가. 청구인은 1993.3.9. OOO개발주식회사(이하 “OOO개발”이라 한다)로부터 취득한 OOO(이하 “쟁점토지”라 한다)를 2010.10.27. 최OOO에게 OOO원에 양도하고, 취득가액을 OOO원으로 하여 양도소득세 OOO원을 신고·납부하였다.

나. 처분청은 취득가액이 불분명하다고 보아 기준시가에 의한 환산취득가액 OOO원을 적용하여 2011.8.9. 청구인에게 2010년 귀속 양도소득세 OOO원을 경정·고지하였다.

다. 청구인은 이에 불복하여 2011.10.10. 심판청구를 제기하였다.

2. 청구인 주장 및 처분청 의견

가. 청구인 주장

청구인은 쟁점토지의 환매권을 1993.2.26. 환매권자인 김OOO로부터 OOO원에 취득하고, 쟁점토지를 1993.3.9. OOO개발로부터 OOO억원에 매입하였던바, 김OOO은 쟁점토지를 1989.6.29. OOO개발에 아파트 부지로 양도하면서 OOO개발로부터 아파트 개발 후 잔여 부지 중 최고 요지에 대한 환매권을 부여받았고, 청구인은 환매권 보유자인 김OOO로부터 환매권을 OOO원에 취득하였다. 청구인은 양도소득세 신고시 취득가액 OOO억원에 대한 부동산매매계약서를 찾지 못하여 부득이 환산가액 OOO원을 적용하고 환매권 OOO원에 합산하여 OOO원을 취득가액으로 신고하였으나, 부동산매매계약서가 발견되어 제출하니 실지 취득가액 OOO원을 적용하여 과세하여야 한다.

나. 처분청 의견

양도소득세 계산시 취득가액은 실지거래가액으로 하고, 실지거래가액을 확인할 수 없는 경우에는 대통령령이 정하는 환산가액을 취득가액으로 할 수 있는바, 이 건의 경우 쟁점토지의 실지취득가액을 확인할 수 있는 금융자료 등 증빙이 없고, 심리과정에서 제출된 부동산매매계약서 및 환매권 매입 영수증은 신빙성이 결여된 것으로서 실지취득가액이 확인되지 않으므로 「소득세법 시행령」 제176조의2 제2항 제2호에 의하여 취득가액을 기준시가로 환산하여 과세한 당초 처분은 정당하다.

3. 심리 및 판단

가. 쟁점

실지거래가액이 불분명하다고 보아 환산취득가액을 적용하여 과세한 처분의 당부

나. 관련 법령

⑴ 소득세법(2010.12.27. 법률 제10408호로 개정되기 전) 제97조(양도소득의 필요경비 계산) ① 거주자의 양도차익을 계산할 때 양도가액에서 공제할 필요경비는 다음 각 호에서 규정하는 것으로 한다.

1. 취득가액

가. 제94조제1항 각 호의 자산 취득에 든 실지거래가액. 다만, 제96조제2항 각 호 외의 부분에 해당하는 경우에는 그 자산 취득 당시의 기준시가

나. 가목 본문의 경우로서 취득 당시의 실지거래가액을 확인할 수 없는 경우에는 대통령령으로 정하는 매매사례가액, 감정가액 또는 환산가액

제114조(양도소득과세표준과 세액의 결정ㆍ경정 및 통지) ④ 납세지 관할세무서장 또는 지방국세청장은 제1항부터 제3항까지의 규정에 따라 양도소득과세표준과 세액을 결정 또는 경정하는 경우에는 제96조 및 제97조의 규정에 따른 가액에 의하여야 한다.

⑦ 제4항부터 제6항까지의 규정을 적용함에 있어서 양도가액 또는 취득가액을 실지거래가액에 의하는 경우로서 대통령령이 정하는 사유로 장부 기타 증빙서류에 의하여 당해 자산의 양도당시 또는 취득당시의 실지거래가액을 인정 또는 확인할 수 없는 경우에는 대통령령이 정하는 바에 따라 양도가액 또는 취득가액을 매매사례가액, 감정가액, 환산가액(실지거래가액ㆍ매매사례가액 또는 감정가액을 대통령령이 정하는 방법에 의하여 환산한 취득가액을 말한다) 또는 기준시가 등에 의하여 추계조사하여 결정 또는 경정할 수 있다.

⑵ 소득세법 시행령 제163조(양도자산의 필요경비) ⑫ 법 제97조제1항제1호나목에서 “대통령령으로 정하는 매매사례가액, 감정가액 또는 환산가액”이란 제176조의2제2항부터 제4항까지의 규정에 따른 가액을 말한다.

제176조의2(추계결정 및 경정) ① 법 제114조 제5항 본문에서 “대통령령이 정하는 경우”란 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우를 말한다.

1. 양도 또는 취득당시의 실지거래가액의 확인을 위하여 필요한 장부ㆍ매매계약서ㆍ영수증 기타 증빙서류가 없거나 그 중요한 부분이 미비된 경우

② 법 제114조 제7항에서 “대통령령이 정하는 방법에 의하여 환산한 취득가액” 이라 함은 다음 각호의 방법에 의하여 환산한 취득가액을 말한다.

2. 법 제96조 제1항 및 동조 제2항 제1호 내지 제9호(제6호의 규정은 제4항의 규정에 의한 의제취득일 전에 취득한 자산에 한하여 적용한다)의 규정에 의한 토지ㆍ건물 및 부동산을 취득할 수 있는 권리의 경우에는 다음 산식에 의하여 계산한 가액

양도당시의 실지거래가액, 제3항 제1호의 매매사례가액 또는 동항 제2호의 감정가액

×

취득당시의 기준시가

───────────────────

양도당시의 기준시가

(제164조 제8항의 규정에 해당하는 경우에는 동항의 규정에 의한 양도당시의 기준시가)

다. 사실관계 및 판단

⑴ 청구인의 양도소득세 신고서 등에 의하면, 청구인은 2010.10.27. 쟁점토지를 OOO원에 양도하고 2010.12.31. 취득가액을 OOO원, 기타필요경비를 OOO원으로 하여 양도소득세 OOO원을 예정신고·납부하였다가, 처분청의 세무조사사전통지 후인 2011.5.31. 취득가액을 OOO원, 기타필요경비를 OOO원으로 하여 양도소득세 OOO원을 추가 신고·납부한 것으로 나타난다.

⑵ 쟁점토지는 당초 OOO 1103-17, 1103-4, 1092번지를 각각 취득하여 분필과 합필 후 양도한 것으로서 취득시기를 달리하고 있다. 1103-17번지 11㎡는 1997.9.1. 취득 후 1997.10.15. 1103-15번지에 합필되어 말소되었고, 1103-4번지는 1993.3.9. 303㎡ 취득 후 1995.4.7. 1103-15번지로 분필되고, 1997.10.15. 1103-17번지와 합필(314㎡)한 후 1998.2.4. 다시 1103-18번지 63㎡, 1103.19번지 4㎡을 분필하여, 247㎡로 면적이 축소된 후 2000.5.9. 1092-2번지에 합필되어 말소되었으며, 1092번지는 1997.12.6. 4.015㎡ 취득 후 1998.2.6. 1092-2번지로 분필되고, 1998.2.6. 29.985㎡를 추가 취득하였으며, 2000.5.9. 1103-15번지 247㎡을 합필하여 281㎡로 면적 증가된 후 2010.10.27. 최OOO에게 소유권 이전한 것으로 나타난다.

⑶ 청구인은 쟁점토지의 취득가액을 1092번지는 환산가액, 1103번지는 OOO시교육청에서 매입한 실거래가액, 1103-4번지는 환산가액과 실거래가액의 합산가액으로 신고하였으나, 처분청은 1092번지의 환산취득가액과 기타필요경비의 합계를 OOO원으로 산정하여 청구인이 신고한 OOO원보다 OOO원을 추가 인정하였고, 1103번지는 매입가액과 취득세 및 등록세의 합계를 OOO원으로 산정하여 청구인의 신고가액보다 OOO원을 추가 인정하였으며, 1103-4번지는 환산취득가액 OOO원, 기타필요경비 OOO원은 신고내용을 인정하였으나, 기타필요경비인 환매권리 매입대금 OOO원은 인정하지 아니한 것으로 나타난다.

⑷ 먼저 쟁점토지의 환매권 OOO원에 대하여 살펴본다.

㈎ 청구인은 쟁점토지의 환매권을 김OOO로부터 OOO원에 매입하였고, 매입대금은 김OOO의 대리인인 주식회사 OOO주택종합건업(이하 “OOO주택”이라 한다)의 윤OOO에게 지급하였다고 주장하면서 윤OOO 명의의 영수증을 증빙으로 제출하였다. 영수증에는 OOO주택 윤OOO이 1993.2.26. 구포동 1103-4번지 토지대금으로 OOO원을 영수하였다고 기재되었고, 윤OOO은 사실확인서(2011.7.19.)에서 청구인으로부터 OOO원을 받아 김OOO에게 인계하였다고 진술하였다. 법인등기부등본에 의하면 OOO주택은 대표이사가 김OOO이며 1990.2.20. 설립되었다가 2001.5.16. 해산한 것으로 나타난다.

㈏ 청구인은 사실확인서(2011.7.19.)에서, OOO번지 임야 66,173㎡ 중 김OOO 지분은 21,762분의 870이나 1988.9.20. 김OOO 외 14명의 지분 21,762분의 5,000평을 총괄주선하여 1989.6.29. OOO개발에 양도하였고, OOO개발은 총괄매입에 대한 보답으로 아파트 개발 후 잔여토지에 대한 환매권을 김OOO에게 부여하였으며, 이에 따라 아파트 출입구 도로변의 최요지인 1103-4의 환매권을 김OOO이 취득하였다고 주장하고 있는바, 폐쇄등기부등본에는 김OOO 외 14인이 공유 토지를 OOO개발에 양도한 것으로 나타난다.

㈐ 윤OOO은 환매권 영수금액 OOO원에 대하여 2011.6.10. 사실확인서에서는 OOO주택에 인계하였다고 진술하였으나 2011.7.19. 사실확인서에서는 김OOO에게 인계하였다고 수정하면서, 1993년 당시의 김OOO 개인과 OOO주택 대표이사 김OOO에 대한 착오로 인한 것이라고 주장하고 있다.

㈑ 위 사실관계 등을 종합하여 보면, 청구인은 김OOO로부터 쟁점토지에 대한 환매권을 OOO원에 매입하였다고 주장하나, 환매권 보유 등에 관련된 객관적 증빙이 없고, 윤OOO 명의의 영수증에 환매권 대금으로 명시되지 않았으며, 해당 금액이 환매권자에게 지급되었다고 볼만한 증빙이 제출되지 아니하였으므로 청구인이 환매권을 OOO원에 매입한 것으로 인정하기 어렵다고 판단된다.

⑸ 다음으로 쟁점토지 취득가액이 OOO억원인지에 대하여 살펴본다.

㈎ 청구인은 OOO번지 대지 625㎡ 중 303㎡를 OOO개발로부터 OOO억원에 매입하였다고 주장하면서, 대금지급 증빙서류 없이 부동산매매계약서(계약금 1993.2.10. OOO원, 중도금 1993.2.25. OOO억원, 잔금 1993.3.10. OOO원)를 제출하고 있는바, 부동산매매계약서 특약사항에는 “이 대지는 (주)OOO이 개발 후 매도하는 도로인접 요지이며, 제3자가 환매권을 가진 토지임. (주)OOO은 을이 매입한 부분을 공유자와 분쟁이 생기면 청구인이 매입한 부분을 분할소유 할 수 있도록 협조함”으로 기재된 것으로 나타난다.

㈏ 쟁점토지 소유권이전등기(OOO지방법원 1994.9.16. 선고 93가단86937 판결, 원고 청구인, 피고 배OOO, 이OOO) 소송 판결문에 의하면, 청구인과 피고들이 1993.3.3. OOO 임야 608㎡를 (주)OOO으로부터 도면 표시와 같이 특정하여 매수하고 편의상 1993.3.9. 위 부동산 전부에 관하여 소유권이전등기를 하였으며, 원·피고들 명의의 각 소유권이전등기는 각 특정 매수 부분에 관하여 상호 명의신탁을 하고 있다고 볼 것인바, 이 사건 소가 제기됨으로써 신탁해지를 원인으로 한 소유권이전등기절차의 이행을 구하는 청구인의 청구는 정당하다고 판결하였고, 이에 따라 청구인은 쟁점토지를 분할 등기한 것으로 나타난다.

㈐ 청구인은 부동산매매계약서를 제출하지 못하다가 과세전적부심사기간(2011.7.21.)에 제출하였으며, 쟁점토지 취득 당시 부동산매매계약서를 제시하고 채권자인 오OOO에게 매매예약 가등기(1993.10.14.)를 해준 기억을 되살려 오OOO로부터 부동산매매계약서를 찾게 되었다고 주장하고 있다.

㈑ 위 사실관계 등을 종합하여 보면, 청구인은 쟁점토지의 취득가액을 OOO억원이라고 주장하나, 양도소득세 신고 당시 제출하지 못하였던 부동산매매계약서를 과세전적부심사기간 중에 제출하여 신빙성이 결여되었고, 금융자료 등 증빙이 없어 실지취득가액을 OOO억원으로 인정하기 어렵다고 판단된다. 따라서 처분청이 쟁점토지의 취득가액이 불명확한 것으로 보아 기준시가로 환산한 가액에 의하여 양도소득세를 부과한 처분은 잘못이 없는 것으로 판단된다.

4. 결론

이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유없으므로 「국세기본법」 제81조 및 제65조 제1항 제2호에 의하여 주문과 같이 결정한다.