서울 성동구 옥수동

2. 피고가 2006. 3. 27. 원고에 대하여 한 업무정지 1월 ( 2006. 3. 29. ~ 2006. 4. 28. ) 의처분을 취소한다 .

3. 소송총비용은 피고가 부담한다 .

가. 원고는 2003. 6. 28. 경부터 서울 성동구 옥수동에서 ' 00 공인중개사사무소 ' 라는 상호로 부동산 중개업을 하여 왔다 .

나. 원고는 2005. 12. 23. 서울 성동구 옥수동 00아파트 00동 00호에 대한 매매계약을 중개하여 중개가 완성된 후 작성한 부동산매매계약서 및 중개대상물 확인 · 설명서에 직접 서명을 하지 아니하고 기명 및 날인을 한 것 ( 다른 사항은 모두 자필로 기재하였다 ) 을 비롯하여 10건의 매매 및 임대차계약을 중개하여 중개가 완성된 후 작성된 거래계약서 및 중개대상물확인 · 설명서에 기명 및 날인을 하였으나 서명을 하지 않았으며, 2006. 3. 경 원고 사무실의 앞 · 뒷면 유리에 옥수동 소재 아파트의 매매 또는 임대물건에 대한 평형별 가액과 함께 ' 00아파트 ' 라는 내용을 기재한 종이를 게시하였다 .

다. 피고는 2006. 3. 27. 원고에 대하여, ① 원고가 거래계약서와 중개대상물확인 · 설명서에 직접 서명하지 않아 ' 공인중개사의 업무 및 부동산 거래신고에 관한 법률 ' ( 이하 ' 법 ' 이라고만 한다 ) 제25조 제4항, 제26조 제2항의 각 규정을 위반하였고, ② 옥수동 00마을 재건축조합이 그 설립인가를 받았으나 사업시행인가를 얻지 못하여 이에 따른 아파트분양을 할 수 없어 분양권매매를 할 수 없음에도 위 아파트분양과 관련하여 중 개업소 앞 · 뒷면유리에 ' 00조합아파트 ' 라고 적어 광고를 하는 행위는 중개의뢰인이 분양이 완료되어 분양권매매가 이루어지는 것으로 오해할 소지가 충분하여 전문직업인으로서의 품위를 유지하고 신의와 성실로써 공정하게 중개업무를 수행하여야 한다는 법 제29조 제1항에 위반하였다는 이유로 법 제39조 제1항 제7호, 제9호, 제13호를 근거로 업무정지 1월의 처분 ( 이하 ' 이 사건 처분 ' 이라고만 한다 ) 을 하였다 .

[ 인정 근거 ] 다툼 없는 사실, 갑 1호증의 1, 2, 을 4호증의 각 기재, 변론 전체의 취지 2. 이 사건 처분의 적법 여부

가. 원고의 주장 ( 1 ) 원고가 거래계약서 등의 다른 기재 사항은 모두 자필로 작성하고 ' 중개업자 ' 란에만 사무소 소재지, 명칭, 대표이름, 등록번호, 전화번호 등이 모두 새겨진 고무인과 등록관청에 등록한 인감을 위 거래계약서 등에 날인하였는바, 거래계약서의 중요 사항을 자필로 작성하고 기명 · 날인한 것은 ' 서명 · 날인 ' 한 것과 같이 볼 수 있으므로, 원고가 직접 서명하지 않았음을 이유로 한 이 사건 처분은 위법하다 ( 원고가 이 사건 처분이 위법하다고 주장하는 취지에는 거래계약서 등에 서명과 날인 또는 기명과 날인을 택일적으로 하거나 서명 또는 날인 중 하나만 하여도 된다는 취지의 주장도 포함된 것으로 보인다 ) .

( 2 ) 원고는 옥수동에서 부동산 중개업을 하고 있는 관계로 옥수동 소재 아파트의 매매 또는 임대물건에 대한 평형별 가액을 종이에 적어 원고의 사무실 앞 · 뒷면 유리에 게시하면서 ' 동부조합아파트 ' 라고 적은 종이를 함께 게시하였을 뿐 이 지역 부동산 거래를 중개한 사실이 없으므로, 원고의 위와 같은 게시행위를 법 제29조 제1항에 위반한 행위로 볼 수 없다. 그럼에도 원고의 위와 같은 게시행위가 법 제29조 제1항에 위반한 행위임을 전제로 한 이 사건 처분은 위법하다 . ( 3 ) 이 사건 처분은 그 영업정지 개시일인 2006. 3. 29. 이후에 원고에게 송달되었으므로 위법하다 .

나. 관계 법령

별지 기재와 같다 .

다. 판단

( 1 ) 원고의 첫 번째 주장에 관한 판단

법 제25조 제4항에 ' 중개업자가 확인 · 설명서에 서명 · 날인하여야 한다. ', 법 제26조 제2항에 ' 중개업자가 거래계약서에 서명 · 날인하여야 한다. ' 라고 규정하고 있으나, 한편 판결서 ( 민사소송법 제205조, 제206조, 제208조 제1항 등의 법령에 판결은 선고하여야 효력이 생기고, 선고는 판결원본에 의해 하여야 하며, 판결서에는 법에 정해진 일정한 사항을 기재함과 아울러 판결한 법관이 서명날인하도록 규정하고 있다 ) 에 " 서명날인 " 하도록 규정한 민사소송법 제208조 제1항과는 달리 법 제25조 제4항, 제26조 제2항에는 " 서명 · 날인 " 하도록 규정하여 서명과 날인 사이에 열거된 여러 단어가 대등하거나 밀접한 관계임을 나타내는 가운뎃점 (. ) 을 사용한 점, 민법 제510조 및 어음법 제13조에는 '. .. 배서인이 서명 또는 기명날인하여야 한다. ' 라고 규정하고 있고, 민사소송법 제321조 제3항에는 ' 재판장은 증인으로 하여금 선서서를 소리내어 읽고 기명날인 또는 서명하게 하며, · · · ' 라고 규정하고 있으며, 형사소송법 제157조 제3항에는 ' 재판장은 증인으로 하여금 선서서를 낭독하고 서명날인하게 하여야 한다. " 라고 규정하고 있는 점 등에 비추어 보면, 법률행위의 당사자 또는 행위자로 하여금 어떤 법률행위를 함에 있어 서명 및 날인 또는 기명 및 날인을 동시에 요구하는 경우에는 법문에 서명날인 또는 기명날인이라고 규정하고 있다고 봄이 상당하며, 중개업자에게 거래계약서 또는 확인 · 설명서에 서명 또는 날인을 요구하는 것은 중개한 거래계약의 내용 및 중개를 한 중개업자를 명확히 하여 둠으로써 중개와 관련하여 장래의 분쟁을 방지하고, 만일 중개와 관련된 분쟁이 발생한 경우에 중개계약의 책임소재를 밝히는 데에 있다고 할 것이므로, 중개업자가 거래계약서 또는 확인 · 설명서에 서명 또는 날인을 하면 충분하다고 할 것인바, 원고가 거래계약서 및 중개대상물 확인 · 설명서에 기명과 날인을 한 이 사건에서, 원고에게 법 제25조 제4항 및 법 제26조 제2항에서 규정한 ' 서명 · 날인 ' 의 요건을 위반하였다고 볼 수는 없으므로, 원고의 위 주장은 이유 있다 .

( 2 ) 원고의 두 번째 주장에 대한 판단

원고가 2006. 3. 경 원고 운영의 중개사무소 앞 · 뒷면 유리에 옥수동 소재 다른 아파트의 매매 또는 임대물건에 대한 평형별 가액 및 ' 00아파트 ' 라고 기재된 내용을 게시한 사실은 앞서 본 바와 같으나, ① 법 제29조 제1항은 중개업자의 기본윤리에 관한 원칙적 규정에 불과하고, 위 기본윤리로부터 도출된 중개업자의 ' 법 ' 상의 구체적인 위반행위에 대하여는 이에 대한 제재규정 등이 따로 있다는 점, ② 원고가 가액 및 평형이 구체적으로 기재된 다른 부동산을 게시한 것과는 달리 00아파트 ' 라고만 기재된 게시를 하였을 뿐이며, ' 동부조합아파트 ' 의 매수를 원하는 중개의뢰인이 원고에게 ' 동부조 합아파트 ' 의 중개를 의뢰한다고 하여 바로 중개를 할 수 있는 것도 아니고, 만일 이에 위반되는 중개행위를 하는 경우에는 별도의 규정에 의하여 중개업자를 제재하면 될 것이라는 점, ③ 차후에 ' 00아파트 ' 의 매매가 가능할 것을 대비하여 광고를 하는 정도의 의미밖에 없다는 점 등에 비추어 보면, 원고가 위와 같은 게시행위를 하였다고 하여 이를 두고 법 제29조 제1항을 위반하였다고 볼 수 없으므로, 원고의 위 주장은 이유 있다 .

( 3 ) 따라서, 이 사건 처분은 위법하다고 할 것이어서 취소되어야 할 것이다 ( 원고의 세 번째 주장은 원고의 위 첫 번째, 두 번째 주장 사유에 의해 이 사건 처분이 위법한 이상 별도로 판단하지 아니한다 ) .

3. 결론

그렇다면, 원고의 이 사건 청구는 이유 있어 이를 인용할 것인바, 이와 결론을 달리한 제1심 판결은 부당하므로 이를 취소하고, 이 사건 처분을 취소하기로 하여 주문과 같이 판결한다 .

판사 오성우

판사 이진규

[ 법 ]

제25조 ( 중개대상물의 확인 설명 )

③ 중개업자는 중개가 완성되어 거래계약서를 작성하는 때에는 제1항의 규정에 의한 확인 · 설

명사항을 대통령령이 정하는 바에 따라 서면으로 작성하여 거래당사자에게 교부하고 대통령령

이 정하는 기간 동안 그 사본을 보존하여야 한다 .

④ 제3항의 규정에 의한 확인 설명서에는 중개업자 ( 법인인 경우에는 대표자를 말하며, 법인에

분사무소가 설치되어 있는 경우에는 분사무소의 책임자를 말한다 ) 가 서명 · 날인하되, 당해 중개

행위를 한 소속중개업자가 있는 경우에는 소속중개업자가 함께 서명 · 날인하여야 한다 .

제26조 ( 거래계약서의 작성 등 )

① 중개업자는 중개대상물에 관하여 중개가 완성된 때에는 대통령령이 정하는 바에 따라 거래

계약서를 작성하여 거래당사자에게 교부하고 대통령령이 정하는 기간 동안 그 사본을 보존하

여야 한다 .

② 제25조 제4항의 규정은 제1항의 규정에 의한 거래계약서의 작성에 관하여 이를 준용한다 .

제29조 ( 중개업자 등의 기본윤리 )

① 중개업자 및 소속중개업자는 전문직업인으로서의 품위를 유지하고 신의와 성실로써 공정하

게 중개 관련 업무를 수행하여야 한다 .

제39조 ( 업무의 정지 )

① 등록관청은 중개업자가 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우에는 6월의 범위 안에서

기간을 정하여 업무의 정지를 명할 수 있다. 이 경우 법인인 중개업자에 대하여는 법인 또는

분사무소별로 업무의 정지를 명할 수 있다 .

7. 제25조 제4항의 규정을 위반하여 중개대상물확인 · 설명서에 서명 · 날인을 하지 아니한 경우

9. 제26조제2항의 규정을 위반하여 거래계약서에 서명 · 날인을 하지 아니한 경우

13. 그 밖에 이 법 또는 이 법에 의한 명령이나 처분을 위반한 경우

② 제1항의 규정에 의한 업무의 정지에 관한 기준은 건설교통부령으로 정한다 .

부칙 < 제7638호, 2005. 7. 29. >

제1조 ( 시행일 ) 이 법은 공포 후 6월이 경과한 날부터 시행한다. 다만, 제27조 제28조 제51조

제1항 제2호 및 동조 제3항의 규정은 2006년 1월 1일부터 시행한다 .

제5조 ( 일반적 경과조치 ) 이 법 시행 당시 종전의 「 부동산중개업법 」 에 의한 처분 절차 그

밖의 행위는 이 법의 규정에 의하여 행하여진 것으로 본다 .

제12조 ( 행정처분기준에 관한 경과조치 ) 이 법 시행 전의 위반행위에 대한 행정처분에 관하

여는 그 기준이 종전보다 강화된 경우에는 종전의 부동산중개업법의 규정에 의하고, 종전보다

완화된 경우에는 이 법의 규정에 의한다 .

[ 법 시행규칙 ]

제25조 ( 업무정지의 기준 )

① 법 제39조 제2항 및 법 제7638호 부칙 제6조 제7항의 규정에 따른 업무정지의 기준은 별

표 2와 같다 .

② 등록관청은 위반행위의 동기 결과 및 횟수 등을 참작하여 제1항의 규정에 따른 업무정지기

간의 2분의 1의 범위 안에서 가중 또는 감경할 수 있다. 이 경우 가중하여 처분하는 경우에도

업무정지기간은 6월을 초과할 수 없다 .

[ 별표2 ] 중개업자 업무정지의 기준 ( 제25조 관련 )

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