본인은 ○○구 ○○동에 빌딩을 소유하고 부동산임대업을 하는 자로서 임차인이 어려운 사항에 처하여 임차인의 사정을 고려하여 새로운 임대차 계약을 체결하고자 합니다.

<현황>

1. 본인은 본인소유 ○○구 ○○동에 위치한 건물 지하 1층을 A(단란주점 경영)에게 2000.11.14일부터 2001.11.30까지 1년간 임대하기로 계약을 체결하였음(보증금 4억원, 월 임대료 2,000만원, 관리비별도, 보증금 및 월임대료 연체시 5%의 연체이자 부과)

2. 임차인 A는 입주후 영업이 부진하여 당초 계약한 임대보증금 4억원 중 3억원만을 입금하고 임대료는 2001.6월까지만 납입하여 미지급 임차료와 이에따른 연체금이 보증금 3억원을 초과하게 된 상태에서 임대기간이 만료되었음.

3. 본인은 임차인 A의 영업부진 등 어려운 사정을 감안하고 A를 대신할 새로운 임차인을 찾기 어려운 점을 고려하여 2001.12월말로 미수임대료를 보증금 3억원과 상계하고 남은 미수임대료를 감하여 주기로함.

4. 2001.12월은 종전계약대로 2002년 1월부터 새로운 계약을 체결하여 보증금 2억원에 월임대료 1,200만원을 받기로 하되 보증금은 20개월 동안 매월 1,000만원씩 균등액을 입금하기로 함.

<질의내용>

1. 2001년 미수임대료 중 보증금과 상계한 후 잔염임대료를 감해 주었을 경우 손비인정이 가능한지요 또한 손비인정을 받기 위해서 어떤 증빙서류가 필요한지요 ?

2. 2002년 1월부터 상기와 같이 기존 임대조건보다 임차인에게 현저히 유리한 조건으로 재개약을 체결할 경우 세무상 문제가 없는지요

(단, 임차인과 임대인간 특수관계는 없으며 동일 건물 내 타 입주자는 현조건으로 계속 임대중임)

2. 질의내용에 대한 자료

가. 관련 조세 법령 (법률, 시행령, 시행규칙, 기본통칙)

○ 소득세법 제24조 【총수입금액의 계산】

① 거주자의 각 소득에 대한 총수입금액의 계산은 당해연도에 수입하였거나 수입할 금액의 합계액에 의한다. (1994. 12. 22 개정)

② 제1항의 경우 금전 외의 것을 수입하는 때에는 그 수입금액을 그 거래 당시의 가액에 의하여 계산한다. (1994. 12. 22 개정)

③ 총수입금액의 계산에 있어서 수입하였거나 수입할 금액의 범위와 계산 또는 확정시기에 관하여 필요한 사항은 대통령령으로 정한다. (1994. 12. 22 개정)

○ 소득세법시행령 제47조 【부동산임대소득의 수입시기】

부동산임대소득에 대한 총수입금액의 수입할 시기는 다음 각호에 규정하는 날로 한다.

1. 계약 또는 관습에 의하여 지급일이 정하여진 것

그 정하여진 날

2. 계약 또는 관습에 의하여 지급일이 정하여지지 아니한 것

그 지급을 받은 날

3. 임대차계약에 관한 쟁송(미불임대료의 청구에 관한 쟁송을 제외한다)에 대한 판결ㆍ화해 등으로 인하여 소유자 등이 받게 되어 있는 이미 경과한 기간에 대응하는 임대료상당액(지연이자 기타 손해배상금을 포함한다) 판결ㆍ화해 등이 있은 날. 다만, 임대료에 관한 쟁송의 경우에 그 임대료를 변제하기 위하여 공탁된 금액에 대하여는 제1호에 규정하는 날로 한다.

○ 부가가치세법시행령 제52조 【부당대가 및 에누리 등의 범위】

① 법 제13조 제1항 제3호 및 제3호의 2에 규정하는 부당하게 낮은 대가는 사업자가 그와 특수관계 있는 자와의 거래에 있어서 재화와 용역의 공급가액에 대한 조세의 부담을 부당하게 감소시킬 것으로 인정되는 시가보다 낮은 대가로 한다. (2001. 12. 31 개정)

나. 유사사례(판례, 심판례, 심사례, 예규)

○ 부가22601-357,1990.3.23.

사업자가 그 대가를 받지 아니하고 타인에게 공급하는 용역에 대하여는 부가가치세가 과세되지 아니하는 것이나, 귀 질의의 경우와 같이 사업자가 부동산 임대용역을 공급하고 그 대가를 확정한 후 당해 대가의 전부 또는 일부를 면제하여 주는 경우에는 그러하지 아니하는 것입니다.

○ 부가46015-1496,1999.05.26

사업자가 특수관계있는 자에게 부동산임대용역을 공급하고 부당하게 낮은 대가를 받거나 받지 아니하는 경우 당해 용역 공급에 대한 부가가치세 과세표준은 당해 사업자와 특수관계없는 자와의 정상적인 거래에 있어 형성되는 가격으로 하는 것임.

○ 부가46015-2338,1997.10.15

1. 사업자가 부동산 임대용역을 공급하고 전세금 또는 임대보증금을 받은 경우에는 부가가치세법 제13조 제1항 제2호의 규정에 의하여 금전 이외의 대가를 받는 것으로 보아 부가가치세법 시행령 제49조의 2 제1항의 규정에 의한 간주임대료를 계산하는 것임.

2. 이 경우 임대사업자가 임차인으로부터 임대료를 지급받지 못하여 임대료가 연체된 경우에도 전세금 또는 임대보증금에 대한 간주임대료 계산시에는 지급받지 못한 동임대료를 당해 전세금 또는 임대보증금에서 차감하지 아니하는 것임.