가. 청구인은 아래 <표1>과 같이 2009.12.28. 박OOO와 공동(각 2분의 1 지분)으로 이OOO으로부터 OOO 외 6필지 합계 3,730㎡(이하 “쟁점토지”라 한다)를 취득하였고, 이 중 OOO 지상에 건물 396㎡(이하 “쟁점건물”이라 하고, 쟁점토지와 함께 “쟁점부동산”이라 한다)를 2010.7.17. 신축하여 보유하다가, 2013.8.13. 쟁점부동산을 현물출자로 양도한바, 쟁점부동산 중 청구인의 지분(2분의 1)의 양도에 대하여 양도가액 OOO, 취득가액을 OOO으로 하여 양도소득세를 신고하였다.

OOO

나. 처분청은 청구인에 대한 양도소득세 조사결과, 청구인이 쟁점부동산의 지분의 취득가액으로 신고한 OOO 중 OOO을 과다 신고한 것으로 보아 이를 취득가액에서 제외하여 2014.11.12. 청구인에게 2013년 귀속 양도소득세 OOO을 경정·고지하였다.

다. 청구인은 이에 불복하여 2015.1.15. 이의신청을 거쳐 2015.5.12. 심판청구를 제기하였다.

2. 청구인 주장 및 처분청 의견

가. 청구인 주장

처분청은 청구인이 신고한 쟁점부동산 지분의 취득가액 OOO 중 쟁점금액인 OOO을 부인하였으나, 이는 청구인이 박OOO와 공동으로 임OOO의 중개로 쟁점부동산을 OOO에 취득하면서, 과거에 다른 부동산의 취득을 위해 임OOO에게 지급하였던 금액 OOO을 쟁점부동산의 계약금으로 대체한 것이므로, 쟁점부동산의 취득가액으로 인정되어야 한다.

청구인 입장에서는 박OOO와 함께 OOO의 취득계약서를 작성하고 OOO을 지급(사후 반환받은 바도 없다)하여 쟁점부동산을 취득하였고, 이후 쟁점부동산을 타인에게 양도한 것이 아니라 법인전환하였으므로 발생한 소득이 없다. 따라서, 처분청이 계약금으로 대체된 쟁점금액을 취득가액에서 부인하여 양도소득세를 추징한 것은 부당하다.

나. 처분청 의견

청구인은 임OOO의 중개로 쟁점부동산을 취득하면서 과거에 다른 부동산을 취득하기 위해 그에게 지급하였던 금액 OOO을 쟁점부동산의 계약금으로 대체한 것이라고 주장하나,

쟁점부동산의 공장건물 건축업자 최OOO의 진술에 의하면, 쟁점부동산 계약서에 계약금 대체금액으로 명시된 OOO은 쟁점부동산 취득과 아무 상관이 없는 금액으로서, 임OOO이 사기죄로 피소되는 것을 면하기 위해 작성한 것이고, 최OOO이 임OOO과 금전적으로 거래한 금액은 아니라고 진술하였다. 따라서, OOO 중 쟁점부동산의 청구인 지분에 해당하는 쟁점금액을 취득가액에서 부인하여 청구인에게 양도소득세를 부과한 처분은 정당하다.

3. 심리 및 판단

가. 쟁점

쟁점부동산의 청구인 지분 취득가액 중 쟁점금액을 부인한 처분의 당부

나. 관련 법률 : <별지> 기재

다. 사실관계 및 판단

(1) 심리자료에 의하면, 쟁점부동산의 양도에 관하여 아래와 같은 사실이 나타난다.

(가) 청구인은 박OOO와 각 2분의 1 지분으로 2009.12.28. 이OOO으로부터 쟁점부동산을 취득하였고, 2013.8.13. 현물출자로 양도한바, 쟁점부동산 전체의 취득가액은 OOO임을 전제로, 청구인 지분(2분의 1)의 양도가액은 OOO, 취득가액은 OOO, 필요경비는 OOO, 양도차익은 OOO으로 하여 양도소득세를 신고(과세미달)하였다.

(나) 처분청은 청구인에 대한 양도소득세 조사결과, 쟁점부동산 전체의 취득가액은 쟁점토지분 OOO, 쟁점건물분 OOO 합계 OOO이고, 청구인이 주장하는 쟁점부동산 전체의 취득가액 OOO 중 계약금 명목의 OOO은 쟁점부동산 취득과 직접 관련성이 없는 것으로 보아, 청구인이 신고한 쟁점부동산의 지분(2분의 1) 취득금액 OOO 중 쟁점금액 OOO을 부인하였다.

(2) 청구인이 쟁점부동산 취득시 실제 작성하였다고 주장하는 매매계약서에 의하면, 계약일자는 2009.9.9.이고, 당사자는 매도인 이OOO, 대리인 최OOO, 매수인 청구인·박OOO이며, 대상물은 쟁점부동산, 그 매매가액은 OOO이고, 특약 제3항에 ‘계약금 OOO은 임OOO 지급한 계약금을 매수인이 양수함’이라는 내용이 기재되어 있다.

(3) 처분청이 과세근거로 제시한 매매계약서에 의하면, 계약일자는 2009.9.7.이고, 당사자는 매도인 이OOO, 매수인 청구인 외 1, 매수인 대리인 서OOO이며, 대상물은 쟁점토지, 그 매매가액은 OOO이고, 달리 특약사항은 기재되어 있지 아니한 것으로 나타난다.

(4) 청구인의 구체적인 주장은 다음과 같다.

(가) 청구인과 박OOO는 쟁점부동산을 취득하기 이전인 2008.2.18. 임OOO을 통하여 OOO 외 3필지(이하 “쟁점외토지”라 한다)를 OOO에 취득하기로 하고, 이를 위하여 청구인이 임OOO의 대리인(조카)인 이OOO에게 아래 <표2>와 같이 쟁점금액을 지급하는 등 OOO을 지급하였으나, 임OOO이 쟁점외토지에 대하여 고의로 이중 계약을 체결함으로써 청구인과 박OOO가 이를 취득하지 못한 상태에서 임OOO이 잠적하였다.

OOO

(나) 청구인과 박OOO는 이후 최종적으로 임OOO을 통하여 쟁점부동산을 취득하게 되어 쟁점부동산에 대한 매매계약서를 최OOO과 작성하게 되었는데, 매매계약서상 ‘계약금 OOO을 매수인이 양수함’이라는 조건으로 쟁점금액 포함 OOO을 계약금으로 대체하기로 하였고, 이에 청구인은 임OOO과 최OOO이 서로 채권채무가 있는 것으로 생각하였으며, 쟁점부동산 매매대금 OOO이 임OOO, 최OOO, 이OOO 사이에 어떻게 나누었는지 알지 못한다.

(5) 처분청의 2014.7.7.～2014.8.10. 양도소득세 조사종결 보고서에 의하면, 처분청이 계약금 OOO을 쟁점부동산의 취득가액에서 부인한 근거는 아래와 같다.

(가) 임OOO에게 지급한 금액 OOO은 매도인 대리인 최OOO과 작성한 매매계약서를 근거로 계약금으로 대체하여 쟁점부동산 취득원가에 포함하였으나, 최OOO의 진술에 의하면 ‘임OOO이 사기혐의로 피소 처지에 있어 박OOO와 각각 OOO씩 OOO을 계약금으로 대체하고 건축비 OOO, 토지비용 OOO으로 총 매매계약금액을 OOO으로 작성하였으며, 실제 쟁점토지 비용 OOO, 쟁점건물 건축비용 OOO이 실경비’라고 진술하였다.

(나) 임OOO에게 지급한 금액은 쟁점부동산 취득 이전 계약한 부동산의 계약금으로 사실상 임OOO이 계약의 미이행으로서 인한 대손금 성격일 뿐 쟁점부동산의 토지매입비용 또는 건축비에 기여한 금액은 전혀 아닌바, 이를 쟁점부동산의 취득원가에서 제외함이 타당하다.

(6) 처분청이 최OOO에 대하여 조사한 진술서의 주요내용은 아래와 같고, 임OOO에 대한 조사내용은 제시되지 아니하였다.

(가)임OOO이 쟁점토지가 있으니 이를 매입하여 공장건물을 신축하여 달라고 부탁하여 계약에 관여하였고, 매도인 이OOO은 만나본 사실이 없으며, 최OOO 자신은 청구인 및 박OOO에게 건축허가를 득하여 쟁점건물을 신축하여 주었다.

(나) 청구인·박OOO가 쟁점토지 전체를 OOO에 매입하기로 하여 이OOO에게 모두 지급하였고, 최OOO은 청구인·박OOO로부터 OOO을 받고 토목공사부터 건물준공까지 공사를 하기로 하였으나, 쟁점건물 준공 및 소유권이전을 완료한 상태에서 박OOO로부터 OOO을 지급받지 못하였다.

(다) 청구인 제시 매매계약서(2009.9.9.) 특약 제3항의 의미는, 임OOO이 선금으로 받은 OOO 때문에 청구인·박OOO로부터 사기죄로 구속될 위기에 처하여 선금을 계약금조로 대체하여 주고 청구인·박OOO는 1～2년전에 임OOO에게 지급한 금액을 받은 형식으로 계약금에 대체한 것이며, 쟁점토지를 실제로 소개한 임OOO이 요구한 사항일 뿐 건축비용 및 쟁점토지 대금과는 직접 관련이 없다.

(라) 청구인이 건축비 포함 OOO으로 보이기 위하여 청구인·박OOO가 이OOO의 계좌에 OOO을 입금하였는지는 알지 못한다.

(7) 처분청은 청구인·박OOO의 쟁점부동산 취득대금과 관련하여, 쟁점금액이 포함된 계약금 명목 OOO을 제외하고, 아래와 같이 OOO이 매도인 이OOO 및 그 대리인 최OOO에게 지급되었다고 조사한 것으로 나타난다.

(가) 박OOO는 2009.9.7. OOO, 2009.10.21. OOO, 2009.10.21. OOO, 2009.10.21. OOO 합계 OOO을 이OOO에게 지급하였다.

(나) 청구인·박OOO는 2009.12.28. 각 OOO씩 OOO을 이OOO 명의로 대출받은 후 그 중 OOO을 최OOO의 시매부 김OOO에게 이체하였다OOO.

(다) 청구인은 2010.5.10. OOO, 2010.9.8. 및 2010.9.8. OOO 합계 OOO을 최OOO 측 김OOO, 안OOO에게 이체하였다.

(8) 처분청은 청구인이 임OOO에게 지급한 쟁점금액을 기타소득으로 과세자료 통보한 것으로 나타난다.

(9) 이상의 사실관계 및 관련 법률 등을 종합하여 살피건대, 처분청은 쟁점금액이 임OOO에 대한 대손금일 뿐 쟁점부동산의 취득과는 무관하다는 의견이나,

청구인과 박OOO는 쟁점금액을 포함하여 쟁점부동산을 OOO에 취득하기로 하는 부동산매매계약서(2009.9.9.)를 작성하였다고 주장하고 그 계약서를 제시하는 점, 해당 계약서상으로 쟁점금액 포함 OOO을 계약금으로 대체한다는 취지의 내용이 기재되어 있는 것으로 보이는 점, 처분청은 청구인이 이OOO을 통하여 임OOO에게 쟁점금액을 지급한 사실은 부인하지 아니하고 임OOO에게 기타소득 과세자료로 통보한 점, 최OOO은 ‘쟁점금액이 쟁점부동산의 취득과는 무관하고 임OOO이 사기죄로 피소되는 것을 면하기 위해 작성한 것이며, 최OOO이 임OOO과 금전적으로 거래한 금액은 아니라’고 진술하였으나, 실제 쟁점부동산 거래의 성사에 중요한 역할을 담당한 임OOO에 대한 조사 내용은 제시되지 아니한 점 등에 비추어 임OOO에 대한 확인 등을 통하여 쟁점금액이 쟁점부동산의 취득대금으로 대체되었는지 여부를 재조사하여 그 결과에 따라 과세표준 및 세액을 경정함이 타당하다고 판단된다.

4. 결론

이건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유 있으므로 「국세기본법」제81조 및 제65조 제1항 제3호에 의하여 주문과 같이 결정한다.

(1) 소득세법 제97조【양도소득의 필요경비 계산】① 거주자의 양도차익을 계산할 때 양도가액에서 공제할 필요경비는 다음 각 호에서 규정하는 것으로 한다.

1. 취득가액

가. 제94조 제1항 각 호의 자산 취득에 든 실지거래가액. 다만, 제96조 제2항 각 호 외의 부분에 해당하는 경우에는 그 자산 취득 당시의 기준시가

나. 가목 본문의 경우로서 취득 당시의 실지거래가액을 확인할 수 없는 경우에는 대통령령으로 정하는 매매사례가액, 감정가액 또는 환산가액

2. 자본적 지출액 등으로서 대통령령으로 정하는 것

3. 양도비 등으로서 대통령령으로 정하는 것

② 제1항에 따른 양도소득의 필요경비는 다음 각 호에 따라 계산한다.

1. 취득가액을 실지거래가액에 의하는 경우의 필요경비는 다음 각 목의 금액에 제1항 제2호 및 제3호의 금액을 더한 금액으로 한다.

가. 제1항 제1호 가목 본문에 따르는 경우에는 해당 실지거래가액

나. 제1항 제1호 나목 및 제114조 제7항에 따라 환산가액에 의하여 취득 당시의 실지거래가액을 계산하는 경우로서 법률 제4803호 소득세법 개정법률 부칙 제8조에 따라 취득한 것으로 보는 날(이하 이 목에서 "의제취득일"이라 한다) 전에 취득한 자산(상속 또는 증여받은 자산을 포함한다)의 취득가액을 취득 당시의 실지거래가액과 그 가액에 취득일부터 의제취득일의 의제취득일의 전날까지의 보유기간의 생산자물가상승률을 곱하여 계산한 금액을 합산한 가액에 의하는 경우에는 그 합산한 가액

다. 제7항 각 호 외의 부분 본문에 의하는 경우에는 해당 실지거래가액

2. 그 밖의 경우의 필요경비는 제1항 제1호 가목 단서, 같은 호 나목(제1호 나목이 적용되는 경우는 제외한다), 제7항(제1호 다목이 적용되는 경우는 제외한다) 또는 제114조 제7항(제1호 나목이 적용되는 경우는 제외한다)의 금액에 자산별로 대통령령으로 정하는 금액을 더한 금액. 다만, 제1항 제1호 나목에 따라 취득가액을 환산가액으로 하는 경우로서 가목의 금액이 나목의 금액보다 적은 경우에는 나목의 금액을 필요경비로 할 수 있다.

가. 제1항 제1호 나목에 따른 환산가액과 본문 중 대통령령으로 정하는 금액의 합계액

나. 제1항 제2호 및 제3호에 따른 금액의 합계액