○ 사실관계

-2001년 7월 토지개발공사로부터 본인자금 2억원과 토지에 대한 확정채권으로 대출금 5억원 합계 7억원으로 분당구에 있는 근린상업용지 1필지를 취득하고 2001년 8월 같은 은행에서 2억원을 대출받아 2001년 11월부터 건축공사를 시작하여 2002년 7월 완공함과 동시에 동 부동산을 담보로 11억원을 대출받아 토지구입시 차입한 5억원을 상환하고 6억원은 건축비로 사용함.(건축비 총액은 11억원)

- 지하1층과 지상1층은 근린생활시설과 주차장이며 지상2~5층은 원룸 오피스텔이 약 50호 있는 건물로 완공전인 2002년 4월부터 임대계약을 시작하여 임대보증금 일부가 공사비로 사용됨.

- 2002년 임대 계약한 보증금 총액은 13억원이며, 2002년 당시 토지 구입에 사용된 대출금 이자는 필요경비로 공제할 수 없는 것으로 알고 2002년도 임대보증금 13억원 중 11억원은 건설비 상당액으로 보아 차액에 대해 간주임대료를 계산하여 신고하였으나, 이자비용은 필요경비에 전혀 산입하지 아니함.

○ 질의내용

-이 경우 대출금 11억원은 사업용 고정자산 취득에 직접 사용된 차입금으로 보아지급이자를 필요경비에 산입할 수 있는지 여부 및 과거 과세기간의 지급이자를 현재 수정신고할 수 있는지 여부.

- 상기 주거용으로 사용하고 있는 오피스텔 부분의 임대보증금이 약 12억원으로 수시로 2~3억원이 변동이 생기며, 주거용 오피스텔에 대해서는 간주임대료를 계산하지 않으므로 현재까지 유지하고 있는 대출금 11억원에 대한 이자비용을 수정한다고 하더라도 경비처리가 안되는 것인지 여부.

- 상가 부분의 임대보증금에 대해 보증금을 받고 임대한 면적의 건설비 상당액으로 계산되어도 간주임대료에 대한 부가가치세는 납부해야 하는지 여부.

2. 질의내용에 대한 자료

가. 관련 조세법령(법률, 시행령, 시행규칙, 기본통칙)

Ο 소득세법 제27조 【필요경비의 계산】

① 부동산임대소득금액ㆍ사업소득금액ㆍ일시재산소득금액ㆍ기타소득금액 또는 산림소득금액의 계산에 있어서 필요경비에 산입할 금액은 당해연도의 총수입금액에 대응하는 비용으로서 일반적으로 용인되는 통상적인 것의 합계액으로 한다. (1998. 12. 28. 개정)

② 당해연도전의 총수입금액에 대응하는 비용으로서 당해연도에 확정된 것에 대하여는 당해연도 전에 필요경비로 계상하지 아니한 것에 한하여 당해연도의 필요경비로 본다. (1994. 12. 22. 개정)

③ 필요경비의 계산에 있어서 필요한 사항은 대통령령으로 정한다. (1994. 12. 22. 개정)

Ο소득세법 시행령제55조 【부동산임대소득 등의 필요경비의 계산】

① 부동산임대소득과 사업소득의 각 연도의 총수입금액에 대응하는 필요경비는 다음 각호의 것으로 한다.

13. 총수입금액을 얻기 위하여 직접 사용된 부채에 대한 지급이자

Ο 소득세법 시행령 제53조 【총수입금액계산의 특례】

① 법 제25조 제1항에서 “주택과 그에 부수되는 토지로서 대통령령이 정하는것”이라 함은 상시 주거용(사업을 위한 주거용의 경우를 제외한다)으로 사용하는 건물(이하 이 조에서 “주택”이라 한다)과 이에 부수되는 토지로서 그 면적이 다음 각 호의 어느 하나의 면적 중 넓은 면적 이내의 토지를 말한다. (2006. 2. 9. 개정)

1. 건물의 연면적(지하층의 면적, 지상층의 주차용으로 사용되는 면적 및 「주택건설기준 등에 관한 규정」 제2조 제3호의 규정에 따른 주민공동시설의 면적을 제외한다) (2006. 2. 9. 개정)

2. 건물이 정착된 면적에 5배(「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」 제6조의 규정에 따른 도시지역 밖의 토지의 경우에는 10배)를 곱하여 산정한 면적 (2006. 2. 9. 개정)

② 제1항의 규정을 적용함에 있어서 주택과 부가가치세가 과세되는 사업용건물(이하 이 조에서 “사업용건물”이라 한다)이 함께 설치되어 있는 경우의 주택과 그에 부수되는 토지의 범위는 다음 각호의 구분에 의한다. 이 경우 주택과 그에 부수되는 토지를 2인 이상의 임차인에게 임대한 경우에는 각 임차인의 주택부분의 면적(사업을 위한 거주용을 제외한다)과 사업용건물 부분의 면적을 계산하여 각각 적용한다. (2002. 12. 30. 후단신설)

1. 주택부분의 면적이 사업용건물부분의 면적보다 큰 때에는 그 전부를 주택으로 본다. 이 경우 당해 주택에 부수되는 토지의 범위는 제1항과 같다. (2001. 12. 31. 신설)

2. 주택부분의 면적이 사업용건물부분의 면적과 같거나 그 보다 작은 때에는 주택부분 외의 사업용건물부분은 주택으로 보지 아니한다. 이 경우 당해 주택에 부수되는 토지의 면적은 총토지면적에 주택부분의 면적이 총건물면적에서 차지하는 비율을 곱하여 계산하며, 그 범위는 제1항과 같다. (2001. 12. 31. 신설)

③ 법 제25조 제1항의 규정에 의하여 총수입금액에 산입할 금액은 다음의 산식에 의하여 계산한 금액으로 한다. 이 경우 총수입금액에 산입할 금액이 영보다 적은 때에는 이를 없는 것으로 보며, 적수의 계산은 매월말 현재의 임대보증금 등의 잔액에 경과일수를 곱하여 계산할 수 있다. (2005. 2. 19. 개정)

총수입금액에 산입할 금액=｛당해 과세기간의 보증금 등의 적수―임대용부동산의 건설비 상당액의 적수｝× 1/365(윤년의 경우에는 366)× 금융기관의 정기예금이자율을 참작하여 재정경제부령이 정하는 이자율(이하 이 조에서 “정기예금이자율”이라 한다)―당해 과세기간의 임대사업부분에서 발생한 수입이자와 할인료 및 배당금의 합계액

④ 법 제80조 제3항 단서의 규정에 의하여 소득금액을 추계결정 또는 경정하는 경우에는 제3항의 규정에 불구하고 다음 산식에 의하여 계산한 금액을 총수입금액에 산입한다. (2005. 2. 19. 개정)

총수입금액에 산입할 금액＝당해 과세기간의 보증금 등의 적수× 1/365(윤년의 경우에는 366)× 정기예금이자율

⑤ 제3항 및 제4항에서 “임대용부동산의 건설비 상당액”이라 함은 다음 각호의 1에 해당하는 금액을 말한다. (2001. 12. 31. 개정)

2. 제1호 외의 임대용부동산의 경우에는 재정경제부령이 정하는 당해 임대용부동산의 건설비 상당액(토지가액을 제외한다) (1998. 4. 1. 직제개정)

⑥ 제3항의 규정에 의한 임대사업부분에서 발생한 수입이자ㆍ할인료 및 배당금은 비치ㆍ기장한 장부나 증빙서류에 의하여 당해 임대보증금 등으로 취득한 것이 확인되는 금융자산으로부터 발생한 것에 한한다. (2001. 12. 31. 개정)

Ο 소득세법 시행규칙 제23조 【총수입금액계산의 특례】

② 영 제53조 제5항의 규정을 적용함에 있어서 건설비상당액은 다음 각호의 산식에 의하여 계산한 금액으로 한다. 이 경우 당해 건축물의 취득가액은 자본적지출액을 포함하고 재평가차액을 제외한 금액으로 한다. (2002. 4. 13. 개정)

2. 영 제53조 제5항 제2호의 경우 (2002. 4. 13. 개정)

임대용부동산의 임대면적

매입ㆍ건설비 × ─────────

건축물의 연면적

Ο 소득46011-20012, 2000.07.14.

거주자가 금융기관 등으로부터 차입한 차입금 중 사업용 고정자산의 취득에 직접 사용된 차입금에 대한 지급이자는 소득세법 제33조 및 같은법시행령 제75조의 규정에 의하여 당해 사업용 고정자산의 취득일까지는 이를 자본적 지출로 하여 고정자산의 취득가액에 산입하는 것이며, 취득일 이후 발생된 지급이자는 같은법 제27조 및 같은법 시행령 제55조의 규정에 의하여 당해 사업에 대한 소득금액을 계산함에 있어서 필요경비에 산입할 수 있는 것임.

Ο 소득46011-2936, 1997.11.13.

거주자가 각 연도의 총수입금액을 얻기 위하여 직접 사용된 부채에 대한지급이자는 소득세법시행령 제55조 제1항 제13호의 규정에 의하여 필요경비에 산입하는 것으로써, 금융기관의 차입금을 임대용 고정자산을 취득하는 날(잔금지급일, 등기접수일, 사용개시일 등 소득세법시행령 제162조 규정의 시기 중 빠른 날)까지 발생한 당해 차입금이자(연체이자를 포함하되 차입금의 일시예금에서 생기는 수입이자는 차감한다)는 건설자금이자로서 당해 고정자산의 취득원가에 가산하는 것이며 차입한 건설자금의 일부를 운영부분에 전용하거나 당해 고정자산의 취득(건설)후 남은 차입금에 대한 이자는 각 연도의 필요경비로 인정하는 것임.

Ο 소득46011-1710, 1997.06.26.

임대용 부동산에 대한 건설비 상당액의 계산에 있어서 소득세법시행규칙 제23조 제2항 제2호의 산식규정 중 “임대면적”은 당해 부동산임대업자의 임대용 건축물중 임대차계약에 의하여 임대보증금·전세금 등(이하 “임대보증금”이라 한다)을 받고 실제로 임대한 면적(임차인별로 임대보증금을 조금이라도 받은 면적은 포함)을 말하는 것이며, 이때 건설비 상당액은 적수로 계산하는 것임.또한, 거주자가 취득가액을 알 수 없는 토지를 사업에 사용한 경우 장부의 기장에 있어 당해 토지의 취득가액 계산은 소득세법 제99조 및 같은법시행령 제164조의 규정에 의한 취득당시의 기준시가로 평가한 가액에 취득당시의 지방세법에 의하여 계산한 등록세·취득세 상당액을 가산한 금액으로 하는 것임.

Ο 서삼46015-10925, 2003.06.10.

1. 주거용으로 사용이 가능한 오피스텔을 신축하여 분양하는 경우에 있어 1호당 전용면적이 85㎡이하인 경우에도 당해 건물의 공급에 대하여는 조세특례제한법 제106조 제1항 제4호의 규정에 의하여 부가가치세가 면제되는 국민주택의 공급에 해당되지 아니하는 것이며

2. 오피스텔을 신축하거나 취득하여 임대한 경우로서 임차인이 이를 상시 주거용으로 사용하는 것이 확인되는 경우 부가가치세 면제여부에 대하여는 붙임 내용을 참고하기 바람.

(참고)

오피스텔을 임차한 자가 상시 주거용으로 사용시 면제여부)

□ 건축법상 업무시설로 분류되는 오피스텔을 신축하거나 취득하여 임대한 경우로서 임차인이 이를 상시 주거용으로 사용하는 것이 확인되는 경우에 부가가치세가 면제되는 주택의 임대용역에 해당하는지 여부

┌───────────────────┬──────────────────┐

│ 종 전 │ 변 경 │

├───────────────────┼──────────────────┤

│ㅇ 분양 받은 오피스텔을 임대하고 대가 │ㅇ 오피스텔 신축하거나 취득하여 임대│

│를 받는 경우에 부가가치세법 제7조 제1 │한 경우로서 임차인이 이를 상시 주거 │

│항 규정에 의하여 부가가치세가 과세되는│용으로 사용하는 것이 확인되는 경우에│

│것이며 │는 부가가치세법 제12조 제1항 제11호 │

│ │및 동법시행령 제34조의 규정에 의하 │

│－ 임차자가 당해 오피스텔을 주거용으로│여 부가가치세가 면제되는 주택의 임대│

│사용하는 때에도 부가가치세가 과세되는 │용역에 해당하는 것이며 │

│것임 │ │

│(국세청 부가46015-1674, 1997.7.24 재경│－2003.2.18 이후 용역을 공급하거나│

│부 소비46015-326, 1997.11.28외 다수) │공급받는 분부터 적용함 │

│ │ │

│ │－ 이 경우, 2003.2.18 이전에 오피스 │

│ │텔을 취득하여 매입세액을 공제받고 임│

│ │대하였는데 임차인이 이를 상시 주거용│

│ │으로 사용하고 있는 경우에는 부가가치│

│ │ 세법시행령 제15조 제1항 제1호의 재 │

│ │화의 공급(면세전용) 규정을 적용하지 │

│ │아니함 │

└───────────────────┴──────────────────┘

Ο 서일46011-10098, 2002.01.23.

귀 질의의 경우 소득세법 제25조 제1항· 같은법시행령 제53조·같은법 부칙(2001. 12. 31 법률 제6557호) 제1조의 규정에 의하여 2001. 1. 1 이후 개시하는과세기간부터 주택임대보증금에 대한 간주임대료는 과세되지 아니하는 것임.

Ο 서면1팀-473, 2006.04.12.

사업과 관련된 차입금(채권자 불분명 차입금 제외)에 대한 지급이자로 당해연도 이전과세기간에 확정ㆍ지급된 금액(당사자간 분쟁으로 이전과세기간에 확정된 지급이자를 소송이 종료된 이후에 일시 지급하는 경우 포함)은 당해연도의 소득금액계산에 있어 필요경비로 공제되지 아니하는 것이나, 국세기본법 제45조, 제45조의 2 및 제55조의 규정에 의한 수정신고, 경정청구 및 불복절차에 의하여 이전연도의 필요경비로 공제받을 수 있는 것임.

Ο 부가46015-467, 2000.03.04.

사업자가 부동산임대용역을 공급하고 전세금 또는 임대보증금을 받는 경우에는 부가가치세법 제7조 제1항의 규정에 의하여 부가가치세가 과세되는 것이며, 부가가치세 과세표준은 금전 외의 대가를 받는 것으로 보아 동법시행령 제49조의 2 제1항의 산식에 의하여 계산한 금액(간주임대료)으로 하는 것임.