가. 청구인은 2012.3.16. 사망한 아버지 우OOO(이하 “피상속인”이라 한다)으로부터 OOO 대지 164㎡ 및 주택 109.92㎡(이하 “쟁점주택”이라 한다)를 상속받았으나, 청구인은 기한 내에 상속세를 신고하지 않고, 2013.4.19. 주식회사 OOO과 주식회사 OOO의 감정을 받아 평균액인 OOO을 쟁점주택의 상속재산평가액(이하 “쟁점감정가액”이라 한다)으로 하는 기한 후 상속세신고를 OOO세무서장에게 제출하였다.

OOO세무서장은 쟁점감정가액은 상속개시일로부터 6개월 이후 작성되어 동 감정가액을 시가로 인정하지 않고, 쟁점주택의 개별주택가격인 OOO원을 상속재산가액으로 하여 2012.3.16. 상속분 상속세를 2013.11.8. 결정하였다.

나. 청구인은 쟁점주택을 2014.3.24. 김OOO에게 OOO원에 양도하였으나, 양도소득세를 신고하지 않아 처분청은 쟁점주택의 취득가액을 OOO세무서장의 상속세 결의서상 상속재산평가액인 OOO원으로 하여 2015.1.12. 청구인에게 2014년 귀속 양도소득세 OOO원을 결정·고지하였다.

다. 청구인은 이에 불복하여 2015.1.30. 이의신청을 거쳐 2015.5.13. 심판청구를 제기하였다.

2. 청구인 주장 및 처분청 의견

가. 청구인 주장

(1) 쟁점감정가액과 소급감정가액은 모두 시가에 해당하므로 당초 기한 후 신고한 쟁점주택의 감정가액을 취득가액으로 인정하여야 한다.

(2) 2007년 3월 주식회사 OOO와의 매매가액 및 인근 OOO과 같은 곳 68-10 소재 주택(이하 “비교주택”이라 한다)의 매매사례가액을 감안할 때, 양도가액인 OOO원을 취득가액으로 보아야 한다.

나. 처분청 의견

(1) 감정평가 시점은 상속개시일(2012.3.16.) 보다 2년 5개월이 도과하여 시가로 볼 수 있는 감정가액이 아니고, 소급감정가액은 법적 안정성을 해치며, 조세행정 집행상 혼란을 초래할 우려가 있으므로 시가로 인정할 수 없다.

(2) 비교주택은 단순히 면적만을 고려한 것으로 유사한 재산이 아니므로 매매사례가격으로 볼 수 없다.

3. 심리 및 판단

가. 쟁 점

① 쟁점감정가액이나 소급감정가액을 쟁점주택의 취득가액으로 보아야 한다는 청구주장의 당부

② 비교주택의 거래가액을 매매사례가액으로 볼 수 있는지 여부

나. 관련 법령

(1) 소득세법 제97조【양도소득의 필요경비 계산】① 거주자의 양도차익을 계산할 때 양도가액에서 공제할 필요경비는 다음 각 호에서 규정하는 것으로 한다.

1. 취득가액

가. 제94조 제1항 각 호의 자산 취득에 든 실지거래가액. 다만, 제96조 제2항 각 호 외의 부분에 해당하는 경우에는 그 자산 취득 당시의 기준시가

나. 가목 본문의 경우로서 취득 당시의 실지거래가액을 확인할 수 없는 경우에는 대통령령으로 정하는 매매사례가액, 감정가액 또는 환산가액

(2) 소득세법 시행령 제163조【양도자산의 필요경비】⑨ 상속 또는 증여( 「상속세 및 증여세법」 제33조 내지 제42조의 규정에 의한 증여를 제외한다)받은 자산에 대하여 법 제97조 제1항 제1호 가목 본문의 규정을 적용함에 있어서는 상속개시일 또는 증여일 현재 「상속세 및 증여세법」 제60조 내지 제66조의 규정에 의하여 평가한 가액을 취득당시의 실지거래가액으로 본다. 다만, 다음 각 호의 1에 해당하는 경우에는 다음 각 호의 규정에 의한 금액에 의한다.

1. 「부동산 가격공시 및 감정평가에 관한 법률」에 의하여 1990년 8월 30일 개별공시지가가 고시되기 전에 상속 또는 증여받은 토지의 경우에는 상속개시일 또는 증여일 현재 「상속세 및 증여세법」 제60조 내지 제66조의 규정에 의하여 평가한 가액과 제164조 제4항의 규정에 의한 가액 중 많은 금액

2. 「상속세 및 증여세법」 제61조 제1항 제2호 내지 제4호의 규정에 의한 건물의 기준시가가 고시되기 전에 상속 또는 증여받은 건물의 경우에는 상속개시일 또는 증여일 현재 「상속세 및 증여세법」 제60조 내지 제66조의 규정에 의하여 평가한 가액과 제164조 제5항 내지 제7항의 규정에 의한 가액 중 많은 금액

(3) 상속세 및 증여세법

제60조【평가의 원칙 등】① 이 법에 따라 상속세나 증여세가 부과되는 재산의 가액은 상속개시일 또는 증여일(이하 "평가기준일"이라 한다) 현재의 시가(時價)에 따른다. 이 경우 제63조 제1항 제1호 가목 및 나목에 규정된 평가방법으로 평가한 가액(제63조 제2항에 해당하는 경우는 제외한다)을 시가로 본다.

② 제1항에 따른 시가는 불특정 다수인 사이에 자유롭게 거래가 이루어지는 경우에 통상적으로 성립된다고 인정되는 가액으로 하고 수용가격ㆍ공매가격 및 감정가격 등 대통령령으로 정하는 바에 따라 시가로 인정되는 것을 포함한다.

③ 제1항을 적용할 때 시가를 산정하기 어려운 경우에는 해당 재산의 종류, 규모, 거래 상황 등을 고려하여 제61조부터 제65조까지에 규정된 방법으로 평가한 가액을 시가로 본다.

제61조【부동산 등의 평가】① 부동산에 대한 평가는 다음 각 호의 어느 하나에서 정하는 방법으로 한다.

4. 주택

「부동산 가격공시 및 감정평가에 관한 법률」에 따른 개별주택가격 및 공동주택가격(같은 법 제17조 제1항 단서에 따라 국세청장이 결정ㆍ고시한 공동주택가격이 있는 때에는 그 가격을 말하며, 이하 이 호에서 "고시주택가격"이라 한다). 다만, 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 경우에는 납세지 관할세무서장이 인근 유사주택의 고시주택가격을 고려하여 대통령령으로 정하는 방법에 따라 평가한 금액으로 한다.

가. 해당 주택의 고시주택가격이 없는 경우

나. 고시주택가격 고시 후에 해당 주택을 「건축법」 제2조 제1항 제9호 및 제10호에 따른 대수선 또는 리모델링을 하여 고시주택가격으로 평가하는 것이 적절하지 아니한 경우

(4) 상속세 및 증여세법 시행령 제49조【평가의 원칙 등】① 법 제60조 제2항에서 "수용가격·공매가격 및 감정가격 등 대통령령으로 정하는 바에 따라 시가로 인정되는 것"이란 평가기준일 전후 6개월(증여재산의 경우에는 3개월로 한다. 이하 이 항에서 "평가기간"이라 한다)이내의 기간 중 매매·감정·수용·경매(「민사집행법」에 따른 경매를 말한다. 이하 이 항에서 같다) 또는 공매(이하 이 조에서 "매매등"이라 한다)가 있는 경우에 다음 각 호의 어느 하나에 따라 확인되는 가액을 말한다. 다만, 평가기간에 해당하지 아니하는 기간으로서 평가기준일 전 2년 이내의 기간 중에 매매 등이 있는 경우에도 평가기준일부터 제2항 각 호의 어느 하나에 해당하는 날까지의 기간 중에 주식발행회사의 경영상태, 시간의 경과 및 주위환경의 변화 등을 고려하여 가격변동의 특별한 사정이 없다고 인정되는 때에는 제56조의2 제1항에 따른 평가심의위원회의 자문을 거쳐 해당 매매 등의 가액을 다음 각 호의 어느 하나에 따라 확인되는 가액에 포함시킬 수 있다.

2. 당해 재산(법 제63조 제1항 제1호에 규정된 재산을 제외한다)에 대하여 2이상의 기획재정부령이 정하는 공신력 있는 감정기관(이하 "감정기관"이라 한다)이 평가한 감정가액이 있는 경우에는 그 감정가액의 평균액. 다만, 다음 각 목의 1에 해당하는 것을 제외하며, 당해 감정가액이 법 제61조·법 제62조·법 제64조 및 법 제65조의 규정에 의하여 평가한 가액과 제5항에 따른 시가의 100분의 90에 해당하는 가액 중 적은 금액(이하 이 호에서 "기준금액"이라 한다)에 미달하는 경우(기준금액 이상인 경우에도 제56조의2 제1항의 규정에 의한 평가심의위원회의 자문을 거쳐 감정평가목적 등을 감안하여 동 가액이 부적정하다고 인정되는 경우를 포함한다)에는 세무서장(관할지방국세청장을 포함하며, 이하 "세무서장등"이라 한다)이 다른 감정기관에 의뢰하여 감정한 가액에 의하되, 그 가액이 상속세 또는 증여세 납세의무자가 제시한 감정가액보다 낮은 경우에는 그러하지 아니하다.

가. 일정한 조건이 충족될 것을 전제로 당해 재산을 평가하는 등 상속세 및 증여세의 납부목적에 적합하지 아니한 감정가액

나. 평가기준일 현재 당해재산의 원형대로 감정하지 아니한 경우의 당해 감정가액

② 제1항을 적용할 때 제1항 각 호의 어느 하나에 따른 가액이 평가기준일 전후 6개월(증여재산의 경우 3개월로 한다) 이내에 해당하는지는 다음 각 호의 구분에 따른 날을 기준으로 하여 판단하며, 제1항에 따라 시가로 보는 가액이 둘 이상인 경우에는 평가기준일을 전후하여 가장 가까운 날에 해당하는 가액을 적용한다. 다만, 해당 재산의 매매 등의 가액이 있는 경우에는 제5항에 따른 가액을 적용하지 아니한다.

2. 제1항 제2호의 경우에는 가격산정기준일과 감정가액평가서 작성일

③ 제1항 제2호의 경우에 있어서 납세의무자가 제시한 감정기관의 감정가액이 기획재정부령이 정하는 기준에 미달하는 경우에는 당해 감정기관의 감정가액은 기획재정부령이 정하는 바에 따라 이를 제1항의 규정에 의한 감정가액으로 보지 아니한다.

④ 제1항 각 호의 가액에 2 이상의 재산가액이 포함됨으로써 각각의 재산가액이 구분되지 아니하는 경우에는 각각의 재산을 법 제61조 내지 제65조의 규정에 의하여 평가한 가액에 비례하여 안분계산하되 각각의 재산에 대하여 감정가액(동일감정기관이 동일한 시기에 감정한 각각의 감정가액을 말한다)이 있는 경우에는 감정가액에 비례하여 안분계산한다. 다만, 토지와 그 토지에 정착된 건물 기타 구축물의 가액이 구분되지 아니하는 경우에는 「부가가치세법 시행령」 제64조에 따라 안분계산한다.

⑤ 제1항의 규정을 적용함에 있어서 당해 재산과 면적·위치·용도·종목 및 기준시가가 동일하거나 유사한 다른 재산에 대한 같은 항 각 호의 어느 하나에 해당하는 가액[법 제67조 또는 제68조에 따라 상속세 또는 증여세 과세표준을 신고한 경우에는 평가기준일 전 6개월(증여의 경우에는 3개월로 한다)부터 제1항에 따른 평가기간 이내의 신고일까지의 가액을 말한다]이 있는 경우에는 당해 가액을 법 제60조 제2항의 규정에 의한 시가로 본다.

다. 사실관계 및 판단

(1) 이 건 심리자료에 의하면, 다음과 같은 사실이 확인된다.

(가) 피상속인이 2012.3.16. 사망함에 따라 1973.12.31. 피상속인이 취득한 쟁점주택이 2012.3.16. 협의분할에 의한 상속을 원인으로 청구인에게 소유권 이전되었으며, 청구인은 쟁점주택을 2014.3.24. 김OOO에게 양도하였으나, 양도소득세를 신고하지 않았다.

(나) 청구인은 쟁점주택에 대하여 감정평가법인에게 감정을 의뢰하여 다음 <표1>과 같이 회신받아 쟁점감정가액을 쟁점주택의 상속재산가액으로 하는 기한 후 상속세신고를 OOO세무서장에게 제출하였으나, OOO세무서장은 쟁점감정가액은 상속개시일로부터 6개월 이후작성되었다 하여 동 감정가액을 부인하고, 개별주택가격인 OOO원을 상속재산가액으로 평가하여 2012.3.16. 상속분 상속세를 2013.11.8. 결정하였다.

OOO

(다) 청구인이 제시하고 있는 2007.3.10.자 피상속인과 주식회사OOO로 법인명을 변경함} 간의 부동산 매매계약서에 의하면, 쟁점주택의 매매대금을OOO원으로 하면서 계약금 OOO원을 계약시 지불하고, 잔금 OOO원은 PF 후 지급하기로 약정한 것으로 나타난다.

(라) 청구인은 비교주택의 매매사례가격을 다음 <표2>와 같이 주장하며, 인근 필지인 OOO과 같은 곳 68-10의 부동산 등기부등본을 제시하고 있다.

OOO

(마) 위와 같은 사실관계에 대하여 청구인은 청구인의 아버지가 40년 동안 거주한 쟁점주택을 2007년 3월OOO 도시환경정비사업의 일환으로 주식회사 OOO에 OOO원에 매매할 예정이었으나, 매수인의 사업시행 취소로 양도가 이루어지지 않았고, 2007년 매매가액 대비 2014년의 양도가액은 큰 차이가 없으며, 상속개시일인 2012.3.16. 전후 6개월간 인근 지번인 OOO(165㎡, 위치·형상·면적이 유사)의 2012.9.24. 매매가액이OOO원, OOO(174㎡, 위치·형상은 유사하나, 면적은 10㎡의 차이가 있음)의 2012.1.12. 매매가액은 OOO원으로 양도시점의 양도가액과 유사하고, 상속세 신고시 상속개시일인 2012.3.16. 전후 감정평가가액을 이용하여야 하나, 세법에 대한 무지로 2013.4.1. 시점으로 쟁점감정가액인OOO원으로 신고하였는바, OOO세무서장이 쟁점감정가액을 시가 부인함에 따라 제3의 감정평가법인인 주식회사 OOO에게 상속개시일인 2012.3.16. 시점으로 소급감정을 의뢰하여 토지가액만 OOO원의 감정가액을 평가받았으므로 쟁점주택의 2007년 시세, 2012년 상속개시일 시점의 매매사례가액, 상속개시일인 2012년 3월의 소급감정가액 및 쟁점감정가액을 고려할 때 쟁점주택의 취득가액을 상속세 신고 당시의 감정가액인 쟁점감정가액이나, 소급감정가액 또는 매매사례가액으로 경정하여야 한다고 주장한다.

(바) 처분청은 이에 대하여 소급감정가액을 시가로 인정하는 것은 법적 안정성을 해치고, 조세행정 집행상 혼란을 초래할 우려가 있는 등 소급감정가액을 인정하지 않고 있기 때문에 상속개시일로부터 2년 5개월여가 지난 시점에 소급하여 평가한 감정평가액을 취득가액으로 인정하기 어렵고,

2012.9.24. 매매된 인근 지번의 비교주택(쟁점주택의 취득일 2012.3.16.)의 매매사례가액을 취득가액으로 인정하여야 한다는 주장은, 「상속세 및 증여세법」 제60조 제2항의 규정에 의한 시가로 보는 기간(6월)을 경과하였고, “유사한 재산”의 범위는 보다 엄격하게 해석하여야 한다는 점에서 비교주택이 납세자에게 불리하지 않은 과세처분이라고 하여 제한 없이 비교대상으로 사용할 수 있는 것은 아니므로(국심 2006서1969, 2007.3.21.) 청구인이 주장하는 비교대상 재산의 단순한 기준시가만을 고려하여 적법한 매매사례가액으로 인정하기 어려우며, 쟁점주택은 청구인이 취득하기 이전인 2007년 3월 “OOO 도시환경정비사업”의 일환으로 매매 예정이었던 주택이었고 매수 계약은 취소되었으나 추후 재건축 가능성이 있었던 점, 그리고 실제로 이후에도 해당 물건의 재건축으로 6층 공동주택이 건축된 점(2014.8.25. 소유권 보존)에 비추어 보았을 때, 비교대상 주택의(OOO) 매매가액을 쟁점주택의 시가로 보기 어려우므로 쟁점주택의 취득가액을 개별공시가격으로 하여 양도소득세를 과세한 처분은 정당하다는 의견이다.

(2) 이상의 사실관계 및 관련 법령 등을 종합하여, 먼저, 쟁점①에 대하여 살피건대, 청구인이 상속세 기한 후 신고시 쟁점주택의 상속재산가액으로 제시한 쟁점감정가액은 상속개시일(2012.3.16.) 전ㆍ후 6월의 기간 내에 감정한 가액이 아니므로 이를 상속개시 당시의 시가로 인정하기 어려운 점, 상속개시일로부터 약 2년 5월이 경과하여 쟁점주택에 대한 소급감정으로 이루어진 소급감정가액도 「상속세 및 증여세법 시행령」 제49조의 평가기준일(상속개시일) 전·후 6개월 이내의 기간에 평가된 감정가액이 아닌 점 등에 비추어 쟁점감정가액이나 소급감정가액을 상속개시 당시 쟁점주택의 시가로 보아 쟁점주택의 취득가액으로 인정하여야 한다는 청구주장은 이를 받아들이기 어려운 것으로 판단된다.

(3) 다음으로 쟁점②에 대하여 살피건대, 비교주택은 쟁점주택과 건물의 층, 구조, 신축연도 및 토지 면적 등이 상이하여 유사한 자산으로 보기 어려운 점 등에 비추어 비교주택의 가액을 매매사례가액으로 하여 쟁점주택의 취득가액으로 보아야 한다는 청구주장도 이를 받아들이기 어려운 것으로 판단된다.

4. 결 론

이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유 없으므로 「국세기본법」제81조 및 제65조 제1항 제2호에 의하여 주문과 같이 결정한다.