가. 청구인은 OOO부터 OOO이라는 상호로 OOO에서 부동산매매 및 개발업을 영위하는 자로서, OOO 전 33,669㎡, 같은 리 OOO 임야 29,343㎡, 같은 리 OOO 임야 4,242㎡ 합계 67,254㎡를 취득하고, 이를 아래 <표1>과 같이 26필지로 분할하여 이 중 25필지 합계 63,718㎡(이하 “쟁점토지”라 한다)를 OOO 외 10명에게 양도하고 OOO 소유권이전등기를 하였으나, 쟁점토지의 매매와 관련된 수입금액을 신고하지 아니하였다.

나. 처분청은 OOO 청구인에 대한 세무조사를 실시한 결과, 쟁점토지와 관련된 부동산매매계약서가 없거나 계약서를 작성한 후 분할하여 소유권을 이전하는 등 매매대금이 부동산등기부에 등재된 거래가액과 다르거나 불분명한바, 아래 <표1>과 같이 부동산등기부에 등재된 거래가액을 기준으로 하여 합계 OOO을 쟁점토지 매매와 관련된 2012년 귀속 총수입금액으로 하고, 취득대금, 묘지이전비 등을 필요경비로 추인하여, OOO 청구인에게 2012년 귀속 종합소득세 OOO을 경정·고지하였다.

다. 청구인은 이에 불복하여 OOO 이의신청을 거쳐 OOO. 심판청구를 제기하였다.

<표1> 등기부등본 상 쟁점토지 매매목록

2. 청구인 주장 및 처분청 의견

가. 청구인 주장

청구인은 쟁점토지 매매계약시 쟁점토지상 진입도로, 상하수도 등 기반공사의 공사대금을 포함하여 매매계약을 체결하였으나, 쟁점토지로의 진입도로 소유자들이 갑자기 진입도로를 사용하지 못하도록 폐쇄함에 따라 공사를 하여 주지 못하는 상황에 처하였고, 매수인들에게 쟁점토지의 등기를 이전하여 준 후에도 공사를 완료하지 못하여 매매계약금액 중 공사대금 상당액을 지급받지 못하였는바, 그 수입금액의 귀속시기가 도래하지 아니하였음에도, 공사대금으로 볼 수 있는 금액에 대한 적극적인 조사를 이행하지 아니하고 등기부상 거래가액 전체를 쟁점토지의 양도가액으로 보아 2012년 귀속 종합소득세를 과세한 처분은 부당하다.

나. 처분청 의견

청구인은 토지매매대금 중 일부가 공사용역에 대한 대가로서 그 대금을 모두 지급받지도 못하였는바, 수입귀속시기가 도래하지 아니하여 과세가 부당하다고 주장하나, 청구인이 쟁점토지를 양도하는 조건으로 쟁점토지의 조성과 관련된 비용을 원 토지가액에 추가하여 매매금액을 약정하였다면, 전체금액을 양도가액으로 적용한 것은 적법한 처분이고, 쟁점토지의 소유권이 이전되어 그 수입귀속시기가 도래한 이상 매수자들이 청구인에게 공사대금을 지급하였는지 여부는 당사자들 간의 채권 채무에 관한 사항으로 이 건 부과처분과는 무관한바, 청구주장은 이유 없다.

3. 심리 및 판단

가. 쟁점

청구인이 등기부상 매매가액으로 쟁점토지를 양도하여 2012년 귀속 사업수입금액을 얻은 것으로 보아 종합소득세를 과세한 처분의 당부

나. 관련 법령

(1) 소득세법 제19조【사업소득】 ① 사업소득은 해당 과세기간에 발생한 다음 각 호의 소득으로 한다.

6. 건설업에서 발생하는 소득

12. 부동산업 및 임대업에서 발생하는 소득. 다만, 지역권 등 대통령령으로 정하는 권리를 대여함으로써 발생하는 소득은 제외한다.

(2) 소득세법 시행령 제48조【사업소득의 수입시기】사업소득의 수입시기는 다음 각 호에 따른 날로 한다.

5. 건설·제조 기타 용역(도급공사 및 예약매출을 포함하며, 이하 이 호에서 "건설등"이라 한다)의 제공

용역의 제공을 완료한 날(목적물을 인도하는 경우에는 목적물을 인도한 날). 다만, 계약기간이 1년 이상인 경우로서 기획재정부령이 정하는 경우에는 기획재정부령이 정하는 작업진행률(이하 "작업진행률"이라 한다)을 기준으로 하여야 하며, 계약기간이 1년 미만인 경우로서 기획재정부령이 정하는 경우에는 작업진행률을 기준으로 할 수 있다.

11. 제1호부터 제10호까지 및 제10호의2부터 제10호의4까지에 해당하지 아니하는 자산의 매매

대금을 청산한 날. 다만, 대금을 청산하기 전에 소유권 등의 이전에 관한 등기 또는 등록을 하거나 해당 자산을 사용수익하는 경우에는 그 등기·등록일 또는 사용수익일로 한다.

다. 사실관계 및 판단

(1) 처분청이 제시한 쟁점토지의 부동산등기부등본에 의하면, 상기 <표1>의 매매목록①∼⑪에 대한 취득자, 거래가액, 등기이전일 등이 모두 확인되고, 처분청은 청구인이 제출한 계약서 등 증빙서류만으로는 쟁점토지의 매매경로, 실제거래가액 등을 파악하기 어려운바, 등기부등본에 등재된 사실을 기초로 하여 등기이전일을 수입금액의 귀속시기로, 등기부 상 거래가액을 총수입금액으로 보아 2012년 귀속 종합소득세 과세표준 및 세액을 경정한 것으로 나타난다.

(2) 매매목록① 관련 매매계약서에 의하면, 총 매매대금 OOO은 거래대상 토지 3,500평에 대하여 평당 OOO으로 하여 산정한 것으로 보이고, 그 특약사항에 ‘위 매매금액은 토지비로 OOO, 도로개선토목비로 OOO을 책정한 금액’이라고 기재되어 있는 것으로 확인된다.

(3) 청구인이 제출한 쟁점토지 매수인 중 OOO 외 7명의 확인서에 의하면, 해당 매수인들은 모두 청구인이 부지정리 및 도로개설, 상하수도 설치 등을 하여 주는 조건으로 쟁점토지를 매입하였음을 확인한 것으로 나타난다.

(4) 이상의 사실관계 및 관련 법령 등을 종합하여 살피건대, 처분청은 청구인이 공사이행을 조건으로 쟁점토지를 매매하였다고 하더라도 소유권이전등기일에 전체 거래가액에 대한 수입귀속시기가 도래한 이상 동 가액을 2012년 귀속 수입금액으로 보아 종합소득세를 과세한 처분은 정당하다는 의견이나,

쟁점토지는 진입도로, 상하수도 등의 기반시설이 갖춰지지 아니한 전 또는 임야로서 이를 주택용지 등으로 사용하기 위해서는 반드시 기반시설공사가 필요할 것으로 보이는 점, 매매목록① 관련 계약서에 의하면 기반시설공사를 특약사항으로 하여 토지매매계약이 체결되었고 공사대금을 토지대금과는 별도로 책정한 것으로 보이는 점, OOO 외 6명이 위와 같은 취지의 확인서를 제출하여 다른 계약 건도 공사대금을 별도로 책정하여 계약을 체결하였다는 청구주장에 신빙성이 있는 점, 쟁점토지의 매매계약은 형식적으로는 토지매매계약의 형식을 취하고 있으나, 실질적으로는 토지의 공급계약과 공사용역계약이 결합된 형태로 보이는 점 등에 비추어 처분청이 등기부상 거래가액 전체에 대하여 쟁점토지 양도가액으로서 2012년에 그 수입귀속시기가 도래한 것으로 보아 2012년 귀속 종합소득세를 과세한 처분은 잘못이 있는 것으로 판단된다.

따라서, 처분청이 쟁점토지 매매가액에 포함된 공사용역의 대가와 그 지급시기 및 용역의 제공이 완료되었는지 여부 등을 재조사하여그 결과에 따라 과세표준과 세액을 경정함이 타당한 것으로 판단된다.

또한, 토지매매수입의 경우 귀속시기는 매매대금을 청산한 날이고, 다만, 대금을 청산하기 전에 소유권 등의 이전에 관한 등기 또는 등록을 하거나 해당 자산을 사용수익하는 경우에는 그 등기·등록일 또는 사용수익일로 하는 것인데, 상기 매매목록⑤에 기재된 OOO부터 260-22까지 토지의 경우 소유권이전등기일이 OOO으로 확인되고, 달리 2012년에 토지의 대금이 청산되었다거나 매수자가 사용수익하였다는 등의 사실이 확인된 바 없으므로, 처분청이 해당 토지의 매매대금 청산 및 사용수익 여부 등 수입시기를 재조사하여, 그 결과에 따라 과세표준과 세액을 경정함이 타당할 것으로 판단된다.

4. 결론

이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유 있으므로 「국세기본법」 제81조 및 제65조 제1항 제3호에 의하여 주문과 같이 결정한다.