○ 사실관계

본인은 대구시 달성군에 소형(24평) 아파트 1채를 보유하고, 천안시 아파트(16평) 1채를 소유하고 있고,

배우자 명의 대구시 달서구 이곡동 아파트(32평) 1채를 보유하고 있음

본인은 2009.10월말 공주시 소형(17평)아파트 2채를 경매에 참가하여 최고가입찰자로 결정되어 11월말에 잔금을 지급하고 소유권이전등기를 할 예정임

○ 질의내용

(질의1) 상기 현황과 같이 수도권 및 광역시(광역시에 소속된 군은 제외)외의 지역3억이하 아파트 등을 매입(다주택자[1세대 3주택이상])하여 1년이내 또는 2년이내양도하는 경우 소득세법 제104조 제1항 제2호의 3부터 제2호의 7까지의 어느하나에 해당하는 주택, 다시 말하면 1세대 3주택 이상에 해당되는지 여부

(질의2) 위의 경우 “1세대 3주택 이상”에 해당하여 소득세법 제64조의 규정에의하여 부동산매매업자 비교과세 대상 여부

2. 질의내용에 대한 자료

가. 관련 조세법령(법률, 시행령, 시행규칙, 기본통칙)

○ 소득세법 제64조 【부동산매매업자에 대한 세액계산의 특례】

①부동산매매업을 영위하는 거주자(이하 “부동산매매업자”라 한다)로서 종합소득금액에 제104조 제1항 제2호의 3부터 제2호의 7까지 및 제3호의 어느 하나에해당하는 주택 또는 토지의 매매차익(이하 이 조에서 “주택등매매차익”이라 한다)이 있는 자의 종합소득산출세액은 다음 각 호의 세액 중 많은 것에 의한다. (2008. 12. 26. 개정)

1. 제55조 제1항의 규정에 의한 종합소득산출세액 (2003. 12. 30. 신설)

2. 다음 각 목에 따른 세액의 합계액 (2006. 12. 30. 개정)

가.주택등매매차익에 제104조의 규정에 따른 세율을 적용하여 산출한 세액의합계액 (2006. 12. 30. 개정)

나. 종합소득과세표준에서 주택등매매차익의 당해 연도분 합계액을 공제한 금액을 과세표준으로 하고 이에 제55조의 규정에 따른 세율을 적용하여 산출한 세액 (2006. 12. 30. 개정)

○ 소득세법 제104조 【양도소득세의 세율】

①거주자의 양도소득세는 당해 연도의 양도소득과세표준에 다음 각호의 세율을 적용하여 계산한 금액(이하 “양도소득산출세액”이라 한다)을 그 세액으로 한다. 이경우 하나의 자산이 다음 각호의 규정에 의한 세율 중 2 이상의 세율에 해당하는때에는 그 중 가장 높은 것을 적용한다. (2003. 12. 30. 후단신설)

1. 제94조 제1항 제1호ㆍ제2호 및 제4호에 따른 자산 (2008. 12. 26. 개정)

제55조 제1항에 따른 세율

2. 제94조 제1항 제1호 및 제2호에 규정하는 자산으로서 그 보유기간이1년 이상 2년 미만인 것(2003. 12. 30. 개정)

양도소득과세표준의 100분의 40

2의 2.제94조 제1항 제1호 및 제2호의 규정에 의한 자산으로서 그 보유기간이 1년미만인 것 (2003. 12. 30. 신설)

양도소득과세표준의 100분의 50

2의 3.대통령령이 정하는 1세대 3주택 이상에 해당하는 주택(이에 부수되는 토지를포함한다. 이하 이 조에서 같다) (2003. 12. 30. 신설)

양도소득과세표준의 100분의 60

2의 4. 대통령령이 정하는 1세대가 주택과 제89조 제2항의 규정에 따른 조합원입주권을 보유한 경우로서 주택 수와 조합원입주권 수의 합이 3 이상인 경우의그 주택(대통령령이 정하는 경우를 제외한다) (2005. 12. 31. 신설)

양도소득과세표준의 100분의 60

2의 5.대통령령이 정하는 1세대 2주택에 해당하는 주택 (2005. 12. 31. 신설)

양도소득과세표준의 100분의 50

2의 6.대통령령이 정하는 1세대가 주택과 제89조 제2항의 규정에 따른 조합원입주권을 각각 1개씩 보유한 경우의 그 주택(대통령령이 정하는 경우를제외한다) (2005. 12. 31. 신설)

양도소득과세표준의 100분의 50

2의 7. 제104조의 3의 규정에 의한비사업용 토지(2005. 12. 31. 신설)

양도소득과세표준의 100분의 60

2의 8. 제94조 제1항 제4호 다목의 규정에 의한 자산 중 제104조의 3의 규정에 의한 비사업용 토지의 보유현황을 감안하여 대통령령이 정하는 자산 (2005. 12. 31. 신설)

양도소득과세표준의 100분의 60

3. 미등기양도자산 (2003. 12. 30. 개정)

양도소득과세표준의 100분의 70

4. 제94조 제1항 제3호의 규정에 의한 자산 (2000. 12. 29. 개정)

가.대통령령이 정하는 중소기업(이하 이 장 및 제160조 제6항에서 “중소기업”이라한다)외의 법인의 주식 등으로서 대주주가 1년 미만 보유한 주식 등 (2001. 12. 31. 개정)

양도소득과세표준의 100분의 30

나. 중소기업의 주식등 (2000. 12. 29. 신설)

양도소득과세표준의 100분의 10

다. 가목 및 나목외의 주식등 (2000. 12. 29. 개정)

양도소득과세표준의 100분의 20

5. (삭제, 2000. 12. 29.)

④다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 부동산을 2010년 12월 31일까지 양도한 경우에는 제6항을 적용할 때 제1항 제1호의 세율을 적용하지 아니하고 제55조 제1항에따른 세율에 100분의 10을 가산한 세율을 적용한다. (2009. 5. 21. 개정)

1.제104조의 2 제2항에 따른 지정지역 안의 부동산으로서 제1항 제2호의 3에 따른1세대 3주택 이상에 해당하는 주택(이에 부수되는 토지를 포함한다. 이하 이 항에서 같다) (2009. 5. 21. 개정)

2.제104조의 2 제2항에 따른 지정지역 안의 부동산으로서 제1항 제2호의 4에 따른1세대가 주택과 조합원입주권을 보유한 경우로서 그 수의 합이 3 이상인 경우의해당 주택 (2009. 5. 21. 개정)

3. 제104조의 2 제2항에 따른지정지역 안의 부동산으로서 제104조의 3에 따른비사업용 토지(2009. 5. 21. 개정)

4.그 밖에 부동산가격이 급등하거나 급등할 우려가 있어 부동산가격의 안정을위하여 필요한 경우에 대통령령으로 정하는 부동산 (2009. 5. 21. 개정)

⑤제1항부터 제4항까지 외에 양도소득산출세액의 계산에 관하여 필요한 사항은 대통령령으로 정한다. (2007. 12. 31. 개정)

⑥ 제1항 제2호의 3부터 제2호의 8까지에 해당하는 자산을 2010년 12월 31일까지양도함으로써 발생하는 소득에 대하여는 제1항 제2호의 3부터 제2호의 8까지에서규정한 세율을 적용하지 아니하고 제1항 제1호에 따른 세율(그 보유기간이 2년 미만이면 제1항 제2호 또는 제2호의 2에 따른 세율)을 적용한다. (2009. 5. 21. 개정)

○ 소득세법 시행령 제167조의3 【1세대 3주택 이상에 해당하는 주택의 범위】

① 법 제104조 제1항 제2호의3의 규정에서 "대통령령이 정하는 1세대 3주택 이상에해당하는 주택"이란 국내에 주택을 3개 이상(제1호에 해당하는 주택은 주택의 수를계산함에 있어 이를 산입하지 아니한다) 소유하고 있는 1세대가 소유하는 주택으로서 다음 각 호의 어느 하나에 해당하지 아니하는 주택을 말한다.

1. 「수도권정비계획법」 제2조 제1호의 규정에 의한 수도권(이하 이 조에서 "수도권"이라 한다) 및 광역시(다음 각목의 1에 해당하는 지역을 제외한다) 외의 지역에 소재하는 주택으로서 당해 주택 및 이에 부수되는 토지의 기준시가의 합계액이 당해 주택 또는 그 밖의 주택의 양도당시 3억원을 초과하지 아니하는 주택

가.광역시에 소속된 군 및 「지방자치법」 제3조 제3항ㆍ제4항의 규정에 의한읍ㆍ면

나. 수도권 중 당해 지역의 주택보급률ㆍ주택가격 및 그 동향 등을 감안하여 기획재정부령이 정하는 지역

2. 이하 생략

② 이하 생략

○ 소득세법 시행령 제167조의5 【양도소득세가 중과되는 1세대2주택에 해당하는주택의 범위】

①법 제104조 제1항 제2호의5에서 "대통령령이 정하는 1세대2주택에 해당하는 주택"이란 국내에 주택을 2개(제1호에 해당하는 주택은 주택의 수를 계산함에 있어이를 산입하지 아니한다) 소유하고 있는 1세대가 소유하는 주택으로서 다음 각 호의어느 하나에 해당하지 아니하는 주택을 말한다.

1. 「수도권정비계획법」 제2조 제1호에 따른 수도권(이하 이 조에서 "수도권"이라 한다) 중 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 지역 및 수도권 밖의 지역에 소재하는 주택으로서 해당 주택 및 이에 부수되는 토지의 기준시가의 합계액이 해당 주택 또는 그 밖의 주택의 양도 당시 3억원을 초과하지 아니하는 주택

가.광역시에 소속된 군 및 「지방자치법」 제3조제3항ㆍ제4항에 따른 읍ㆍ면

나.해당 지역의 주택보급률ㆍ주택가격 및 그 동향 등을 고려하여 기획재정부령으로정하는 지역

2. 이하 생략

나. 관련 예규(예규, 해석사례, 심사, 심판, 판례)

○ 소득세과-416, 2009.03.19.

【질의】

(사실관계)

아래와 같이 부동산 매매거래가 발생하여 2009년 1월 부동산매매업으로 사업자등록함.

- 2007년 토지매입 1건,

- 2008년 토지매입 4건, 토지매도 1건

- 토지매입 및 매도(수익발생)가 반복적으로 발생되었고 발생될 것으로판단되어 2009년 1월 부동산매매업 등록[업태 : 부동산매매, 종목 : 부동산매매(토지보유 5년 미만)]

- 2009년 2월 토지(임야) 매도(재촌이며 보유기간 1년 2개월)

(질의내용)

(질의1) 2009년 2월 토지를 매도하고 발생한 소득의 소득구분

(질의2) 부동산매매업에 의한 소득이 일반소득세율을 적용받는 경우 비교과세 규정이 적용되는 것으로 알고 있는데, 2009년 2월 매매한 토지의 경우비교과세 여부

(질의3) 부동산매매업(토지보유 5년미만)의 경우 단순경비율(기본율) 80.9％, 기준경비율 8.7％ 적용을 받는다고 알고 있음.

2009년 1월 사업자등록을 하여 경험이 부족한 관계로 장부기장은 하지 못하였는데, 단순경비율 적용 대상에 해당하는지 여부

(질의4) 위 매도한 토지 매입 시 은행에서 대출받아 토지 매입비용으로사용하여 근저당 설정비용, 대출이자로 지출된 영수증과 중개수수료 영수증이있는데, 장부기장을 하지 않아 단순경비율 적용을 받는 경우에도 별도로 공제받을 수 있는지 여부

【회신】

귀 (질의1)의 경우, 부동산을 매매함으로 인하여 발생하는 소득의 구분은당해거주자의 부동산매매의 규모, 거래횟수, 반복성 등 거래에 관한 제반사항을 종합적으로 판단하여 사업적인 것으로 인정되는 경우에는 소득세법제19조의규정에 의하여 사업소득에 해당하는 것이나, 사업목적 없이 단순히부동산을 양도하는 경우에는 같은법 제94조의 규정에 의하여 양도소득에 해당하는 것이므로, 질의의 경우 이에 해당하는지의 여부는 당해 거래의 실질내용에 따라 판단할 사항이며,

귀 (질의2)의 경우, 부동산매매업을 영위하는 거주자로서 종합소득금액에 「소득세법」 제104조 제1항 제2호의 3부터 제2호의 7까지 및 제3호의 어느하나에해당하는 주택 또는 토지의 매매차익이 있는 자의 종합소득산출세액은 같은법 제64조 제1항 제1호의 규정에 의한 세액과 동조 동항 제2호의 규정에의한 세액 중 많은 것에 의하는 것임.

귀 (질의3 및 4)의 경우 “당해 과세기간에 신규로 사업을 개시한 사업자”이거나“직전 과세기간의 수입금액(결정 또는 경정에 의하여 증가된 수입금액 포함)의합계액이 「소득세법 시행령」 제143조 제4항 제2호의 규정에의한 업종별 금액에미달하는 경우”에는 단순경비율에 의한 신고가 가능한것이니 이에 해당하는지여부는 사실판단하기 바라며, 기준경비율(단순경비율)에 의한 소득금액은 그 총수입금액에 해당 업종의 기준경비율 또는단순경비율을 적용하여 추계소득금액을 계산하는 것임.

○ 서면1팀-283, 2008.03.05.

부동산매매업을 영위하는 거주자가 종합소득금액에 「소득세법」제104조제1항 제2호의 3 내지 제2호의 7의 어느 하나에 해당하는 주택 또는 토지의매매차익이 있는 자의 종합소득산출세액은 같은법 제64조 제1항 제1호의 규정에 의한 세액과 동조 동항 제2호의 규정에 의한 세액 중 많은 것에 의하는 것임.

○ 재산세과-590, 2009.03.20

【질의】

(사실관계)

- 논산시 ○○면 ○○리 132-1번지 소재 토지 지분일부소유

* 위 지상 타인명의 무허가주택 13채 있음.

- 질의자는 용인 동백 및 대치동 소재 각 1채의 주택 소유

(질의내용)

- 질의자 소유 2주택 중 1주택 양도시 적용세율

- 무허가주택 13채를 포함하여 양도소득세 계산시 적용 세율

【회신】

귀하께서 소유 중인 2주택 중 1주택 양도시 「소득세법」 제104조 제1항 제2의5호에서 정한 세율이 적용되는 것이나 당해 주택을 2010.12.31.까지 양도함으로써 발생하는 소득에 대하여는 동법 제104조 제6항 제2호에서 정한 세율이 적용되는 것임.

「소득세법」 제104조 제1항 제2호의3의 규정에서 “대통령령이 정하는 1세대3주택 이상에 해당하는 주택”이란 국내에 주택을 3개 이상 소유하고있는 1세대가 소유하는 주택을 말하는 것이며 이 경우 「소득세법 시행령」제167조의 3 제1항 각 호에 해당하는 주택은 포함하지 않는 것임.