나도 기준시가에 의하여야 한다. 다만, 대통령령이 정하는 경우로서 양도가액 또는 취득가액 중 어느 하나만의 실지거래가액을 확인할 수 있는 때에는 실지거래가액을 확인할 수 있는 것은 실지거래가액에 의하여야 하고, 실지거래가액을 확인할 수 없는 다른 하나는 대통령령이 정하는 방법에 의하여 환산한 가액에 의하여야 한다』고 규정하고,

같은법 같은조 제2항은 『제1항의 규정을 적용함에 있어서 양도가액 또는 취득가액을 실지거래가액에 의하여 산정하는 경우로서 토지와 건물 등을 함께 취득하거나 양도한 경우에는 이를 각각 구분하여 기장하되 토지와 건물 등의 가액의 구분이 불분명한 때에는 취득 또는 양도당시의 기준시가에 의하여 계산한 가액에 비례하여 안분계산한다. 이 경우 공통되는 취득가액과 양도비용은 당해 자산의 가액에 비례하여 안분계산한다』고 규정하고 있으며,

소득세법시행령 제166조【양도차익의 산정】 ① 법 제100조 제1항 단서에서 “대통령령이 정하는 경우”라 함은 제3항 각호 및 제157조 제5항에 규정된 자산을 양도하는 경우 또는 제4항 각호의 1(제3호의 경우에는 상속 또는 증여받은 자산의 경우에 한한다)의 경우를 말한다.

② 법 제100조 제1항 단서에서 “대통령령이 정하는 방법에 의하여 환산한 가액”이라 함은 다음 각호의 방법에 의하여 환산한 가액을 말한다.

1. 제3항 각호 또는 제157조 제5항에 규정된 자산을 양도한 경우에는 다음 각목에 의하여 계산한 가액

가. 양도당시의 실지거래가액만 확인되는 경우의 취득가액

취득당시의 기준시가

양도당시의 실지거래가액 × ───────────

양도당시의 기준시가

나. 취득당시의 실지거래가액만 확인되는 경우의 양도가액

양도당시의 기준시가

취득당시의 실지거래가액 × ────────────

취득당시의 기준시가

2. 제4항 제1호 및 제2호의 경우에는 다음 각목에 의하여 계산한 가액

가. 양도당시의 실지거래가액만 확인되는 경우의 취득가액

취득당시의 기준시가

양도당시의 실지거래가액 × ────────────────

양도당시의 기준시가(제164조 제7항

의 규정에 해당하는 경우에는

동항의 규정에 의한 양도당시의

기준시가)

나. 취득당시의 실지거래가액만 확인되는 경우의 양도가액

양도당시의 기준시가(제164조 제7항의

규정에 해당하는 경우에는 동항의 규정에

의한 양도당시의 기준시가)

취득당시의 실지거래가액 × ────────────────────

취득당시의 기준시가

3. (생략)

③~⑥ (생략)

다. 사실관계 및 판단

(1) 청구인은 1990. 2. 22 매매를 원인으로 하여 1990. 5. 7 청구외 ◎◎◎로부터 310,000,000원에 주택을 취득한 후 주택을 멸실하고 동 토지위에 겸용주택을 1991. 5. 11 신축(취득)하였고, 청구인은 쟁점부동산을 1998. 4. 27 청구외 ○○○에게 460,000,000원에 양도하였으며, 이에 대하여는 당사자간에 다툼이 없다.

(2) 청구인은 쟁점부동산의 양도가액을 460,000,000원으로 하여 토지는 310,000,000원, 건물은 150,000,000원으로 임의산정하여 이 중 1세대1주택 비과세대상인 쟁점부동산의 3∼4층인 주택과 그 부속토지에 대하여는 비과세대상으로 신고하고, 과세대상이 되는 토지가액을 181,994,000원, 건물가액을 기준시가인 57,473,280원으로 하여 쟁점부동산의 양도가액으로 신고하였으며, 쟁점부동산의 취득가액을 1세대1주택으로 비과세되는 부분을 제외한 토지는 182,463,900원, 건물은 기준시가인 45,499,680원으로 각각 신고하였고, 쟁점부동산의 주택부분에 대한 1세대1주택 비과세적용에 대하여는 당사자간에 다툼이 없다.

(3) 처분청은 청구인이 쟁점부동산의 양도가액을 실지거래가액으로 신고한 460,000,000원은 사실로 인정하였으나 청구인이 신고한 토지와 건물에 대한 실지거래가액은 이를 구분할 수 있는 객관적인 기준이 없어 그 구분이 불분명하다며 청구인의 쟁점부동산의 양도가액 신고내용을 부인하고 소득세법 제100조 제2항의 규정에 따라 토지와 건물의 기준시가를 기준으로 안분계산하여 1세대1주택 비과세대상인 토지와 주택부분을 제외한 토지가액은 218,724,460원으로, 건물에 대하여는 기준시가인 53,881,200원으로 결정하여 양도가액을 276,197,740원으로 결정하였고, 쟁점부동산 중 1세대1주택 비과세대상인 토지와 주택부분을 제외한 토지의 취득가액은 182,463,900원, 건물은 기준시가인 45,499,680원으로 하여 취득가액을 227,963,580원으로 결정하였음이 이건관련 과세기록에 의하여 확인된다.

(4) 청구인이 제시한 쟁점부동산의 매매계약서상 토지가액 310,000,000원과 건물가액 150,000,000원 합계 460,000,000원으로 기재되어 있고, 쟁점부동산을 중개한 청구외 ☆☆☆도 위의 사실을 확인하고 있으나 검인계약서상에는 쟁점부동산의 토지와 건물을 구분하지 않고 총액 350,000,000원으로 일괄기재하였을 뿐만 아니라 토지와 건물을 구분하여 평가한 객관적인 근거를 제시하지 못하고 있으며, 쟁점부동산의 양수인인 청구외 ○○○의 거래사실확인서에도 토지와 건물을 구분하지 아니하였음이 이건관련 과세기록 및 서울지방국세청의 이의신청결정서등에 의하여 확인되고 있다.

(5) 따라서 위의 사실관계 등을 종합하여 볼 때 청구인은 쟁점부동산의 토지와 건물에 대하여 각각 구분하여 거래하였다고 주장하고 있으나 토지와 건물의 양도가액 구분이 불분명하고 신빙성이 없으므로 처분청이 이를 부인하고 소득세법 제100조 제2항의 규정에 의거 기준시가에 의하여 토지의 취득가액을 안분계산하고 건물에 대하여는 기준시가에 의하여 양도차익을 계산한 당초처분은 정당한 것으로 판단된다.

라. 결론

이건심판청구는 심리결과 청구인의 주장이 이유 없으므로 국세기본법 제81조 및 제65조 제1항 제2호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.